物业税由四年前的动议到现在的试点，终于被高房价及持续火爆的楼市逼上了议事日程。物业税成为房地产调控新政继结构调控、抑制高端消费、居住保障、城市化中的制度建设、加息减税（利息税）、清理土地增值税与彻查土地腐败问题之后，与房贷新政齐名的具象调控措施，并且有一定的杀伤力，也是政府寄望稳定楼市的关键举措之一。
但是，物业税无论从其本质、各国包括大陆/海洋法系不同的理解与实施、我国开征物业税是否具有产权条件、信息条件，还是其征收幅度、覆盖范围，都存在着诸多难解之结，归纳为物业税的三大难题。
难题之一：目标如何界定以及由此带来计征标准与计征方式的决策问题
从物业税在我国从无到有的历史过程看，物业税的指望有三：抑制投机消费与过度投资消费、规范投资消费与个人自住性消费的税费负担、打击开发领域的投机与囤积行为，最终从整体上稳定房价。
如是，摆在物业税决策者面前的第一个难题出现了：现有的投机与过度投资消费与物业税作为一种常规课税，能否发生交火？
物业税的基本原理是统一既往的与不动产消费相关的税费标准而集合征收的一种消费税。而我国原有的与不动产相关的税费，除费方面对生产与消费作了适当的划分外，其他方面并没有区分：如果将现有的房地产相关税费中的现金支付为主的约占总房价百分之二十的部分改征物业税，则本次开征物业税只是税费的调整，与房价以及楼市既定规则没有关系。如果将现有约占房价百分之四十的税费完全调整入物业税，又面临着如何区分生产环节与消费环节的占比问题。
同时，决定地目标还带来从价计征的时间成本问题如何解决？按年限计征无疑会导致房价泡沫更加夯实，与物业税出台的初衷完全相悖；分次计征则又形成中国特色的楼市新症结。
难题之二：由现实环境决定的覆盖范围如何确定？
财政部财科所所长贾康博士就物业税答记者问时说，期望用税收的办法尤其是物业税来短期内抑制高企的房价是不现实的，他同时表示，在可预见的将来还看不到拿物业税覆盖消费性个人住房的可能性。
贾康是就目前房地产市场过热问题做上述表述的。他说，现在，大家都很关注物业税，希望它的出现能对房价高企产生抑制作用，但他个人认为，物业税的必要性主要是体现在中长期制度方面，而不是短期方面，想用物业税试点引出一个结果比如靠这个税种把房地产价格往下压是不够现实的。他表示，这二者之间联系并不明显。在可以预见的将来还看不到拿物业税覆盖消费性的个人住房的可能性，如果真的条件成熟了，除了营业性的不动产被物业税覆盖之外，首先可能被考虑覆盖的应该是高档豪华住宅，比如独立别墅。而这个税种和一般老百姓持有的住宅还很远，他说，很多老百姓看到物业税的说法有些着急，说好不容易买一套自己的房子，除了交物业费之外，怎么又冒出一个物业税。“现在是没有完全必要担心的，只是在表述上让大家产生了一些误解而已”他说。
贾所长是站在政府角度说的，但就物业税的国外实践看，全覆盖不是没有，国外绝大多数国家物业税按时间计征并覆盖所有不动产消费。
这个难题进一步解释可以浅显归纳为：
物业税在近期主要是有针对性地实施，关键目的在“劫富济贫”，而劫富济贫的措施可以有很多，为什么独独看上物业税呢？可以预见政府还是想通过税费调节来规范市场化的房地产消费，最终完成消费性覆盖，贾所长有所暗示，那就是当房地产领域的高消费被削弱后，市场决定下的房价呈正态分布的时候，持有不动产计征物业税是必然的。
但试点的十个城市给我们一个猜测：物业税并不是带着抑制房价的目的而去的。
难题之三：通胀条件下物业税是否能发挥应有作用？
由上述说法带来第三个难题是，到底物业税有何作用，如何发挥其应有作用。
物业税本意是将由开发商掌握的非成本部分即税费与开发利润进行税收调节性分割，计税基础部分的税费既可能一次缴交也可能分次缴交，看表面可能对房价有较好的稀释作用，但实际执行中必然与以高房价、高通胀为基本环境的现实消费特点发生冲突，还涉及到开发商税费利润（约占总房价的百分之六十）如何分割的问题，转嫁的负面作用如何削弱，将是通胀条件下物业税是否能发挥作用的调节器。
