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越秀地产是致力地产资源整合行销的综合服务机构.以创造力\策划力\销售力\执行力游走于创意的边缘.屹立于林,不秀其外,穷隐其身,达观天下.

越秀地产顾问机构目前在荆州\沙市\鄂州\黄石\武汉等地承接多家实力派开发商楼宇综合全程营销代理.

越秀地产代理楼盘的基本理念是:量化营销,追求品牌,实现多方共赢!

地产策划理论

中国房地产之所以存在特色论，之所以为营销大家所包围。之所以存在举国体制，主要成因在于理论的严重滞后以及泛理论太多太杂，且存在伪理论的嫌疑。吾侪有结合专业实践对理论进行整合之义务。

天下欲治计先治.

财务策划，应该构成企业管理的核心内容。其关键步骤在于其一，对企业核心竞争力进行财务评价和效益/效率/效果评价，并适当提出修正方向，其建议是技术的、固执的、科学的、也是唯一最优的；其二，财务策划的理念，将财务从传统的算账/记账/报账/适当查账解脱出来，专门针对性地开发企业在税负/资金运用/资源浮游利用/关联往来/人本管理等特殊重要的工作内容；同时,财计工作应该就投资/筹资及营运资金进行除表内的管理外的独立企划，应该使用超预算计划。

楚芸信箱

楚芸，不以物喜，不以己悲。不以银为贵，不因人而贱。壁立千仞，海纳百川。自信人生二百年，会当水击三千里。非阳春白雪，难为下里巴人。时人不知余心乐，将渭偷闲学少年。敬文不尚武，勤勉而迂腐。博客，书法者，文学者，地产者，策划者，理财者，统计者，两性者，凡事唯才是举。寻同仁者精而不烂，玩古不花。悬赏：一杯茶，一枝笔，一根烟，一女子，人生之乐而乐哉！

情感文化社会

我所在的武汉市而言，仅情感类专栏或节目有倾诉\讲述\说情\新闻故事会\经视故事会\今夜不设防……我想知道：到底是情感太丰富还是社会文化的匮乏？是素质的文化沉淀太薄还是整个居民的文化素质达到质变？

谈古论今

君子之交淡如水

西学为体中学为用

与善人交与人为善

学贵有恒水滴石穿

楚芸注释

思想的海拔取决于

思考的深度与广度

点滴成就源自对市

场的长期浸淫!

不唯虚,只唯市.

叩问名师

不乱用大师之名，

不滥求大师之利，

不盗版大师之品，

不亵渎大师之灵。

少年易老学难成，

一寸光阴不可轻。

未觉池塘春草梦，

阶前梧叶已秋声。

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贵为自信，自诩，自得其乐，

楚芸回来了，后来者居上。

无房?无房!无妨,

喜欢这个城市,

羡慕这个城市,

振兴东北第一城，

最普遍最稳妥的投资品种，

共筑爱巢所必须，

曾经是多么熟悉，

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认识她才想加她,

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排名继上海厦门人大之后

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有志不在年高。

又名悟净。

又名地产名嘴。

山外有山，楼外有楼。

国内知名房地产专家，财经作家。

易居中国，上海易居。

武汉本土，理财专家。

屡有大鸣之词但少有大放之嫌。

黄浦江边老顽童。

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公告

急功近利,好大喜功.所以治本之举在于:不区别对待,不压苗助长,不投石问路,不落井下石.

晨起动征铎，客行悲故乡。鸡声茅店月，人迹板桥霜。槲叶落山路，枳花明驿墙。因思杜陵梦，袅雁满回塘。

烟笼寒水月笼纱，

夜泊秦淮近酒家。

商女不知亡国恨，

隔江犹唱后庭花。

鹊桥仙

纤云弄巧,飞星传恨.银汉迢迢暗渡.金风玉露一相逢,便胜却人间无数.柔情似水,佳期如梦,忍顾鹊桥归路.

空山新雨后,天气晚来秋.明月松间照,清泉石上流.竹喧归浣女,莲动下渔舟.随意春芳歇,王孙自可留.

朱雀桥边野草花,乌衣巷口夕阳斜.旧时王榭堂前燕,飞入寻常百姓家.

联林人联林事

此木为柴山山出

因火生烟夕夕多

墙上芦苇头重脚轻根底浅

山中竹笋嘴尖皮厚腹中空

云霞出海曙

梅柳渡江春

有志者事竞成，破釜沉舟，

百二秦关终属楚

苦心人天不负，卧薪尝胆，

三千越甲可吞吴

公告

目前中国房地产市场是发展期市场缺陷所致还是泡沫现象以致国家力量予以管制？

事实上中国楼市一直在房产的社会性与经济性中穿插，而同期的市场化建设制度缺陷与收益差距导致持有结构不合理，这是楼市历史病症之一。

公告

三更灯来五更鸡,最是男儿读书时.

黑发不知勤学早,白首方悔读书迟.

莫等闲，白了少年头，空悲切。

墙上芦苇，头重脚轻根底浅，

山间竹笋，嘴尖皮厚腹中空。

公告

截止目前所有的策划大家所持的策划案例或提出的策划理论没有超出市场营销的基础理论范畴。

策划解决的主要是定位问题，不应因为策划的客观存在夸大其词，尤其是在楼市政策取向过于严格的条件下，成功的策划肇始于土地的先发，终结于品牌效果的显现。

公告

阳春白雪,下里巴人.

