房地产存在泡沫才能抑制高房价？！
(2007-05-08 22:57:08)
许多专家怕泡沫，因为任何高速发展国家都存在或多或少的、程度不同的通胀。加之我国贸易、外汇、储蓄、股市、房市，无论从哪方面的数据统计看，都与国外业已发生通胀过的当时背景、当时经济环境、发展态势，非常吻合。于是，房产泡沫甚嚣尘上，勉强还把“经济过热”的外衣给披上了。
楚芸说，房产市场存在泡沫才能平抑房价，并且不损及市场发展与规范。
首先看看我国的住房需求量、质与结构。不用抽样，每个人都想有朝一日拥有自己的房子，而不想进别个的笼子，即使全社会白领泛滥成灾，租赁市场相当规范！这是祖宗遗训。也就是说，中国的住房需求这个词是不宜作为统计指标来用的，因为量无法区分有效性、时间性、可变性；再看质，目前怨声载道主要就是由购买不力所产生，无法承受房价之重，收入增长幅度比不上房价涨幅的一根毛，生活成本甚至应该叫生存成本上涨水平快于补贴涨幅与薪酬涨幅；正因为量的模糊性（无法估计何时能有其屋）与刚性（必欲买之而后安）、质的可变性（与市场供应价格在同类消费层次水平上断链）与紧缩性（随着时间的延迟购买准备不断被消蚀），让房产品市场有“供过于求”之说，总量考察及最终目标看又永远是“供不应求”，在这种情况下，剔除泡沫的房产品，才真是如开发商的放之四海的那句话：没有卖不掉的房子！
那么，如何泡沫的存在就能平抑房价呢？政府必须站出来，承担公共产品以外的责任，切实做好居住保障与保障住房建设。此举，相当于把本文上一段所说的“需求不能”的那部分“现实需求”通过政府的承诺与实质性行为，予以从既定房产品市场割裂开来，让他们与政府保持关系，由政府来想办法解决其居住权益问题。剩余在市场中的需求才是市场条件下的本质需求，这部分需求又包括了：自住需求、储值保值型需求、洗钱式需求、投资型需求、投机型需求、寻租型需求（索贿与受贿归于一统）、资本投资类需求。这些需求的存在是造成泡沫的因素。解铃还须系铃人，这部分需求不仅不要管制，还要刺激刺激，让其产生适当泡沫。在开发商这边，由于对这些市场本质性需求是可以认知的，因而开发的产品更有针对性，在资本投资类需求与开发投资领域还存在平等的博弈。
在上述格局中，开发商才认识得到项目风险所在，几何，程度大小，因而运作项目不会象现在这么简单处理了事；投资投机人也会掂量自己的分量，敢不敢于一搏。而政府将坐收渔翁之利：既可开征如资本利得税、物业税、资源税充实财政；又可以动用行政手段干预开发商的成本，如对容积率的改造，如对城市规划功能与分区进行修改，如象修地铁那样地通过资金及其他准入条款赋予部分开发商以“城市运营商”角色，让他们既筑路架桥又将项目当社区来做，既将目前的房产品利润化点为面，又淡化开发商取之于项目上的利润。而政府所得再用之于民，建设保障住房还政于民。
如果此说中，政府职责到位，任务完成得好，政府对资源与资本动用两手抓两手都硬，经济发展中的收入再分配制度化，中产阶层彻底中产化，纯粹商品房市场制度约束得力，房市的投资投机功能为什么不作为与开发商博弈的对立面而存在呢？
反之，现在的状况则是：资本投资类需求与开发商走到一条船上了，共同对付零售消费与政府，而制度缺失又让政府中的角色成员被对方所俘虏，老百姓中的穷人不知道天日，叫他如何不拼命？
如此，还应该以中产阶层为目标进行全面的分配制度改革，将措施的基点运用于纯粹自住型消费，对上述他项消费（都是中国特色）则可以物业税、资本利得税调节之。
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