本文针对下文撰写：
来自:JavaSky博客
每一位买房者和准备买房的人都会关注物业税的问题，开征物业税后房子的价格会下降多少？养房的成本要提高多少？会出现买得起房，养不起房的情况吗？虽然，我们也无法得知这些问题的最终答案，但我们还是愿意抛砖引玉，通过简单的计算，让大家对物业税有更深入的了解。
关于征收“物业税”可能实行的消息一出笼，立刻激起了房地产市场内外的剧烈争议。
在记者搜集到的各种关于物业税的说法中，既不乏许多思想火花和真知灼见，也充斥着一些不懂装懂错漏百出的笑话。这种现象正说明了当前人们对物业税这一事物的陌生程度很高。
有鉴于此，我们在请教了一些专家并通过自己的反复计算，大致估量了一下物业税可能造成的影响及其应对策略。
当然，目前物业税没有实行，也没有任何实施细则，将来的具体方案和影响也完全有可能超出我们的预期。所以我们也希望本文能起到抛砖引玉的作用，欢迎有见解的读者、专家向我们提出宝贵的意见。
物业税会杀伤房价吗？
100位关注物业税的读者中至少有99位会关注这个问题吧？
2004年2月的统计数据显示：上海房价涨幅正在不断地缩小，调整似乎已经开始。中房上海指数，今年1月的住宅价格指数仅比上月上涨5点，升幅0.45%，创下了18个月以来增幅最小的单月低记录。
一些地产专家认为，上海房地产市场连续四年市场趋旺、量价齐升、价格指数持续井喷的局面之后，在供应量趋增和空置量向合理区间回归的期望下，市场正在朝着恢复理性的方向发展。同时，二手房市场价格平稳和住房租金下调也是制约市场的重要因素。但更有人认为，拟议中的开征物业税才是制约需求的杀手锏。
北京的一家媒体在报道中估算说：“在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法，以财产税的形式分期支付地租和税费，现在的开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着大幅度下降。据某地产研究机构人士分析，由于地价和相关税费分70年交，也就意味着占住宅成本50%多的地价和相关税费在销售时只需先缴纳1/70，其余在剩余的69年中分别缴纳，下降了(70-1)／70＝98.57%，表现在房价中，成本就下降了50%×98.57%＝49.29%。考虑到需求提高导致发展商在经营中的其他因素，将其中的10%份额据为己有，也有39%以上的降低幅度。”
此新闻一出笼，立刻被非常多的传媒转发，许多标题已经直接打出“物业税让房价下跌40%”的带有“恐怖色彩”的语句。
如果真如它所言，物业税无疑成了打压房价的“大规模杀伤性武器”，但记者认为此言有危言耸听之嫌，至少也是一种没有经过仔细计算就匆忙得出的结论。
事实究竟如何？且让我们抽丝剥茧，逐一梳理关于物业税的n个迷团。
缴物业税的房子一定要降价吗？
在本组文章的另一篇中，我们了解了物业税的性质，它实际上是把我们现在买房时一次性趸缴的70年的土地租值（视土地转让合约不同，也有50年甚至是40年不等的）拆细缴纳，每年缴纳土地价值的一定比例的现金。
假设有两套同地段同品质的房子，但分别按照传统土地批租模式和新的物业税模式缴纳税费，它们的差异会很大。
记者认为，在假设房地产商和消费者都是理性的前提下，传统的房子总价肯定高于物业税模式下的房子。
道理非常简单，房价主要由土地成本、建筑成本、税费成本和开发商利润构成，这个判断应该没有疑问。现在，大部分土地和税费成本由一次性缴纳变为分70年缴纳，“首期”的价格自然会减少。