相见时难别亦难，

东风无力百花残。

春蚕到死丝方尽，

蜡炬成灰泪始干。

晓镜但愁云鬓改，

夜吟应觉月光寒。

蓬山此去无多路，

青鸟殷勤为探看。

昨夜量辰昨夜风，

画楼西畔桂堂东。

身无彩凤双飞翼，

心有灵犀一点通。

隔座送驹春酒暖，

分曹射覆蜡灯红。

嗟余听罢应官去，

走马兰台类转篷。

公告

主要取决于文化素质,它决定了主体对比赛的正确阅读。

商女不知亡国恨，

隔江犹唱后庭花。

曾经沧海难为水，

除却巫山不是云。

公告

中超到底是形象工程还是包医足球百病之良方？

高一代不知有没有足够的耐心等到成功到达伦敦的那一天？

公告

因为许多人的无知，婚姻法规定生育权是妇女的基本权利。

更因为更多人的无知，生活中许多女性或盲目或真实存在生育能力的缺陷，这让她们痛苦不堪……，发起讨论，让她们过得安宁些，自在些，幸福些，

公告

牢骚满腹防肠断,

风物长宜放眼量.

细雨随心翻作浪，

春山着意化为桥。

为有牺牲多壮志，

敢教日月换新天。

检讨过去

四十年来家国,三千里地山河.

凤阁龙楼连霄汉,玉树琼枝作烟萝.

几曾识干戈?一旦归为臣虏,

沈腰潘鬓消磨.

最是仓皇辞庙日,

教坊犹奏别离歌.

垂泪对宫娥.

半亩方塘一鉴开,

天光云影共徘徊.

问渠哪得清如许,

为有源头活水来.

一为迁客去长沙,

西望长安不见家.

黄鹤楼中吹玉笛,

江城五月落梅花.

云淡风轻近午天,

傍花随柳过前川.

时人不知余心乐,

将谓偷闲学少年.

展望未来

一曲新词酒一杯,去年天气旧亭台.

夕阳西下几时回?

无可奈何花落去,似曾相识燕归来.

小香幽径独徘徊.

东风夜放花千树,更吹落\星如雨.宝马雕车香满路,凤箫声动,玉壶光转,一夜鱼龙舞.蛾儿雪柳黄金缕,笑语盈盈暗香去.众里寻她千百度,蓦然回首,那人却在,灯火阑珊处.

楚芸说情

我们的背景是:

社会因为经济浪潮的冲击忽视文化底蕴的重构与注入.

我们的理想是:

在一个本来就注定有层次有差距的多重社会中各就其位,各得其所.

我们的内涵是:

情感方面,提倡循规蹈矩,依规矩成方圆.

感情方面,提倡自我管理,自我约束.

家庭方面,提倡有所为有所不为.己所不欲勿施于人.

事业方面,提倡百花齐放,百家争鸣.

隐私方面,提倡不神密,不刻意求之,尊重自己,宽容别人.

我的情人节祝词

愿有情人终成眷属

连理同枝鸳鸯比翼

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2010上半年买房依然比下半年值(2009-12-02 01:42)

标签：房产财经房价楼市博文北京

分类：我思故我在

社科院继年初预测2010年伴随500万保障房入市会发生实质性下降，接着又有社科院以《蓝破书》形式，加强了也修正了这一预测，在专家们眼中，2010年上半年属于有成交基础的，房价冲高阶段，到2010年下半年，房价将回落，市场呈胶着状态。

笔者将中国楼市按经济区位划分为五个区，这五个区域的经济总量覆盖中国的80%，人口占有率为62%，提供主要的就业机会与关键的非资源性工业与所有重工业，占据外贸90%的江山。综合分析经济成长特点，地方政府的价值取向，当地吸引投资投机需求的能力与潜质，本地居住保障程度，本地存量需求结构，认定2010年买房，一定与社科院结论相悖，即上半年买房依然比下半年买房值，笔者在2008年曾测定2009年上半年买房绝对比下半年值。

一/环渤海经济区与华北市场

环渤海经济区伴随京津交通一体化与冀津轨道交通修建规划将进入成长期。在这个区域，北京房价一枝独秀，天津/唐山/廊坊紧随其后，然后是石家庄城市群，毗邻北京的承德等类似城市的紧追。而在消费意向上，京津通勤时间缩短至半小时后，显然会有部分投资移出，重点建设塞北名城的张家口及石家庄城市群将成为省内华北市场投资消费可选区域。

伴随着北京向金融中心过渡，重工业与加工工业逐步退出，河北省首当其冲成为产业接入地带，因此可以判断就业扩散，交通提速，城市一体化以及通勤时间缩短，会导致：

北京主要吸纳外域需求来支撑本地市场，房价不会伴随土地供应增加而得到抑制，反而因为精细深耕，房价依然有非常巨大的续涨惯性，再加上热钱紧盯，外资需求集中，刺激经济发展的财政流向国有企业转而在楼市寻求短期投资收益，预期2010年下半年会发生挤兑式上涨。同时，北京现在能够容纳富人投资消费的地域呈绝对的供不应求，这是前期打下的瓶颈，无法解决，除非通过户口限制来禁买。

