一个人得了病，我们不能简单地处理成：消炎、降压、按摩、运动。所以有望、闻、问、切，而后有对症下药。如果确有必要，再来消炎降压什么的。房地产价格高了，我们同样不能就得出降价的结论，平抑稳定或抑制，意思差不多，都想拿房价开刀，甚至在政府物价管理部门强行规定房产品的价格；更有甚者，汤臣一品因为价格太高，引来政府人员进行清查。结果如何不在我们的关注范围，倒是政府的思维值得探讨。这让我想起现在的医生，丢掉望、闻、问、切，直接拿起现代化的工具往你某些部位一放，抬笔就开始写方子，然后是交钱划价取药。不是有句训言：简单的事儿复杂处理，复杂事情简单处理。房价，这是一个非常之简单的问题，因此要复杂处理。

    思维是一个世界，是人类，最伟大的发明。有了思维，必然产生思维产物，结果。二十世纪最伟大的策划案是“和平演变”，整个一个世纪的历史就是用战争、用教化、用文化来培植和平演变势力，最终局部取得成功。分析一下，现象是战争，是教化，是文化，是侵略，本质是什么，本质其实是和平演变。

    房价带来一个楼市市场化规范化制度化建设的问题，这是思维的着眼点，有着与和平演变相等的地位。我们必须从各个方面进行分析，提出系统性的策划案，让系统正常并良性运转，才是治本之举。

    系统有这么几个要素：供应、输出、交换、环境、再生机能、反馈与控制机制。这样才能形成良性循环，并产生系统自动升级机制。

    再来看看房地产这个系统的各个要素、政府调控是否涉及对要素的系统安排、还应该如何查漏补缺。

    正常的供应由市场决定，但应该存在合理的储备量。在房地产领域，有两大供应，也只有两大供应：一是土地，一是商品房。严格意义而言，政府是不能开发房子的，也不能决定房子的价格，但可以通过政策引导来让部分开发商愿意从事政府保障住房的工作，政府作为社会监督者的身份，可以对保障住房建设的过程与结果进行全方位的监控。政府同样不能直接经手土地，只能设置土地经营机构，国有全资，由于土地全民所有，经营土地的机构还应由人大授权并定期向公众公开经营状况，并且由民间审计对之进行再监督。

    现在，

    政府决定土地的供应量/实际也控制了价格/土地供应量的中长短期计划并不透明/储备计划依随于住房规划或城市远景规划/土地掌握在政府部门而不是经营机构手中/土地收益直接算做财政收入而不用缴税或集中管理。

    商品房供应也被分割：如果把保障住房纳入社保系列，则政府可以建设成片住房，此类房子已经不属于商品房范围，它是解决民生问题的一个重要手段，则政府应该建立全套管理体系进行系统运作，让其退出正常的商品房市场；如果保障住房也是商品，存在买卖关系，理应纳入统一商品房予以供应，政府通过社保做法或工改对中下层居民进行住房补贴与薪酬补贴，并对保障住房进行供应量规划、价格订制、买受人资格确认、信息公开与管理、转让交易及产权确认，其他方面应比照商品房市场的一般规矩进行操作。现时中的纯粹商品房供应，政府无权干涉，政府只能对项目报建时的规划与规划条件、该区域城市总体规划特殊要求、该区域城市管理的特殊要求提出意见。包括目前沸沸扬扬的捂盘问题，都是开发商的内部事情。

    输出：对房地产而言，严格来讲输出的不是建筑物而是服务。这种服务并不是物业管理，也不是政府给出的行政效率。这种服务就是：解决买受人的居住问题，交付只是解决了居住空间问题，还有整体维护、环境再生、配套承诺的兑现并良性运营、社区文化建设设计、共有产权物的使用与管理。除了社区文化组织、居民委对辖区居民的社会化管理外，其他服务均应该与开发商挂钩，物业管理与其他中介机构没有本质区别，都在开发商的导演下工作。如此，开发商开发项目必须对前中后三个环节都担负责任。由此开发商不是想当就当得了的，象市场中的一些投机型开发商，很可能吃不了兜着走。

    房子卖完交付了开发商走人是输出环节存在的核心问题。

    交换：我国虽然实施的叫社会主义的市场经济，但本质还是市场经济的。因而私有化及私产保护制度建设是必然的一个课题；与之适应，民营与国有的界限如何区分也必须厘清。产权制度既是市场经济的本质要求，也是房地产制度化市场化的必然要求。房地产领域的交换包括了：政府与开发商、开发商与服务单位、开发商与买受人、开发商与政府部门、买受人与政府部门、社区组织与居民、开发商物管商与社区组织。他们有的交换服务，有的交换信息，有的交换公民义务，有的交换社会化管理，有的交换日常及生活服务，但本质必须界定：收费机制、服务机制、补偿机制。

    环境、再生机能、反馈与控制机制

    科学的说法，调控的根本职责范围也就是环境、再生机能营造、反馈与控制机制的建立。前述的供应输出与交换本身就是通过市场建立的链条，除非不搞市场经济，否则都由市场说了算，不由政府说了算，政府的职能是行政与社会管理。

    除了非常缺乏的制度环境与产权环境外，开发主体的约束，包括准入与退出机制、三级市场的有效衔接机制、信息管理机制、与买房相关的收入来源与分配管理是目前楼市最急须解决的主要内容。

    目前的症结如二手房课税严重影响交易、信息被严重粉饰、信息经营不到位、买房人的收入增涨不及房价、物价上涨幅度、消费主体并不分明以致政策的针对性削弱。

    限于篇幅，此问题的探讨放在下篇：体制、机制与环境。