诱发高房价的五大调控措施述评(2007-08-22 21:55:14)
许多调控手段具有双刃剑的功能，并且，这种双刃当中主政方拟发挥作用的一面因为市场不规制而失效，这时非主流的一面作用被扭曲的市场放大，从而诱发高房价。截止日前，计有以下五大调控措施具有诱发高房价的特性。
一、停止别墅用地审批。
停止别墅用地审批以后，上市别墅一下获得了增值机会，在近城中心区别墅的强力拉动下，郊野别墅打着生态的保护旗一下子获得与市场同类档次标准商品房一样的价格。
存量地如何走，国家并没有明确规定。其中存量地再开发是否依随既定方针，停止别墅规划建设？现实中相当数量的项目采取了按原审批条件进行报建；还有部分分期项目，就因为此举而一下获得了时间价值。
停止别墅用地审批，让一些存量地及存量报建项目延缓了开发周期，等待着屋以稀为贵，间接导致市场供应长期处于卖方市场格局。
二、高档住宅的定位及课税标准。
调控措施中对于高档住宅的从总价定位，实际上通过行政手段一下子让一些边缘地域的舒适型定位房源获得了稀缺性，价格一下提升许多，在这些舒适标准稀缺品的带动下，其他房源借助营销的操作也迈上了正儿八经的涨价之路。
这一政策在二三线城市表现得尤其明显，因为二三线城市前段时期的开发水平弱于品牌开发商及发达地区的开发水平，也因为购买力有限，产品品质略输于沿海标准。但国家这一政策的出台，让二三线城市的一些规划中的新城，一些存量房源比重较大的项目、一些原本卖不动的项目成为非高档住宅的高品质住宅。
而抑制二手交易的高档住宅课税政策，间接助涨了上述范围上述类型房源的价格。人们，尤其是投资客大量移居到新城及近郊地带，购买总价低于标准而舒适度非常好的住宅作为持有性投资。二三线城市涨价特性显示，新近一些中西部上涨明显的地区，房价涨幅最大者均来自于一些新城、新区及近郊地区。
三、新项目九十以内套型占比的强制规定。
新项目双七十的规定中，关于住宅套型比的规定，本意在于增加市场上中低价位商品房的供应。实际上，执行中存在两种情况，结果是房价涨了，结构调整的目的并没有达到。
第一种情况，上有政策下有对策，执行中并非完全的刚性，其中尤其以部分出让用地时间先于该项政策出台执行时间，比例并不完全属实。
第二种情况，严格按照了新政策，但由于没有设过渡期，这些房子在存量房源映照下显得非常可贵，卖了个好价钱。
这一政策没有提供上中低价位房源量的增涨反而成为一些项目涨价的由头。
同期经适房等保障用房并没有合理确定套型面积比的规定，导致有些经适房区域，结构新政后的项目一枝独秀，价格高于同区域产品。
四、拆迁还建政策制度化。
在房地产调控期，钉子户成为关键词之一。事后中央政府要求各地对旧城改造及城市化进程中的拆迁还建应政策化、制度化。
一些城市的做法是由政府确定区域分级的还建成本价，实施货币还建。货币还建之前土著居民的还建面积成为政策性寻租点；事后还建成本出奇的高；出让地价屡创新高。背后的故事是：还建户中只有部分实现了理想置业，大部分迁移出原住地。新推房源一来借助高拆迁成本因素，另一方面借助稀缺性变相捂盘抬高房价。
另外一种比较普遍的做法是村市联动的政策，城中村先行提出改造计划并需获得政府审批，再由村进行还建与拆迁安置。
无论哪一种做法都产生这么一种结果：圈走了土著人，引来了外资（指非土著人购买）消费者，预期楼面成本非常低的项目往往跟上领涨楼盘的价位。
五、统一由土地整理储备供应中心进行供地规划与出让。
情形一：原来区域内既有工业用地也有非工业用地及纯粹居住用地，经“整理”后，变成了纯居住区域，一是带来地价的全面抬升，二是政府在出让用地的同时附带对该区域进行了公示性新规划蓝图，既存项目借此抬高房价。
情形二：囿于一些区域历史存留的用地影响城市整体升级被迫承认一些不当得利。如一些城市的老城区及部分中心城区，这样那样存留有少部分用地，有的是以工业用地持有，有的是商服或金融用途，还有的是并购企业留下的非变性土地。为了城市整体面貌的改观，政府协调出让时有发生，这些地历史成本与现实重估成本相关几十倍，但照样按现值进行重新规划，从而让这些地区经常出现“领涨性楼盘”。
情形三：并购行为中的间接帮忙。一些城市出现并购风潮，大都与各地的地价抬升有关。一些关系型开发商或中小开发商持有未开发用地，当新一轮地价普涨后，他们按现值进行重估后让一些品牌开发商并购。对于并购主体而言快速进入的往往是一些引领性地盘，短期上市带动区域楼盘价格走高。
尚在争论之中的如预售制、增持物业税、计征资源税、土地收回运动、强制执行结构新政等均存在两面性，如果不能先理顺市场交易秩序与交易在售数量与相关信息，也会带动房价上涨。
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