其他城市，天津房价会迅速向北京靠拢，天津宜居性将得到更多投资人的承认。而华北片的张家口，石家庄城市群，承德等地，前者沾染了财政支持的张力，后者占据北京后花园与资源供应的优势，房价都会反弹，目前张家口弹力最大，仅三千元的均价，石家庄均价水平不足以反映其本地存量需求要求，伴随全面扩容建设城市化与美化城市，旧城改造加强，这一区域覆盖保定、正定，都会在2010年实现高达1000元的涨幅。

二/成渝经济走廊与西南市场

成渝经济走廊得到强化后，一方面，为了扩展城市版图，以成都/重庆为中心，分别规划出相当原有城市版图三分之二的新区，并且为了吸引区内城镇化人口入城消费，推出了低端开发项目优惠政策，以刺激开发商向区县发展。同时，伴随重庆新一轮五个打造的加强，成都定位于消费城市与居住目的地城市，围绕增加服务业比重，强化个体二次创业，未来造富工程有提速趋势。

以目前成都六千过半的均价，重庆五千左右的实质性均价，都有较充分的上涨空间，与山东省济南相比较，济南目前均价已经由全运前的4800元跃升至5400元，在济南，单价破三万的项目已经有十数个，东郊因为全运也纷纷破五千大关，成都重庆没有理由居尾。

还有一个因素，成渝区域政府的美好初衷并不会得到完美结果，也就是将开发商通过政策赶向区县，不会抑制房价上涨，因为重庆的地域特点决定了未来城市空心化条件具备，大的品牌开发商向四周，尤其是向北，会导致弱势区域迅速向中心城区房价靠拢，这种传导效应根植于土地财政与地价对房价的全面否定。同时，复制性开发，先进产品会提速进入区县，在一种优质产品相对匮乏的区域，领涨潮流是开发商愿意干的，从而带来房价的普涨。

基于这种认识，目前正处布局阶段，也就是上涨的前夜，所以可以判断，2010年上半年可以追尾，下半年就难说了，除非政府对存量地新增项目都网开一面。或者出现财政无法实现净地供应，导致供应减量或因为行政原因导致项目入市整体推迟。

三/沈大经济走廊与东北市场

东北是振兴工业的基础区域，中央强化了组织体制，未来的十二五东北就发生更显著变化，房地产伴随城市发展自然水涨船高。目前东北的张力集中在沈阳与大连。

受益于振兴政策，沈阳大连组成的走廊将率先崛起。以目前的水准，大连均价，除甘井子区域新建火车站，滨海区域土地存量少，整体均价上涨幅度会下降，但由于总供应对新建区的依赖，再加上开发区提速，因此，普涨也会成为2010年大连楼市的根本特点。整体均价突破7000元将在2010年下半年实现。

沈阳受到东北市场投资者的重视，源自海南三亚，许多东北投资者在海南投资，三亚的别墅由第一批的7500翻一番至14000再通过二手倒至27000然后直副30000大关，回想起舆论对拐点，市场对政策优惠期限的调整以及调控房价的呼声，投资人不可能不敏感，而本地楼市，受惠于中央财政大幅放权，沈阳为中心，营口锦州等城市房价将迅速向沈阳靠拢，沈阳本土吸引内蒙投资消费的可能加剧，因此房价也具备续涨的条件，但速度不会过快，正常上涨的提速会集中到下半年。

四/中部三角经济地带与中南市场

武广高铁规划下发，长沙郑州武汉都争取一个中部直辖市名额，互相间的比拼，表现在消费与房地产发展上来，从高档市场看，武汉弱于长沙，强于郑州，从中高端消费来看，武汉强于郑州长沙，郑州强于长沙，长沙楼市除高端消费外，有过量之虞。因此，武广高铁等于救了长沙楼市，但也会带来岳阳/赤壁等邻近城市房价上涨。

合并开封洛阳的传言，即使没有发生，但实质上一体化以及郑州向东，会在郑州开封间形成一个中高端集中区域，带动郑州东部房价向主城靠拢，洛阳以郑州西为标准，再加上新一届政府吸引外资的力度加大，也会有一个调整发展期。

长沙向南后，长三角由地王引领的明星效应，转而向实质性开发项目转变，未来这一区域将吸引长株潭城市群主力消费，并吸纳省内其他地级市的高端消费，房价将经历短暂的沉寂后发生反弹。

武汉现在商业吸引力弱于住宅方面吸引力，省内规划的襄樊宜昌荆门，都有较强商业投资价值，八加一中的八小城对武汉的商业物业也减小的消费量，相反，伴随八加一建设，周边的八个城市的商业物业占据主要投资消费。但，省会地位与交通条件，决定了武汉会在未来的十年间成为中南定居点，目前，武汉加强了保障房建设，政府单位的集资房建设，强化了市政设施建设，直接培植了以光谷为中心的外围居住中心区，以汉南为主的边缘居住区，以张公堤直至武湖到火车新站为轴的中低端供应区域，这些区域的投资价值非常明显，武汉房价的整体特点在2010年会是：整体上扬，中心城区缓涨，成熟学区与就业中心区会发生反弹，边缘与新区房价会因为投资进入而强劲上涨，从而形成一个稳涨态势。

