房地产发展过程中，有一种因素会导致房价的必然上涨，这就是对地段的认识与发展。存在一个从无到有、从区分好坏到全面提升、从调整到形成结构的客观过程，只要一个城市的房地产发展没有跳出地段的圈子，房价上涨甚至可以脱离需求而存在。
第一阶段是从无到有的过程。
一个城市并不是同步进入到有规模的房地产开发阶段，比如武汉，上个世纪的房地产开发只是零星而为，在那个阶段，地段的价值并不会完全体现于房产品，而人们的需求刚性也并不激烈，没有上升到必买为主的阶段，因而房价无法迅速提升，并且开发量与营销水平也有差异。
随着房地产业的规范与利润吸引，越来越多的人进入到开发领域，房地产开发以关系链起步，这是我国房地产发展进程中的重大事件。正因为关系链是我国房地产初步大发展的起点，所以地段的有无，一开始并没有得到重视。这也是开始时期中心地段与周边地带的房价层次并没有拉开的主要原因，而且，一些优质地段存在相当数量的垃圾开发。
第二阶段是从区分好坏到全面提升的过程。
进入新世纪以后货币化分配确定了房地产业的支柱性地位，经过前期的整合形成了中国第一批品牌开发企业，他们也开始走出土著城市进入全国范围的扩张。而本地国有房企进行了改制，客观上提升了其运作能力与开发压力促进开发水平的提升，进而地段成为判定房价的一个主要标准，房价自然首先在中心地段引燃。
当开发企业从规模到开发水平与品牌意识进行了基于市场的自然分工以后，房地产进入到以地段为中心的卖点时代。这是中国房价整体上扬的一个初始阶段。同期，政府对土地进行了级别调整，开始重视土地规划与土地出让价的整理。而地价差异必然让房价出现高低区分以及品质住宅的出现，带动了房价成为开发商比较重视的营销竞争手段之一。
第三阶段是从调整向形成结构的转变过程。
以土地经营为起点，我国房地产进入大开发时代。房价普涨至今。
新政实施以前，房地产开发中的资金实力与开发水平还尚未提升到有效竞争的档位，因而地段是这一阶段房价的决定因素。
城市化的政策确立，带动了房地产开发跨区域发展并品牌化。房价在这一阶段大规模提速。
政府对地段的认识水平提升了，决定于规划条件、地段级差以及政府交通规划与实施，各城市的房地产无论从规模、品质还是品牌与开发理念与意识，全面进入了粗放向集约转变的阶段。
营销的推波助澜让房价超出了消费的预期，买涨不买跌推进了房价上涨的幅度。
以地王的频出为标志，大约可以认定中国进行地段结构形成阶段。进入者必须具备一定的资历与实力。关系链退出房地产领域也指日可待。这个时候国家进行了调控，基于房价与地价的关系，课税与清理腐败让房地产的供应相较于需求有所下降，房价仍然居高不下与该因素有关。
总而言之，当地段的价值不断挖掘，是房价必然上涨的阶段。当开发水平提升，必然弱化地段在房价中的构成。实际上如果不是严格的一刀切的新政，可能现在个位数涨幅与全面发展的房地产时代业已来临。
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