如果把房地产行业与其他行业放在一起按行业分析,没有理由不降价.

    但由于房地产快速发展,暴发的后果是:

    在房地产走向繁荣的背后,存在相当多的秋后账,有些是制度决定的,有些是基于民生与和谐决定的,有些是成本与物价上涨推动的,这些至少包括:成本上升,土地清理,税收紧缩,但无论如何变化,最终偿付的部分来自于销售实现.

    更为要命的是,房地产暴发起源于行政推动,也必将终于行政推动,目前各开发商面临着生死劫,也由行政所决定,因为从紧并非完全的银行作为,带有深厚的行政背景,而土地紧缩与土地管制则完全是行政之手一手造就.

    目前,开发商面临着秋后账与生死劫,而解决的唯一出口是销售,在开发商这里,通过降价销售后,能否偿还秋后账与渡过生死劫,应该是唯一判断标准.基于此,决定房价由涨而跌的关键拐点因素是,政府收拾开发商的力度.我们看看各地的不同特点,大约可以预见,地方政府对开发商不同程度持支持态度,因为规范与发展着的房地产市场是各地城市化以及各地良好发展的基础,这是不争的事实.

    一般发表评论的人员,信息来源不外三块,一是根据官方数据进行适当研究后推断,二是接近于市场现实的一种客观表达,三是就媒体论媒体地推波助澜,人云亦云.实际上,这三大意见之源都没有意义,因为客观市场是看不见摸不着的东西,而隐含其间能够用数字来描述的东西,经过了许多次综合.如同,鄂州市官方均价是1846元/平方米,笔者挤公交挤到了毗邻鄂州的泽林镇,好不容易找到了起价低于这个官方均价的楼盘或在售项目,并且对方还捂着不说明具体的成交价,先交一万元诚意金再说.

    再看看正在降价的人们,请问万科或相关人士,万科润园凭什么卖一万元以上一个平方?这个地方新世界没有修二桥的时候鸟都不去,江边荒草丛生;后来新世界修完二桥后,滨江苑卖千把块钱一个平米还使出了相当浑身的解数;再后来是福星惠誉夺得标王,当时楼面价高于2000元/平米,人们说喻惠平疯了;然后是水岸星地一期卖出了六千的均价,并大获成功,此时万科开始其在中心城区的首个项目,居然卖出了万元价格.现在,万科全线降价或优惠营销,结果笔者一个朋友报出他的成交价后,我只好说,只要是万科的,你就不要拿他与别个比较,好歹,牌子也是钱.我说的是润园的房子,一万一成交,我做了些许年的可行性研究,我说,对你的这套房子进行研究,我无法得出可行还是不可行的结论.

    主跌或骂人者留言,说融侨华府起步价定在七千过头,我开始不大相信,实地察看一番,拿金地国际花园的定位与产品来比,似乎融侨的做法是一个"一人之下万人之上的定位",实际均价按经验估值,也应该突破八千.融侨现象,可以一谈.是否代表开发商整体降价呢?按去年的凶猛惯性,起步应该在八千,整体破万是板上之钉.但融侨打出了薄利多销的牌,可以视为一种实质性降价模式.但融侨的地价,包括金地的地价,都不是完全拍出的,金地国际花园的地甚至还是合作开发.

    再找找其他类型的降价,如万安盛世年华的分期首付,如金地格林小城的赠送装修,象美联公园前的提前安排送空间,让同等价位不同等享受变为现实,再就是小额折扣.

    就算如此全算降价销售,他们也仅限于两类项目,一类是本身就将品牌等外因加入了房价,再下调至与同类地段其他普通项目差不多的价格,促进销售量提升;第二类是真确的营销手法,比如金地格林小城,89平米的小两房,卖价是5900元,而92平米的小三房(有一个阳台可做成阳光房)卖价则为6400元,但额外交付一万元可送样板间示范性装修.这是很说明问题的,该宗地总规模不到八百亩,开发期从零二年至现在,地价是67万一亩,并且规划没有结构严格控制.其洋房早在二期就破万.现在在一个容积明显高于以前的条件下卖出破六价格,能说是降价销售吗?

    人们习惯听到降价说,拐点说;又有人们习惯甚至喜欢主跌说,拐点说.于是一拍即合.而在实际天地里,开发商普遍做的手脚却是:分担消费者的首付压力,平衡月供,尽量帮助购房者解除政府管制,如二套房贷问题,从而在一个扩大容量的层面上再让消费者之间互相博弈,价格真降还是明降暗升,本人不敢苟同.

    还有就是,同一项目,象王主席所言,年初卖一万,年末卖两万,现在卖一万五,算是降价,但,据笔者来自售楼现场的考究,第一,降价并非普遍行为,开发商所给出的降价示范,一限于某些户型,二是规定了房源量,三是延用了传统营销方式中的折扣,抽奖,赠送等把戏;四是妥当运用了资本小运作,即提前收银再投入到市场存量地,通过较大层面的供应来稀释囤地囤房占用的资本与相关费用,这也是非常明知之举,因为流动性加强了,应付政府管制余地就大了,突破融资瓶颈也甚为顺畅.

    再睁眼看看世界,美式次级贷会否在中国发生瘟疫效应?负首付与零首付或分期首付近期才偶露峥嵘,我国房地产资金来源,76%为老百姓提供,而这当中重复计量的部分就是储蓄与抵押信贷部分.相当于老百姓自己分担了相当大的银行风险.中国政府有能力也不会让老百姓整体性破产.而手握相当数量投机或投资消费房源的炒房族,也正在谋求出货以降低风险.

    再看看国内其他城市降价风潮.坐看的话,深圳上海北京与广州等以前所说的一线城市,如果说出现回归零六年的水平,也不算是整体降价,而且降价漫延说是站不住脚的,之所以出现目前一线城市的困境,主要原因还是投资流动与抑制发生了实质性效果,而本地购买力流出土著城市,当地沉淀需求一部分选择了继续观望,毕竟也有比例在发生着实际消费.

    除上述一线城市的回归说外,笔者打听或实地研究的结果表明,续涨才是背后的真相.包括降低总价条件下的单价上涨,包括卧城房价快速上涨而中心城市保持小额下调或同步微升.前者看看武汉郑州西安,后者看看合肥/哈尔滨.请注意,文中提及的哈尔滨市房价今年直涨了五百元,均价官方数字破四千了.西安北城房价接近于城区价格也足以支持笔者的看法.

    区别分析,重点突破,在不排除一线城市回归的情况下,续涨的压力并非来自于是否存在需求支持,更大的力量来自于政府裹胁市场的时间与力度.