但由于目前中心城区存量比较大，猛涨时期储蓄的城郊结合部项目比较丰富，所以上半年房价会表现得比较平衡平稳，一旦开发商缓过这口气，房价将一如既往地反弹。同样值得关注的是上半年时间。

五/华南地区与华南市场

华南最关键词是二次创业，二次置业，二次就业。传统两强，广州深圳房价已经跑不动，直接原因是投资移出被后起的东莞/南海/从化/花都吸收，但，二次创业二次置业二次就业都会带动传统两强房价迅速归位并提升，而省会伴随珠三角一体化建设，周边中小城市房价会产生传导效应，发生较普通的上涨。

与上述传统区域形成并驾的将会是北部湾，以钦州为中心，传统北海已经没有多大的上涨空间，但钦州的异军突起，会形成新的绿城，房价并会上涨更快，绿城南宁所以房价上涨不是太猛，源自于其主要以消费为主，缺乏吸纳就业力的重头工业与服务业。北部湾的提出与规划建设是这一区域集中人气之举，自然对改善型居住，对首次置业，对投资置业产生一定的期望，但由于基数不高，自然幅度也不会太大。

六/长三角地区与东部市场

上海与北京的情形差不多，伴随周边开发与昆山无锡杭州苏州对投资消费的分流，上海房价不会发生过涨，但不断上涨应是主要趋势，这是不用数据不用推断的一种感觉。但上海不可能超过北京的涨幅，源自上海周边有吸引投资之地。

其他东部市场主要受本地投资消费带动，因此会由主要城市向周边城市发生蔓延上涨。所以按照时间递减规律来看，上半年买房优于下半年，同时，热钱对这一区域的兴趣也会有个观望期。

所以，综合分析，会有明显结论，那就是2010年上半年买房依然比下半年值。

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营业税变动不意味着政策收紧(2009-12-24 00:29)

标签：房产营业税房价楼市博文北京

分类：我思故我在

截止目前，对比截止20091231结束的各项政策，主要变化集中在营业税，其次是土地管理，次之还存在可能的利率调整与首付额度及二套房信贷政策等，综合分析的结果是，营业税改良不意味着楼市救市优惠政策的收紧。关键看五点。

第一点，看营业税改良是否直接针对楼市的长久之举。

营业税的特点是与收益额挂钩，一般按营业收入征收，对转让不动产而言，严格来说也只能对差额征收，因为对买房人来说，其通过营业行为转让不动产所得扣除历史成本后才是表面的收益，课征对象是差额是税收科学性的表现，不是营业税调整或收紧。

从长远而言，营业税覆盖转让不动产领域也是平衡税负的杠杆意义之一，因此营业税会根据不同阶段经济发展情况综合调整，与楼市，与房价事实上没有什么关系。

第二点，看营业税在未来课征物业税后的作用以及营业税赋负担人潜在群体是哪些。

说到营业税就不能不联系到许多专家认为中国应尽早开征物业税，营业税按次征收，物业税基本是按产权时间征收，营业税严格区分营业收益，这是照顾不动产，在实体行业是按营收来征收的；物业税开征后明确以物业持有人或权益主张主体来征收，分租赁、持有、馈赠、继承、买卖等多环节，中国目前所讲的物业税，仅指狭义的理解，即租赁与持有环节。

为让物业税全面覆盖不动产转让交易及持有环节，那么营业税将起到居间调节作用，因此营业税不断调整实属财政机关职能之一，与楼市与房价没有多大关系，而且一国财政多半不会受制于行业机关或行业景气指数，而是基于全国税源与税收结构来确定。

第三点，看营业税作用幅度以及施政机关。

营业税是最主要的地方税种，财政部每年都会根据行业特点及发展情形，调整细则类的营业税征收办法，这在其他国家也是惯例。因此，从这一方面来说，本次营业税二改五、自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。所有这些只是前一政策到期，后一政策跟上，因为目前楼市确实存在基于通胀、热钱的恶意投机，所以出台的二手房营业税细则较具针对性，但跟楼市主流政策完全没有关系。

第四点，财政结构决定营业税调整只是个案不是全面收紧的信号。

现在六千亿长期国债发下了，国家返还予地方的财政也应该略微收紧，在这种条件下，经济还没有完全复苏，因此，营业税成了许多地方政府的财政主要来源之一。结合国土部清理闲置用地，提高拿地首付等行为看，中央有意渐收地方财权，收的同时必然要放，不然水至清则无鱼，所以营业税等地方主要税种适当调高也在所难免。

第五点，假如房价继续高涨，楼市继续疯狂，会否有可能收紧，并以税收政策调整作为开头。

前面四点充分证明，营业税只是财政政策的正常惯例性调整，那么，如果房价继续高涨，楼市继续疯狂，会否可能以营业税调整为契机，全面收紧楼市优惠政策呢？

首先看税收的力量强还是信贷的力量强，从前十年看，中国楼市所以疯狂，主要与信贷扩张在及全民置业带来的银行普遍将不动产视为优质资产有关，与就是房价与信贷关系更紧密。买房人考虑税收殊实不多，转让时考虑税费的情况，除非完全投资性行为或投机炒房，也没有太多考虑。这充分说明，在国人眼里，税收调节作用在买卖房过程作用不大，但如果交易环节的税收从宽，绝对可能导致投机，其主要原因不在于制度，在于贫富不均。

