有许多理由与情形,证明房价上涨与政策无关。
理由一:不动产的储值功能。
股票基金与房产,只有房产具备理想的储值功能,并且因为其依托的土地在价格上呈无限上升/在供量上不断递减特点,而房产的价值量比较容易计算,包含其中的泡沫成分具备多种途径的转移,更多投资人与自住需求者看好持有房产的实际意义。
同时,房产投资的主体受益人是直接的,股票及基金等投资品种的回报依赖于操作人,收益的回报比较间接。基于较低风险承受能力与意识,房产投资消费是房价上涨的永远推动力量。
理由二:产权消费理念支持的刚性需求。
无论如何改变,无论如何控制投机与过度投资消费,基于传统的产权消费理念将支持更多国人加入到买房行列。
租赁市场的规范在人口压力与就业环境中,将演变为中间市场,即暂住性市场,无法取代纯产权居住市场,甚至无法对产权消费市场进行补充。
理由三:开发商整体蜕变形成的垄断力量。
开发商经过近几年的发展,尤其是空调时期,业已完成产业资本积累/规模调整/市场自动淘汰,剩余的经过大风大浪的开发商更具垄断性凝聚力,他们在博弈中拥有的优势,是房价持续上涨的重要力量。
开发商垄断并不是指行业内的垄断,而是开发商整体构成市场化供应的主流,他们的利润取向决定了房价的走向。
土地囤积加剧了开发商的垄断力量,让本可通过行政力量稀释房价的努力,如土地经营/储备/用地条件行政控制等,被囤地所化为无形。比照地价进行房产定价的机制由此蔓延。
理由四:行业利润来源与构成让追涨成为必经之路。
房产业的利润来源于地价空间与房价空间,只不过体现于房价。构成上国家通过政策所能够控制的,仅仅是占不到百分之四十的成本部分,而目前的税费条件,存在行政上的费用与财政方面的税收并存局面,这就让成本转嫁有了强力市场。
因此,任何开发商运作项目,销售保本点非常低,追涨只是将隐含在房子上的利润不同程度变现。如果没有资金压力,房价会自动上涨。
理由五:寄生贵族借鸡生蛋后形成的刚性投资需求。
与产权消费观念相应,寄生贵族借鸡生蛋产生的刚性投资需求也存在长期性。
三个方面增加这部分需求:一是不同经济发展期产生的富裕阶层过于集中,滋生出现金流用于囤积性购房;二是前期通过持有不动产,在经济高速发展中获得丰厚回报用于投资性消费;三是房产避税功能形成的一部分投资需求。
这三类投资消费不受政策调控的限制,也无变现的压力,并且收入集中与财富垄断加剧了这些消费的速度与进度。
理由六:私产保护制度结构决定了拜屋主义的存在。
看看各方面的私有保护制度,只有物化的东西最具保护实施氛围。
房产在持有阶段的课税缺失、房产赠与与遗继存在征税漏洞、我国现阶段形成的产权确认方式与手续/交易过程的方便性与行政效率,决定了拜屋主义一定程度长期存在,尤其是财富无管制的条件下。
产权登记制度也是拜屋主义滋生的温床。人们持有房产往往可以躲避灰色收入甚至贿金管制。
所以,调控动不了房价有些来自于深层次的制度原因,只有制度变革才能有效控制房价的随机性与不断追涨性。
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