这是截取自网上发布的\南方都市报一则消息显示的内容,是既往的地王价格.
表上看,七年间土地价格绝对数翻了两番,零七年地王楼面价是零一年地王楼面价的五倍.年均涨幅为42%,同期房价涨幅15%,就地王显示的价格形式看是合理的.因为土地是有限的,房子因为需求与产品层次原因,价格伸缩性远大于土地.
进入零八年以后,相继发生在武汉/深圳/广州/北京/上海等地的土地流拍事件,让一些人认为,这是开发商看空奥运年或看空楼市,谋求稳定的举措.实际上,土地流拍与房价预期并无关联.
目前土地流拍,只能说明开发商在盘整,为自己的何去何从做好硬件准备.
其一,流拍地主要位于房价已经涨到比较高的程度,继续上涨的空间不是很大.
其二,流拍地所处的区位,有这么几个特点,一是前一轮土地争夺战中导致地价比较高,楼面成本大的邻近地块,基于前一轮土地争夺导致地价重估后,在售项目调价,增强了区域产品竞争程度,而降低了价格竞争程度,如果参与的开发商在产品方面没有几板斧,是不敢染指的;二是环状或圈层结构的城市,由于前期房价过快上涨导致环间或圈层之间房价差距缩小,预期需求流动性在增强,自然,偏离城心的宗地如果参照现售产品价拍得,日后利润空间有限.
其三,也是最关键的原因是对于目前的市场,许多开发商选择先收缩再做打算的稳守策略.因为政府对土地出让金进行管制,硬碰硬的结果是土地只能集中而不能分散.另外闲置土地清理,预售管制更刚性,也让一些中小开发商心生忌意;而消费不温不火更是他们选择先出货再定夺的方针.
此外,融资执行从紧政策的程度,是否存在房贷的真正松动,政府对开发商通过零首付或分期首付来稀释消费者的支付压力,政府是什么态度,是开发商对未来不明之前的一种忌惮之风.
从市场主体结构来看,囤积土地以及创造地王基本属于大开发商的争斗,中小开发商如果有存量地,主要想法将集中于与政府搞好政策性住房建设,合理安排资金将存量地与存量项目转移成效益;如果没有存量地的,则主要想法集中于出货后转移产业,或围绕自己的负债来决定现售策略,过了这阵子再说.
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