按照国税总局规划，未来主要围绕的资源税、增值税、所得税改革，营业税居于物业税等新税种之后。但无论什么税，其显效远弱于长效。信贷的刺激相信所有人都看得见。所以，用税收收紧来刺激或延缓疯狂楼市，本来就不是明智之举。

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买大盘全攻略(2009-12-24 00:01)

标签：房产财经房价大盘博文北京

分类：我思故我在

土地收紧，未来超级大盘越来越少，那么买大盘要注意哪些呢？

品牌第一。大盘意味着需要更长周期来完成社区建设，同时由于城市发展财力有限，往往大盘还肩负着区域市政设施建设，因此没有一定品牌与实力的开发商，即使拿下了大盘地，也无法做成形，这是关键之关键，它意味着后续是否能够完善承诺。

什么时候出手合适。大盘往往分期梯次滚动开发，一来提高资金效率，二来市场吞吐量有限，所谓先做品后亮牌，还有就是前期往往为后期做示范，做样板区概念，因此一般有品牌的大盘，应该在前期出手比较划算，在目前房价波动中不断上涨的态势下，多数开发商按照低开高走的法则来订价，所以出手的最好时机是大盘的早期。

途中跑注意事项。并不是每个买房人都那么凑巧碰到大盘的早期，大部分可能碰到的是途中跑，即大盘的中局阶段开始进入，那么要注意三点，质量口碑与服务，这三点可以从前期已入驻业主当中获得真实印象。由于大盘营销往往非常注意客带客，因此，如果业主的口碑不错，质量和服务也过得硬，那么至少在性价比上不会吃大亏。

价格判定。大盘在不断分期推进过程中，房价往往后期上涨到与同区域楼盘拉开价差的地步，这个时候要妥当判定房价，一般而言，可以将价格大约划分为规模、景观、产品、独立配套、材质与服务形式等方面，后期大盘往往会在规模、景观与产品差异几个方面加价，其他如独立配套、层差、建筑形态也会加价，但不太明显，因此综合看来，一线城市加价在一两千无之间，多数城市相差两至六百为宜，不然就属有炒作嫌疑。

产品选择。正如上述，大盘组团间的产品差异非常明显，因此其不同组团会有不同价格，相应地我们也可以剧此来选择自己的消费对象。一般而言，高层价格实在一些，因为相对其他产品，高层除了在空高、户外室内面积比等方面做文章，其他开发商要么做不出什么高招，要么就是无用功，比如有些高层做共享花园，有些做入户共用门厅，这些只会增加公摊，没有实际意义。多层小高层就得注意了，如果大盘在边远区域，往往多层小高层为主，价格比较实在，如果在地段上已经比较成熟，那么，必须关注该组团的容积率，对低密度住宅往往会加价，这个时候要注意你消费的对象是否合用，一般低密度住宅与普通多层，后者更有意义，小高层方面主要是板楼与品字楼的差异，价格差距不是太大，对于刚需族或自住需求，按照单价来决定选择多层还是小高层比较合适。

户籍关系。一定要获得开发商的合法承诺并写进合同，在一些大城市尤其如此，因为有些开发商有售楼的时候由销售员承诺可以办证户口以及帮助小孩上学等，一伺交付后要找遍许多门路，还不一定能够获得理想的结果，这个一定要注意，对外地人本地买房，大盘往往紧盯教育配套与有关户籍方面的优势，一定要将承诺转化为合约条款。

其他。主要是五证，大盘分期办证，要注意挂羊头卖狗肉的现象。

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255亿地王注定不是断代史(2009-12-23 15:56)

标签：房产断代史地王房价博文北京

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富力系以255亿拿下广州新地王，以总价来看也是全国地王，但其楼面成本价在6300元每平左右。分析地王的意义没有分析其背后承上启下意义显著。

楼市以前的时代可以用疯狂、非理性、不规范、双手抓来形容，因此在制度漏洞、市场投机与基于转型时间社会财富不均环境中，房价与供求量均创造了历史，世界五百强如果评选房产企业，中国将独占花魁。

那么，是否有下一个时代，答案显然是有。

富力拿下地王意味着下一个时代的开始。

其一，代表着投机市退出，转而是理性投资与正常消费时代的来临。

其二，代表着城市化由政府主导向企业主导的演变，以后更多副中心将由城市运营商来完成。

其三，代表着市场供应与消费将彻底洗牌，现存量房存量项目都将受制于政策，在不久的将来或通过降价，或通过并购，或整体出售于资本，未来真正有效的供应将以富力此地为代表，系在保持较高较理性价格基础上的，对产品品质、对居住品质、对环境艺术、对生活模式、对社区建设、对业主权益尊重的集中表现，项目开发将完全告别利润时代，转向品牌时代。

