股市是纯投资市场，楼市是投资与消费双向运行的市场。如果仅从产品特性上看，流动性与投机功能应该是其本质差别。有必要言明，楼市之所以也产生投机，一是缺乏成熟的制度安排，二是快速发展与监管机制缺失，三是非市场竞争与垄断的存在，四是信息的完全不对称。
正常状态下，股市的投机功能与流动性均强于楼市。从两市的差异性分析住房调控的措施，涉及一个论断：现阶段的房地产市场需要的是投机功能与流动性强的房产品还是需要投机功能弱与流动性强的房产品，抑或是双弱的房产品？
在房价居高不下的条件下，我们可以作以下分析：
1、要否抑制房产领域的投机功能？
短期投机功能是任何市场均具有的先天性功能。而作中长线看，楼市本无投机，但当税费与产权约束并无时间性考虑的时候，投机自动产生，并采取了囤积的形式。如一块地低价持有，伺房价高涨及市政设施齐全再行开发；如恶意并购；如分期开发。而前一时段国家并未对上述方式进行管制。
既然是竞争不足与垄断，则增加供给为共识。要增加供给，则土地供应除按计划执行外，还有一个区域统筹的问题。
当房产品投机功能非常强的时候，会产生捂盘的动机，并推高房价。故要抵制房价，必须首先剔除产生捂盘动机的上述因素。
2、鼓励还是抑制房产品本身所具有的流动性？
前期调控采取一刀切的措施抵制二手房的交易，也间接导致二手房的捂盘效应。流动性不仅关乎投资，其实在一个开发水平参差不齐的市场中，流动性加强有利垃圾品提前退市，新的更优产品加快入市，从而从性价比角度削弱高房价中的泡沫成分。
3、三级市场既然如此划分那么合理的依存关系是什么样子？
一直有声音反对三级市场的划分。为什么呢？因为垄断。一二级市场是垄断的，自然三级市场的信息与交易权人并不处于对等位置。
而在垄断的一二线市场，几乎形成寡头，如商业开发用地相比于集体用地，存在权属的垄断；既存用地的开发条件相比于新增项目而言存在规划条件的垄断。
这说明，二手房是一个独立的市场，必然要求独立的调控体系进入。而且完善的二手房体系存在租赁辅助市场，这也需要严格的管制与规范体系。
4、房产品的投机功能与流动性功能之间的关系是什么样子？
实际上，房产品投机功能依存于流动性功能，流动性强则投机功能强。但流动性功能是可能通过行政手段进行管制的。
综合这几个方面的看法，现阶段的房地产市场需要的是一个投机功能与流动性双弱的房产品。据此，调控似应作以下调整：
1、强化二手房市场的一些调控建议。
总体要求是建立二手房的市场化交易程序、市场化规范管理与信息披露机制、二手房课税不应带有任何管制特色而应就其市场肌理进行税制设计、二手房进入与退出管理应得到加强、二手房的辅助市场即租赁市场加紧建设。
2、重拳抑制土地投机。
如果二手房单独规范化并迅速发展，即使有一定的投机性，也是市场的本性，不会导致泡沫的破裂。而且控制二手房风险只须通过金融调控即可，限制二手房再按揭。
房产品投机根源于土地投机，而信息垄断是其帮手。因而，必须重拳抑制土地投机。主要包括这么几个方面：严格土地市场化取得途径；消除囤积行为；严格控制非完整产权在地产交易市场中的存在；规范土地生产环境中的资金链与信息链；规范并严格实施土地领域的制度审计。
3、必要的条件下消除一二线市场的高度垄断。
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