当然，有人提出，房价的决定因素还是供求关系，成本下降了不见得总价就会下降，房产商可以提高利润使总价不变甚至更高。但我认为，持有这种观点的朋友的逻辑有问题。
当前看好房价继续上升的人的确非常多，看好的理由也不可谓不充分。但是，我们说物业税模式下的房子价格降低并非说买房者为该房产付出的总成本一定降低，此“房价”并非彼“房价”。
比如一套50万元的房子，包括10万元的土地税费成本，传统的消费者买房，房价就是“50万元”；但如果按照物业税模式执行，该房产的“房价”就变成了“40万元”，但是不代表说另“10万元”不用支付，只是消费者按年向国家税务部门支付（可能不到10万元，也可能还会远远超过10万，此话后文再说）。也就是说，房价被分为两块，一块是开发商的定价，另一块是消费者未来70年向国家陆续缴纳的的总额，两块相加，数额不见得比现在房价的总数低。
当前的房地产市场无疑是热的，很多人排队买房，是“卖方市场”，但根据经济学原理，无论多热的市场，房价体现的还是消费者的边际支付意愿。房产商无疑想让房价越高越好，但最终的定价还得让消费者接受才行。房地产不是“铁老大”，垄断者可以强迫消费者接受不愿意接受的价格，但房地产非垄断性行业。
现在大家都喊房价高得吃不消，但其实是吃得消的，因为房产卖的还是很快，如果真吃不消不买了，房产自然会降价。消费者可不傻，50万元的房子还卖50万元，以后还要交70年的钱，这种明显愚蠢的行为不会得到任何一个有理性的人的认同。
如果有套房子要征物业税了，原先50万元的现在还卖50万元，而且依然很畅销，那只能说明该房子本来的估值低了。换句话说房产商原来的定价有问题，把值60万元的房子给50万元卖了。不能认为它在物业税实行前后的房价没变，只说明开发商制定价格有偏差。
降价幅度会有四成吗？
要了解物业税模式下的房子价格会降低多少，我们首先要了解物业税涉及到的房价比重是多少。
这个问题，在没有看到具体的执行规章的情况下是很难判断的，我们只能依据一些公开的信息进行推断。
最权威的说法是中国人民银行行长周小川在“2003中国企业领袖年会”上表示，中国将在适当时机试点实施物业税，届时将对不动产开征统一规范的物业税（财产税），相应取消其他与房地产有关的税费。
周行长显然没有说出这个物业税的比例，但一位房地产商却道出了个大概。
全国工商联住宅产业商会轮值主席、华远集团总裁任志强就物业税改革的问题发表自己的看法，他认为房地产开发中仅从消费者取得房屋所有权之前算起，其支付的费用中约有20%的部分转换成了各种税收。他将政府所收取的地租分为货币地租与实物地租两类。货币地租包括：土地出让金、大市政配套费、四源费、防洪费、集资费或由实物转化的费用等各种各地名目不同的建设收费；实物地租包括：按政府文件规定由开发企业强制性要求配套建设并无偿或低于成本价格上交给政府或政府下属行政管理部门的实物。有规划条件中的强制性要求，有政府立法或文件规定必须建设和上缴的条件等等。这些建设费用全部摊入房屋成本之中，由消费者承担并不归消费者所有。
由此不难看出，北京那家媒体认为的“房价降低四成”的依据是：它将40%的税费成本分摊到70年里，认为消费者买房只需要先支付1年的费用，其余69年在以后慢慢支付，所以得出一个近似值即房价一下子跌去40%。
我们认为，这种计算方式显然是不准确的。因为房价中的40%的确是土地税费成本，但是按照任志强的说法，其中只有一半是以现金方式支付的，也就是说，消费者可以拆细缴纳的部分是20%。根据同样的算法，将20%的物业税部分折做70年，先交的一年为房价的0.29%；所以，物业税后的房价应该下降19.71%，采用近似值为20%。
值得说明的是，此20%乃是一个估算的平均值，实际生活中有的房子造价相对高一些（尤其是精装修房，其中含的建筑成本更多），有的房子（尤其是低价房）可能含土地税费的比例更高些。为计算方便，我们姑且都认定为20% 。