富力系在四十余轮争夺中拿下的不是地王，是富力基于市场变化，认识到未来市场自住需求、改善型需求为根本，也认识到城市运营时代正式来临，因此是明智之举。

此地王非彼地王也，注定也就不是断代史。

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现在就是买房时间(2009-12-23 08:56)

标签：房产财经房价拐点博文北京

分类：我思故我在

贾博士说，现在远不是买房的时候，以为是买方不是买房，身处北京当然有此一识。

北京现在借助地铁、京津一体化、城际交通、金融商务图扩容，房价到处疯涨，所以不买还有些许站得住脚，上海因为世博会、大浦东概念、传言中的中部沿海弄一个直辖市等，也保持着旺盛的势头。其他城市，目前从市场供应、产品类型、价位、消费形态、投资价值分析，都可以说存在就是合理。

三线城市现在最主要供应是小面积户型与紧凑三居，满足当地自住需求为主，多层断销，小高层正在启动，而高层因为缺乏购买力正在调整价格，一般城市多层洋房贵于高层接近一千元，这个时候，任何产品都可以出手，都有投资价值，高层建筑是趋势，目前主要分布在一个城市的环境最优地段。

二线城市目前的状况下在分化，基本分为两大类，象成都重庆武汉长沙郑州这些城市，年末均出现促销热，房价实质性调整，只有象济南银川及东部沿海一些海景房在炒作声中上涨。从供应来看，开发商年末供应主要直接针对自住需求、改善型需求进行促销，所以性价比是比较好的。

一线城市除北京上海外，开发商也正在释放存量房中的过时产品，促销潮此起彼伏，因此也不失为入市好时机。

唯一的一个担心可能来自于舆论，在舆论泡沫、通胀、政策遏制一边倒情况下，大部分人选择了观望，试想，供应结构不调整，土地源头价格不治理，能出现拐点吗？一旦失却最后的一次坚守，失望的不会是舆论，只能是又一次恐慌性伤害。

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2010房价必疯涨的六大土地事由(2009-12-22 09:36)

标签：房产出让用地房价博文北京

分类：我思故我在

最近，国四条与土地新政成为热点，但实际效果普遍被看低，本人认为：国四条至少可以保障未来中国楼市市场规范发展，而土地新政，严格来说是新法，没有任何实质正面意义，相反，实施新政可能将国四条建立的市场化前提条件延迟处死，为什么呢？

一，存量地问题

开发商手中拥有几万亿的土地总储备，足够他们开发未来的十年，而未来的十年恰好是中国真正实现全面小康的关键时间，因此刚需、改善型需求、理性投资性买房构成未来楼市的主要消费。在这种情况下，预计原有存量地将陆续用于供应，由于开发商定位来自于市场研究结果，因此，在普遍地价并不太高的前提下，用之于供应未来房源，缺乏剧涨的基础，除非投资催生市场的恐慌性消费。

在这种环境下，本来政府应该控制的是熟地出让，区域分布，尽量减少外围出让用地与成片出让用地，用存量地来控制未来市场供应，再在政策方面，强化税收监管，同时将取自于土地的财政用于对普通消费的补贴，这样即使房价高，但国家取税也高，同时，穷人也获得足够的补偿，形成良性循环。

现在，存量地的储备结构是畸形的，大量控制在国有房企、上市房企与每个城市早期利用关系储备大量用地，借助高房价成长起来的民企巨头，这些开发商拥有全部土地储备的67%。通过公司控制获得土地或项目的亦占据着重要地位，同时，众多上市公司也储备了相当数量的土地用于业绩评估，在这种前提下，提高拿地首付，只会让一些中小开发商退出，形成大公司垄断未来市场供应的局面，而这些大公司形成托拉斯后将通过产品精细化来侵占存量房空间，导致市场垃圾品全面被逼迫出市，反而可能促进泡沫破裂。而大房企占据优质资源后，通过节奏控制来控制房价，此点吻合未来刚需、改善需求、理性投资消费，房价必然维持高位运行态势。

二，土地开发效率决定于开发商

提高新增用地首付，除在开发供应的源头形成托拉斯式垄断外，由于现阶段，土地开发效率并未完全掌握在政府手中，在许多城市，城市化城镇化计划中，相当数量的用地除在高度、建筑立面方面政府控制外，开发商反而利用政府的出让用地要求讨价还价，要求政府提高容积率，要求政府给予必要的税免，同时，利用手中资金帮助政府完成某些市政设施，延缓政府收取后续资金步伐。

土地开发效率还有一种是隐性的，那就是开发商用规划方案来换取的远郊低密度住宅开发，这补充了别墅用地管制后的高档市场供应，进而会储备未来房价继续上涨的势能。

三，地方政府尚无财力用于净化出让用地

提高首付决策无疑没有看到地方政府财力捉襟见肘，因为许多城市出让用地时间提前了，并未按照严格意义上的熟地出让，许多市政配套设施由开发商作为拿地附加条件来进行，这种情况下，地方政府要促进开发商拿地后快速形成市场供应，先决条件缺乏，开发商以先建成市政再形成后期产品开发要挟政府推迟管制时间。

