哪些人患了“高房价依赖症”？_楚芸工作室

哪些人患了“高房价依赖症”？(2007-08-14 18:44:16)

种种迹象表明，并不是所有人都对高房价嗤之以鼻。所以，分清高房价依赖症的症候群，从利益平衡与社会稳定角度，部分切断其利益链，才能让高房价走下神坛。

高房价症候群分析。

在分析之前，先拿出中央政府或国家，因为我们现在并不存在总量矛盾，而是总量在结构不当条件下多了，大了。如外汇储备与贸易顺差，如居民流动储蓄余额，如投资领域的流动性过剩，如成本需求的不断走高，如市场主体的国际竞争意识与竞争力不足。在这个前提下，高房价症候群如下：

一、地方政府。

地方政府目前负担很重，既要让这个城市在其任上发生质变，至少在面貌上焕然一新，又要确保治下百姓安居乐业，至少不添乱；既要大举招商引资，形成经济增量，又要为这些特殊的利益阶层储备利润势能；既要配合中央做好社会保障与和谐创建工作，又要让兄弟们吃好喝好玩好，保证后院不致起火。说穿了，地方政府需要大把大把的金钱来进行上述的铺张。

市场化改革牺牲了部分非垄断性国有行业，产生了大量下岗状态的产业工人。民营与私有经济作为补充、作为下岗人员养家糊口的生存之地，作为就业市场化的必然产物，登上了大雅之堂。如此一来，政府的原有财政来源发生了结构性变化。

正是基于这种原因，内需严重不足之时，我国实施了关于住房消费的紧急措施，在没有过渡措施的前提下，实施了住房分配的快速货币化。

地方政府作为国有土地资源的代位所有人、作为土地财政的第一收益人、作为地方城市化的实施主体人、作为国有资源用地主张权利人，首先发现了土地财富的无限增值特性，并将土地储备供应纳入了行政的主要日程。

在这种背景下，我国自十六大以来，每年以百分之一点三的速度大面积城市化。又因为城市化的规划弱势，而采取了趋同的步骤：首先是旧城翻新式改造，其次是通过新城、开发区、科技园区大面积侵蚀集体所有用地并将郊区化纳入城市化的步伐。由此产生了：每年近两千万的进城务工人员，每年近八百万的所谓引进人才，每年新增社会消费近一万六千个亿。于是，房价如芝麻开花，并且有需求，巨大的消费支撑让早期的土地财政并不厌人，楼市成为最炙手可热的东西。

当地方政府依赖土地出让，取之不竭，用之不尽，创造了深圳速度来完善、靓化任上的城市，同时靓化与大面积城市化又产生了诸多带有中国特色的房地产消费，如单铺如雨后春笋般遍地开花，如各式步行街，如各式居住新城等，从而在高位上运行着基于土地财政基础的“高涨型”社会消费。

另外，地方政府对高房价的依赖还产生于经济普涨的期望与惯性。

二、品牌开发商。

我国土地供应有过一段非常管制时期，产生一批关系型开发商。通过近几年调控中的发展与楼市多重洗牌，关系型开发商慢慢选择了退出或粗放项目出让方式，退出主流项目供应市场。目前的环境下，品牌开发商拿地是不计成本的，并且由于品牌效应被无限放大，开发水平的差异助涨了品牌价值，导致品牌开发商可以高出几倍市场出让价的条件进行用地储备。而政府缺乏相应管制措施让存量地进入有序开发。

所有的成本最终负担人是消费者。品牌开发商高价争夺储备用地的结果是通过涨价，通过精细开发，相得益彰。既可获得理想的利润又满足了品牌的再次增值。

高房价与二八定律在房地产领域不断彰显相关，也是品牌开发商所期望的。品牌开发商并且具备领涨的条件与基础。

三、个体投资者中的投机阶层。

投资消费并不可怕，可怕的是大量闲资以追求高额现金回报为特征的个体投机消费，其根本目的在于短期的获利。

高房价下，投机产品转手时间短、转手程序简单、交易优势始终在持有人手中，这些才是决定个体投资者中的投机阶层进行大规模、集中性囤积型炒房的根本因素。

而高房价的预期助涨了投机者的信心，也让其有条件异地投机，在更广阔层面上进行投机操作，如此产生高房价的传导效应。

四、特殊的地产经营群体。

这是调控这一特殊时期的特殊产物。因为政府进行着历史账的彻查，重新捡起了土地增值税，以前一些特殊的开发商已经无力面对高房价市场的特别要求，当其处于劣势时，一些实力开发商会带着某种优势与其谈判，收购或并购，对一方而言可以迅速进入高房价市场，另一方则提前赚得并退市。高房价下，囤积项目的持有者可以按现实条件对项目价值进行重估再与谈判者杀价，这个不当得利并不会包含在未来的税费之中。产生的地产经营这个特殊现象，政府也没有好的办法进行管制。

另一地产经营现象也有表现，主要是伴随地价的不断上涨，如过去不为人看好的工业用地也在储备周期中获得了较高的现值。通过较低价位储备工业用地，在高房价条件下脱手，是地产经营的另一表象。

五、房地产开发群体中的投机阶层。

形式一：利用关系与短期资金少量资金注册成立公司，并通过合约与预付金，以及签字型的关系资源，将项目完成到规划条件落实、规划条件具备、用地效率看好的地步，再来找下家并购。

形式二：具备一定的资金与关系实力，但并不想真实开发，而是买地地块后开发至一定程度再整体转让，因为囤积时期地价大幅上升，整体转让价格是按项目可售面积计算的，并由买入者完成后续开发。

形式三：持有非完全开发用地的土地证，但据有一些关系资源，通过向下游开发商输出承诺式条件来进行地产开发的投机，如较早拿地，性质不是开发用地，但具备现实的开发用地条件，可以通过政府出让手续完成转化，往往设定一些不可逾越的障碍，让其他竞争者得不到这块地，最终是，出让意向确定的那家开发商在地主的协调与帮助下顺利拍得地块的产权，地主按高出原价许多的价格获得地产利空。

形式四：粗放铺开，集约出让。还有一类项目，粗放式进行报建与建设，伺条件成熟后，按集约条件向品牌开发商兜售。策略如拖后工期，报建很小的一部分，大量变相囤积用地，待市政等开发条件成熟后以整体出让方式完成其投机的最后一击。

利益链分析及平衡对待。

一、政府开发商利益链。

政府所获得的主要利益来源就是土地出让金，规费只是相当少的一部分。税费也因为财务操作变得相对较少。这种条件下，地方政府城市化的主要来源寄托于土地出让环节。政府与开发商在利益上形成高度正相关。

现阶段完全切断这种联系已不现实，但可以平衡。如提高城市维护税征收比例与税基，如开征资源税，如限价，通过这些消化囤地的动机并增加囤地的成本。

二、分工环节利益链。

这涉及开发模式的变化，现在的模式是开发商导演制片全兼，变化后的模式是政府主导中低价位住房建设，开发商市场化开发的主要是中高档商品房。做法是：政府主导分工环节的利润决定，如建筑承包，如工程管理，如营销，物业服务，各环节针对特定项目，在政府的监督下进行操作，开发商只能在政府给出的框架下进行项目建设。

三、投机利益链。

包括个体投机与机构投机两大主体，地产投机与房产投机两大类型。

个体投机只有通过物业保有税来克制。

地产投机则通过资源税来克制。对于存量用地规定开发时间与上市周期；新增用地规定开发周期与规划条件；不符合上述条件的，停建或缴交资源税。

四、洗钱利益链。