“本文参加新浪房产&堂堂网博文竞选活动”
此前的国六条国八条对开发商的生产是有刺激的；此后的各项新政，无论是此前的住房保障制度建设的相关会议与政策要求，还是此后的提高首付与利率的房贷新政，加之居中的对二手房交易的课税调整，都主要针对的是消费；在大喊彻查与清理的当口，各地才勉强进行了结构控制的刚性执行，并且主要集中为图纸中的严格执行，实施过程中较多项目的销售房源超标了。
回忆这几次大的调控，都导致楼市先打喷嚏，然后是紧跟而来的房价飞涨。那么，导演并还在制片过程的这次伴随紧缩货币政策的房贷新政会否出现同样的病症呢？笔者认为可这么几条理由导致其结果有可能与前几次调控如出一辙。
一，受压的主要对象是高档产品，而结构调控下的新增产品，恰好吻合了高单价下降低总价的需求，处于中坚的需求支持着这部分的消费。因而新政，实施细则越拖长时间，观望人数就越多，停滞至新政正式实施后，中坚消费下行寻找结构控制下的新产品会导致房价保持原来的水准甚至略有上升。
二，房贷新政等于将既有市场竞争还原为无竞争，而竞争毕竟是生存法则之一，因而各商业银行并不会按照同一步调行事，其中风险意识较强的股份制银行可能采取较为激进的细则，以在“最危险的时间取得最大化利益”。以建行为代表的正统派，按户执行目前已显阻力；以民生行浦发行等为代表的右派正在谋求宽松的细则；交行出台的政策则属于中间派，将细则执行的刚性下放至分行，实际也有偏右之嫌。
从目前各商业银行的资本结构看，间接资产与主导利润存在相当数量的偏差，一方面源自过度开发贷款，形成相当多的递延债权；另一方面储蓄绝对额的上涨也让这些银行必须寻求新品。而传统房贷占主力的主要业务结构并不会在短期得到改变。
综合分析，房贷新政作用力将在实际执行过程中打折扣。而各城市的实施上海市存在的时间差也会产生一个前后约一年时间的消费时间差。这一年时间恰逢奥运周期，所以从这一方面来分析，房价在沉寂一段时间后突然井喷是可能的。
三，开发投资中热钱与地下钱庄的输血效应正在显现，对商业银行的资金需求本就减少，新政让这些传统的主要融资量剧减，由此形成银行短期的负债经营。如要改变这个现状，银行会选择向品牌开发商及大型复合地产商进行多途径多功能融资，这实际上强化了品牌开发商的捂盘能力。而高房价持续几年时间，导致了各地房价已经追随圈层布局，形成了由内而外的递减结构。那么，只要房价抖开层次，就会满足直接需求，房价自动或被迫回落的周期便会加长。一旦高房价持续期超过人们的心理预期，即奥运周期，那么开发商以及围绕开发投资链的自建自消费的模式将让房价在表象上居高不下。如此，必买阶层除非不存在，一旦有，必然会产生一个消费高峰；而各地供地减少与上市房源的减少会导致房价坚挺一段时间。
如果考虑投资型消费在全国流动的客观事实，房价涨势将蔓延至二三线城市。
四、新政制约了哪些人，哪些消费不受其控制呢：显然，一部分前期多套住房持有者，现在只关心房价不要剧跌，他们的回报并不一定要求变现；而持有二三套左右的、基于下一代或养老的不同地方的置业，发生第二套消费的机率偏大，他们的购买力经过近几年的沉淀，所受的制约度会减少；剩余的一个问题是，当这些无法逃脱二套标准认定并受制的消费被迫停顿后，还存在一支力量让房价居高不下么？答案是存在的，如一些地级市，尤其是总供应少于总供求的城市，象笔者知道的荆门/荆州/黄石/宜昌等地，房价上涨完全是地价上升拉动的，并且连续多年总供应不足。这些地方房价上涨后的需求大部分是自住性需求，以及由其他地方转移而来的以自住为或可租可不租的那种投资型消费，他们的购买力非常强劲，统计结果表明有将近一半的消费选择了一次性付款。
如果说有所制约，可能发生在一些房价趋于饱和的地区，象沪深京穗等地。但上述主要城市业已在其周边形成圈层结构，是一个经济体基础上的购房共同体。制约会因为购房半径的外扩而被稀释。
故笔者认定，房价平稳运行应作为主要目标，指望下跌甚至剧跌不大现实。如果政策的延展效应不明显，即无新的举措出台，一年后房价井喷甚至不可避免。
加载中，请稍候......
加载中…