四，高首付用地抵押质量提升利于开发商吸金

提高用地首付，无疑间接提升了土地质量，在中国评估市场不规范的条件下，高首付下用地抵押质量会人为提升，这样无疑在土地领域形成一种政策性泡沫，评估者将依据风险降低收益平衡而未来楼市看好原则来评估不动产，导致在较高的虚拟地价基础上评估抵押物价值，从而将开发商应承担的储备用地风险转化为金融机构，最终拿地开发商反而占据着主动。

五，托拉斯式垄断将稳定房价无限推迟

按照决策层的时间表，本来国务院四条新政足以让未来几年的房价在市场供求博弈下趋于稳定，同时，只要政府保障好低端消费，市场化的规范指日可待，但现在，提高拿地首付，相当于普遍提高了土地的储备成本，间接拉升了开发商对现有房源的销售价格预期。

不要忘记在开发商的账本里，销售节奏控制远重于销售价格上涨，开发商在存地成本上涨的条件下，当然会选择那些成本较高的用地形成新增供应；其次是，开发商由于用资金来衡量实力，拿地靠的是资金实力，这种条件下，容易在股份公司为主要地主的条件下形成托拉斯，通过繁杂的相互拆借资金、相互持股、相互合作性开发，达到全面普涨的目标，最终是市场房价不降反升。

六，侵害了其他土地资源，可能通过其他储备导致未来各类物业价格全面上调

现在房价问题主要集中于个体消费物业领域，一旦提高首付，肯定有些开发商通过关系营销进入到非住宅开发领域，这样会形成主流开发商争夺有限的住宅用地，非主流开发商争夺工业用地或集体流转用地，而且在城镇化过程，依据城镇管理法，集体用地在三十年时限内可以流转，界于小产权房与商品房之间的产品将全面泛滥成灾。而且，在非主流开发商角逐非住宅用地后，商业物业、写字楼物业、综合物业将拉起另一面投机投资大旗，全面普涨时代有令人担心之虞。

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买房扛通胀是正确的(2009-12-20 13:36)

标签：房产财经房价通胀博文中国

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无论有无真实的通胀或通胀的反而即通缩，买房扛通胀的结果在中国已经被证明是正确无误的，未来也如此，分析如下：

已经证明的部分：

除九五年海南风暴是因为全民投机造成的泡沫破裂性房灾，其他任何城市任何区域，买房始至现在，甚至以2008年低谷价格为准，都高于正常储备获得的利差。如果按现值计，至少上涨五成。

未来城市房价呈现三个特点，缓涨型，如发展中城市与一些自住需求为主的城市，在中国，如果缺乏投机投资置业，房价都比较稳定且缓涨，合理成长是这些城市的共同特点；速涨波动型，这指的是上海深圳广州无锡杭州这类城市，这些城市宜居，吸引了一些富人到此定居，另外就业市场与创业环境不错，是淘金之地，吸引了国内创业者进入，因此这些城市的房价存在速涨与波动的交互可能，伴随这些城市扩容，其房价涨速会放缓，但总体呈涨势不可避免；地价拉升型，不可不论国内还有许多城市人气不足而房地产却非常发达，供应巨大，这些城市的房价主要靠地价拉动，现实情况不容乐观。

由于整体基数弱，慢涨城市的未来空间却非常大，比如广西钦州，伴随大区开发，房价肯定向五千进军，足够的上涨空间也吸引了沿海投机族的光临。

未来被证明的部分：

未来中国仍然会是世界上发展速度最快的区域，劳动力价格也会有所提升，在此环境下，未来中国房地产亦会迅速发展，至少存在二十余年的发展期，如同解放后的香港。那么在经济快速发展期，每年保持年均百分之二的通胀率是经济规律使然，而中国现在依然是正利率国家，未来亦会保持百分之一至三的利率水平，这种计算可以推测中国储备实际利率在百分之一点五左右，也就是你把钱储备用银行，会获得扣除物价因素后百分之一左右的回报，而买房，按照房价年均涨幅保持在一个点，由于基数大，其回报也远高于储备利率，同时，中国未来至2020年将出现老龄化高峰，至2030年出现人口繁殖高峰，在这二十余年时间，广泛的内需，加上中国外汇经营确立，中国企业全球投资高峰的出现，未来经济发展过程势必伴随一定程度的合理通胀，因此，房价按照正赏资产价格计算，也会保持五个点的正常增长。

再一个就是中国将全面启动农村市场与城镇化，这会造就每年一千万余的进城人口，即使只有三成的购买力实现现实消费，也足够中国楼市通过十年的现水平开发量供应来予以满足，更不用说已经盘踞在城市里的漂一族，他们都有购买欲望只缺购买力。

即使股市正规化成为散户时代，股市的投机性也强于房市。

伴随未来六年内国债市场收紧，炒作国债也会释放部分购买力，总结过去十余年的楼市，我们看到，所以产生如此高价市，与其他领域的投资回报转移向楼市有密切关系。

中国政治环境改善也会吸引未来外国人定居，因此外资进入楼市也补充一定的消费。

无论如何，只要中国经济保持正常增长，买房都有足够的理论回报值支撑，同时由于总人口相对总资源的绝对缺口，合理通胀率有利经济发展，因此买房扛通胀是有效之举。

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中国房子成穷富传帮带的工具(2009-12-20 13:17)