买房者得实惠了吗？
如上文所述，即使实行了物业税改革，消费者买房时的价格降低了20%，但是能否得利？能得利多少？依然是存在相当大的变数的。在此，我们首先要批驳两种截然错误，误导读者的解释：
一种观点认为物业税会让消费者减低买房时的负担但会加重他们“养房”时的负担。理由是消费者虽然得到了房价的实惠，可是以后70年每年都要支付一笔物业税。这种观点的错误在于作者完全没有考虑资金成本的问题。
第二种观点认为消费者按年支付物业税一定会省下钱。这种观点的错误之处在于它没有考虑到地价的增值问题。
为了给读者一个大概的印象，我们试举以下例子说明：
张先生在上海有一套房产，在实行物业税改革前，它的售价是100万元，张先生首付20万元，按揭30年。以目前利率5.04%计算，他每月还款4314.15元，到期总的还贷为1553094.46元，支付利息753094.46元。他为这套房子支付的总的支出为1753094.46元。
现在，我们假设张先生买房时已经开始征收物业税，比例为20%，分70年向税务部门支付。于是，张先生的房价变为100-20=80万元。也是首付20%——16万元，64万元按揭30年。以目前利率5.04%计算，他每月还款3451.32元，到期支付贷款为1242475.57元，其中利息部分为602475.57元。此外，张先生需要支付的物业税为20万元，分摊到70年为每年2900元，折合到月为241.67元。所以，张先生如果按照物业税方式买房，他需要首付16万元，前30年每月还款3451.32+241.67=3692.99元，后40年每月支付241.67元。总体来算，张先生为该房支出1602475.57元，比实行物业税前少支付150618.89元！张先生同一套房两种买法的差别有15万元之多，而这种差别正来自物业税趸缴和按年缴纳的资金成本差。如果像现在这样缴纳，总房价高了，贷款就多了，于是利息也就多了，如果分70年缴纳，自然会省下一大块。读者更很容易看到：非但总价减少，在每月还款上，张先生前30年每月能减少负担621.16元，30年合计共223617.6元；此后40年他虽然每月要缴纳241.67元，但合计116001.6元，只有前30年省下来的一半。换而言之，哪里谈得上“增加养房成本”的问题？
需要注意的一个问题是，我们是按照现有的物业税费水平分摊到70年来计算物业税的，国家的税收政策可能会有所不同，如果物业税税率定得较高，的确会增加养房成本，但并不一定会增加前30年的还款负担。举例来说，如果物业税标准定在物业价值的1％，那么80万元的房产每年应该缴8000元物业税，合每个月666.67元，70年总支出为1962475.57万元，比实行物业税前多支付210000元。显然，养房的成本是提高了。但从前30年情况看，每个月支付的房款总共只有4117.99元，仍低于税改前的4314.15元，购房的门槛反而是降低了。
当然，这只是事情的一半，由于物业税的征收方法很可能是采取先缴纳一年或两年，以后每一年或两年让评估部门对物业价值进行重新公估，按照新的价值为基数征收一定比例的物业税，如此一来，房地产市场的发展就成为了一个重要的变数。
我们刚才计算张先生的房价时都是按他的房子的买入价计算，如果他的房子不断升值，10年后涨到了200万元一套，按照那时的比例，他的物业税自然也相应增加不少，所以说认定物业税一定让消费者得利的说法也是不全面的。
但是我们要提醒读者特别注意的是以下因素：
首先，时间的因素。目前的房价看涨，甚至你看涨到10年后也行，可是未来70年的事情就很难说，要知道按年收物业税的话，将来房价跌的话它也是要减少的。
