博客这玩意好,好发表不同意见甚至政见.有时还会有不同寻常的受访机会.这次由于连续发表关于房价续涨以及二三线城市房价涨势依然的文章,有幸接受了<经济观察报>记者的采访.

    记者:你好,我是经济观察报社的记者,我们注意到,您在博客里发表了许多文章,观点我罗列并总结一下应该属主涨派吧!

    楚芸:我是主涨,但谈不上主涨派,因为我就一介草民.但科学客观地说,从公布的数字这个程序来预计,房价下季度依然会涨,并且不会是个位数.并且今年整体看,公布的数字肯定还会维持上扬态势.

    记者:从你的博客看,你对一线城市房价与二三线城市进行了区别对待,并且严重认为,二三线城市基于城际置业\异地投资消费\新一轮城市化甚至城镇化\人口自然增长以及就业与婚育高峰\经济整体继续高位运行\各主要城市的经济基础正在走强等宏观原因,必将大涨;而一线城市,我们也看不到你提及过下跌的情形,实际上主流城市的房价先后出现恶劣状况,象高达百分之百及以上的合同撤消率,象炒房族大面积抛售,象地产股出现剧跌,不知楚老师怎么看?

    楚芸:这个问题是一个问题的两个方面,其一寓含着我们看问题的哲学视点,区别对待重点分析;其二如何将个体现象与整体形势的把握结合而不是窥一斑见全貌地下结论.

    我承认深圳广州甚至稍后的北京上海,实地深入到在售项目,均会看到折扣销售的影子,而降价幅度也会如有人所预言的崩盘.但重点分析,降价销售的项目与降价销售的主使人也就是项目开发商,应该是下结论者应该兼顾的方面.据我所知,目前主动降价销售的项目开发商,主要是一些拥有大量土地储蓄,在售项目多而资金因为政府紧缩而吃紧的,因为他们必须对公众披露其主要财务信息,此举直接联系其再融资.如下的判断来自于其他开发商会否大部分出现这种资金紧张情况并通过降价出货来达到目的.我的判断是不会跟风,因为中小开发商压力不会很大,而我国抵押率的规定也比较谨慎.

    同时我们看到,打着降价牌的不外两种情形,一种是直接降低新开项目单价预期,如武汉融侨华府项目,7500元/平米的均价,出乎我的意料.这是新时期的另类薄利多销,是新时期的低开高走,聪明.另外一种情形则是拿折扣或降价当靶子,玩弄的因素比较多,一旦需求问题解决了或销售好了,隔不了多久就上调.同时,开发商一旦解决自身的症结性问题后,从生意的角度,他会否做些慈善,从既往的历史看不出端倪.

    记者:对一线城市,我们媒体以及在我们与一些专家学者及官员打交道的过程中,他们普遍的看法也是说房价还存在上涨压力.对于全面的降价风潮,存在较多异议.再问一个问题,您认为二三线城市房价会大涨是判断还是有所依据?

    楚芸:限于时间,我主要谈一些我个人的判断.

    我举几个例子来说明这个.如信阳,零二年我代理政府旧地的一个项目,当时的最大规模项目,叫府邸花园.卖价1300元左右.今年我再游信阳,除高层建筑卖三千左右外,仅找到建业开发的森林花园,售价为2800元,为附近一个楼盘在售价的两倍.从这个例子看,二三线城市今年五年甚至更长时间将面临大开发商品牌开发商的蚕食与鲸吞,因为当地百姓没有看见过好的产品,所以建业推出的独立产品,面积不大,空间丰富,赠送成分多,人们也会算一笔账,而且品牌在目前的市场中是有意义的.建业的成功说明每个二三线城市上层购买力还有较大余地.而与此同时,一些二三线交通节点城市,城市圈周边或城市群接近城市,是存在客观的置业流动的.象武汉城市圈提出后,鄂州房价去年全年上涨八百元,主要置业力量来自武汉及黄石的投资性消费,而本地高层中高层消费收入阶层也在进行着换代置业,助涨了当地的房价,但涨价往往由一到两个领先楼盘发起,他们均为外地开发商,其产品与营销做法领先市场,自然敢卖个高价,带动其他开发商跟进.

    从宏观看,二三线城市城镇化增加了不少购买力;这些城市的城市化,普遍选择了开发新城的做法,也是导致全民房地产与房价芝麻开花效应的重大推力.而消费者自己则助涨了这些风潮.比如,鄂州的葛店地区,本来房价低于鄂州市区,但由于城市化脚步加快,由光谷至葛店的高速城际公路开通,房价快速以光谷为蓝本,接近三千元.

   记者:感谢楚老师,我们将关注二三线城市的房价发展,我们也会随时向您请教,谢谢.