标签：房产穷富房价富人博文北京

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我们不妨把视角放在穷人做什么，富人做什么，收益集中后如何通过房子产生市场效应，从而证明房子成了穷人为富人造富的传帮带工具，自己却要么深受其害无房可居，要么成为终极房奴。

穷人做什么，

由于没有房子，以房子为中心获利收入是他们内心所想。而事实上，由于房价上涨迅猛，所以他们的心态并不健全，比较急，所以，穷人要做的事，一方面是找个稳定点的工作，另一方面，也将有限的钱财投入到市场博弈，如彩票，据彩票中心统计，连续三年彩票收入方面的财政增长保持两位数。穷人指望从彩票中速富，因此积小流成江海。

穷人的算盘从来没有，今后也不会有，用于积累，在水到渠成的时候再买房的地步。因为他们害怕，他们的害怕来自于就业不稳定，来自于对房价高涨的恐慌，来自于婚育教育及传统习惯方面的社会压力，比如没有房子不结婚，比如筑巢引凤，比如养老最好方式不是寻求社会保障而是买到属于自己的房子。

因此，穷人的奔波就是花小钱博大钱，求平安不着眼长远，最终有些成功了，多数既没有完成心愿，也没有积累，更没有一种长远的算计。

富人呢，富人买房当饭吃，非常简单，他们从网络，从电视，从专家，从官员而不是政策口，获得了房子或涨的信息，只有社会给予一定的借口，他们会毫不犹豫地掏钱买房，在他们的账册里，买房不是为了谋利，而是一种比名义利率或实际利率更有效的储值。

富人所以富，是有其收益管道，有其关系资源，有其社会照顾的群体基础，比如救市形成的优惠政策，你没有首付能力不能产生现实消费，自然什么优惠也得不到，但决策层给予这方面的大量财政却流向了买得起房的少数人手中，聪明点的穷人上层用买房获得的利是再通过交易挤到了富人行列，大多数穷人原地踏步。

穷人跟随着富人的脚步，却把不该花销的东西放进了富人偶尔角逐一番的篮子里，成为富人产生收益再进入房市占据这一稀缺社会资源的高端，从而维持既定均势，在房价无望下跌的态势下，有些穷人产生动摇，最终也进入到买房者行列。

穷人还提供了富人赖以致富的廉价劳动力，导致富人的管道不间断。穷人的剩余价值完全被富人掏走。

从这个穷富比较角度，政府如果真为老百姓着想，最核心的要素是分流，穷人的居住问题由政府引导解决，最重要的是观念不是其他，富人进入市场与开发商博弈。

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首付五成为什么会导致房价高居不下(2009-12-20 13:01)

标签：房产出让用地首付房价博文北京

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一，存量地问题

二，土地开发效率决定于开发商

三，地方政府尚无财力用于净化出让用地

四，高首付用地抵押质量提升利于开发商吸金

五，托拉斯式垄断将稳定房价无限推迟

六，侵害了其他土地资源，可能通过其他储备导致未来各类物业价格全面上调

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新政在维持高房价的同时加速房地产市场化(2009-12-18 22:05)

标签：房产房价新政楼市博文北京

分类：我思故我在

国四条新政，严格来说不算新政，除却对高房价的态度由抑制而遏制，其它都是老调重弹，但在当前的环境下这番重弹却有着分水岭的意义，分析如下。

本次新政预示着最高决策层认为经济正在实质性好转，因此，如何通过本次危机牵引出来的救市与房地产的疯狂，用刺激性决策为后期长期市场化做准备。

中国房地产的核心问题只有一个，那就是市场发育不成熟而采取了市场化的做法，然后又用非常市场化的手段来管理或者说调控，形成了政策市下的市场化，自然会导演出许多壮举与让人不齿的东西。那么，如同当初搞市场经济，必须面临着对倒爷，对个体户，对新官僚资本，对军方资本，对灰色收入，对黑金如何处理的问题，由于中国太过庞大，所以只能采取收编与部分释放的政策。本次新政与前几次处理社会集中矛盾有些类似，那就是进行高调的刺激，然后让其回归市场化：具体来说，就是舆论收紧，然后在舆论关注的重点问题上下功夫，剩余的与高房价相关的市场化问题留待市场慢慢解决。

因此，从这方面判断，明年房价依然高涨，但保障房的力度会强化，低端人群居住环境会改善，经租房经适房廉租房与旧村旧城改造会继续加强，在土地资源管理方面会收紧，在信贷扩张方面会适当区别对待，在人们关注的信息不对称与市场不规范方面会适当强化管理。

政府的决策很明显，就是争取利用好经济复苏期间，既依赖房地产发展，又完成除高房价以外的外界因素对房价影响的消除，一伺经济完全软着陆后，政府不用为通胀与泡沫操心，当社会只剩余房价的时候，再通过完全的市场化行为，并利用正常的财政杠杆，即可实现秋后算账。

新政的最重要意义是：先做好低端保障，削减舆论弱势，再通过变相刺激办法让高房价对富人进行搜刮，然后在经历盘整后的市场进行推举竞争的政策价值取向，比如未来两三年内以财政税收来对开发商进行扩张供应的政策，远期通过物业税进行整合，形成真正的完全的买方市场，房价自然不成其为一个问题，这是本届政府高妙之处。

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