其次，通货膨胀的因素。中国经济的飞速增长正在创造奇迹，相信奇迹的投资者也许会相信70年后房价肯定是现在的好几倍。可是我要提醒你的是，通胀总是会伴随经济高增长而来。房价上升了物业税也要上升，可是如果通胀到一定时候，大家的平均工资上升到每月万元，区区几百元（张先生即使翻个倍也只用交500多元）一个月的物业税会显得多么微不足道。可是，在目前情况下，张先生一上来就可以省下首付款4万元，以后每月按揭还能省600多元，还是很可观的现实利益，如果张先生懂得投资，这省下的钱还能为他带来不错的收益。
最后，利息变化得因素。看了刚才的计算，谁都知道导致物业税前后买房差价如此巨大的直接因素是按揭贷款的利息。可是要知道，现在我们国家的贷款利息处于历史低点，未来加息的预期极大。有兴趣的读者可以去计算一下，如果利率上升一个百分点，张先生要多支出多少钱。
此外，我们刚才的计算只是粗略的，还有非常多的因素没有考虑进去。比如，房价总体降低了，交易契税也会降低，保险金额也会降低，限于篇幅，我们无法一一计算。
综合上述的四种因素，我们很容易看到，尽管实行物业税改革对消费者实际支出的影响还难以定论。（要定论的话须等到物业税实行的70年后，最早也要21世纪晚期，记者如那时还在《理财周刊》工作，一定会做连续报道）但是，可以看出，消费者最终受益的可能性是要大大高于不利的可能性。因此，我们大致可以把“物业税”视为买房者的福音。
三方博弈谁能得利？
“这就如同A股市场和H股市场接轨了。”一位既精通证券又对房地产有研究的分析师向记者描述了他对此事的理解。
他说：“将来房地产市场可能存在两个板块，一块是老的楼盘，它们的开发商早就交纳了所有土地费用，买下这种房子的人总价里已经支付过了，自然用不着再交钱了。另一块是新开发的按照物业税方式缴费的，总房价低，但以后要陆陆续续交钱的。一段时间内两种楼盘都会在市面上销售，两者的开发商都会宣称自己的更合算，可是你仔细计算一下就会明白哪种好。
就如同证券市场上的A股和H股，同股同权但不同价，资金自然会更青睐于价位低的H股，可是H股要在香港用港币买，所以大家只能干看着。如果有一天两者突然合并了，在上海用人民币就可以买H股，相信股市一定会天翻地覆地震荡。一方面原来A股的市盈率会往H股方向靠，另一方面H股也会因为买家众多而价格上升。
我认为如果实行物业税改革，在相当长一段时间里面就会出现这种场面，即老盘子的价格下跌，新盘子的价格上升。等到市场上全都是改革后的盘子时，房地产价格就会回到依照原有规律发展的道路上去。”
在现有的房地产市场中，物业税的直接利益设计者无非有三方：政府、发展商和消费者，这三方的利益在物业税改革后会受到怎样的影响呢？我们认为，几乎是一个“三得利”的局面。
对政府来说，化一次性地财政收入为今后70年的长远收益，一方面可以分享房地产的增值过程，另一方面也有利于资金保值。
对开发商来说，他们的资金链会宽松很多，资金成本相应降低，更让利润空间增大了。原来开发商自由资金3000万元，开发5000万元的盘子，要借银行2000万元，利息也很可观。现在其中20%即1000万元不用借了，自然可省下可观的费用。同时一套房子总价从100万元下降到80万元，消费者的购买意愿也会有所增加，而开发商“悄悄”地涨个几万元还会显得价格不高。当然，对贷款给开发商的银行来说，风险也小了。
对个人消费者的影响上面已经计算了很多，唯一需要补充的是，对那些收入不高积蓄有限的家庭来说，房价、利息和首付款的下降会有效降低买房的门槛，使得买房更容易了。
引文主要方便大家了解物业税的基本内容。本人的结论是物业税不会针对房价做文章，主要是规范房价的信息构成与价值构成，为规范市场而出台。
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