我们把房地产新政以来的各项调控手段分列，并通过市场化楼市的客观现象，发现调控即将和正在浸淫房产品或项目竞争性卖点。
所谓竞争性卖点，指的是在不同的开发商、不同水平与开发理念指导下，不同区域不同地段具备差异性的新产品或特色项目。房产品在不同的阶段具备不同的竞争特点，当满足于本地自住的时候，房产品的核心竞争脱离不了价格，但当房产品由提供空间向提供生活品质转化的时候，竞争性卖点的存在，使得市场存在除价格以外的竞争，更加集中向非价格竞争转变，这其实是任何一种市场的成熟标志。
但调控新政不断浸淫竞争性卖点：
1、结构控制的第一层含义。结构控制要求行政辖区总供应中百分之七十以上为紧凑结构的产品，这应该属于宏观调控范围。但如果规定每个项目的产品结构具体为九十平米以内占百分之七十，结合目前中国市场的建筑设计水平，实际上将户型这一容易产生竞争性卖点的区域，无限细化，以致千篇一律。
我们可以看看户型在竞争中的订价优势。万科刚进入武汉的时候，阳光房/退台；耀江公司的丽景湾首推入户花园；楚世家首推一梯一户电梯豪宅；吉祥谷首推三错式退台设计紧凑三房；万科润园的低密度说法……每一次新鲜，每一个细节的新意，都纳入到房价里并取得了良好的销售。
控制结构以后，充其量从户外与室内面积比/拼房设计/多次退台/斗室型房间等几个方面思考，然后不足的部分通过公摊标准的调整来达到政策要求。
2、规划方案打入地价。许多城市出让宗地的时候并没有就该地的容积率严格核定，只有遵守大区域的一个整体容积率，据说理由是怕有现实建筑对出让地的容积侵占。这实际隐含一种寻租。 在各地出让地价构成中，招拍挂里规划方案一项占到百分之三十至四十不等。实际上，一是有些信息迟到的开发商无法短期拿出理想的规划方案；二是大规划条件应该是政府的事儿，开发商只要不突破大规划思路，小方案即个案应该是该项目后期定位的核心工作，也是各开发商出牌价迥然不同的根本起点。政府代位执行容积限制以及规划方案进入地价构成，往往让一宗地既非最高价获得，也非品牌开发商中意，许多因素说不清道不明。
顺便提示，有些城市长官意志对楼盘立面风格，对建筑高度，甚至对项目景观与周边城市景观如何一体化都提出了具有本地特色的硬性要求。除非人文化城市，否则这种限制只能是让房产品由功能、特质、品味向空间、居住条件与生存配套方面走回头路。
3、提高首付比与利率。不是说这种办法不对，而是全国性实施这一做法，对具备区域性的房地产市场不大适合。实际上，付款方式也一直是营销方针考虑的主要内容。因为无论何人，投资还是自住，大额消费下价格优惠总应该是人们考虑优惠的主要方向。那么，一刀切的全国性新政，只能促进置业流动/尤其是投资流动，而不会对房价产生实质影响，还有可能导致观望积累后的房价短期井喷。
如果将付款方式考虑为营销手段之一，房贷新政实际可以下放到地方做如下修正：一是第一套房的确认标准按套型面积/市值考虑，即拥有多大面积或总价多少万元为标准而不是从数量上认定；第二套则结构本地房价水平来认定，如果本地房价偏高，则可以从价值量进行确认，如果本地房价处于上升周期，可以按实际消费套数认定。房贷新政从一个侧面打击了新增项目的功能与项目总定位。宜居性在新增用地项目中考虑得较少，购买力与结构控制将新增项目的创意空间无限限制到最小。……当市场规范的时候呼唤投资或将成为调控新词。
如果一个项目的用地核心条件/产权方式与年限/规划建筑高度甚至立面效果/产品结构/付款模式等均由行政确定，并且空间较小，势必导致住房生产象其他产品的生产，走向通俗化标准化。在取得资源节约与降低产品适宜于市场需求的过剩功能的时候，住房市场化渐行渐远。
另外房地产如果成为资本市场，是要付出代价的。
加载中，请稍候......
加载中…