现在以及不久的将来,保障房或政策性住房以及中小套型普通商品房供应,都将在无营销的状态下面市;未来三到十年的时间内,工业用地/农业用地/村镇用地/宅基地,将面临革命性变化,其中明晰产权以及哪些可交易将是重要内容之一;由于这两个方面的原因,房地产市场将一分为二.
做为营销服务机构,分灶吃饭后会否有饭吃,是繁荣如初还是风光不再呢?
如果仅从目前的服务内容与服务质量看,最为常见的不外,概念领衔的所谓前期策划\整合推广为特点的所谓营销策划\人力推广为主,借势行销为辅的行销实践,反映到比较普遍的形式,收益来源主要集中表达为销售提佣与差价分成,策划的金库在市场火爆与反火爆的环境下,屈从于销售代理这个词,因而营销生存压力比较大,相当数量的机构共吃这么一碗饭,价格与非价格竞争充斥市场.
显然,许多中介机构转而寻求二手市场的扩张,转而向二三线城市发展,县域房地产一时也打起了营销策划与整合推广的大旗.
是营销人把自己做死了!侃大话者死了,乱咬价者也死了,剩余的唯垄断与所谓客源竞争与资源竞争马首是瞻者,做大了,做强了,品牌了,其实什么都不是,还处于初级阶段,中国房地产营销还处于绝对的初级阶段.
在几家大公司提交的策划报告里,大多围绕市场与项目优劣大话了一番,然后提出的概念,五步跑不出街区,六步离不开奢侈建议,如超大的人工湖或越秀山公园搬回家,十步之内,全是勇夫,大约离不开活动/事件/素质/补充/商务/体验/买卖法则这么些思维定式.
于是售楼部变成了展示中心甚至体验中心,案名也越发创意起来.
实际上,数得上的策划,不外有针对性地选择好进球者\富有前瞻性地做足做实中场\要么长驱直入(成熟市场)要么边路进攻(空白市场),策划人永远不要牛,不是你创造了市场,也不是你成就了奇迹,是政策与看得见的手让你牛的.
所以,学习型组织,神仙们的做派还是有可取之处的.
研究一下产权,看看能否在这方面提炼新业务;研究一下城镇化趋势,看能否高屋建瓴地做些区域整体策划;围绕用地整理与储备,立足可行性与评估,开展些前期环境研究;更重要的说细些的就是强调分合而不是价格竞争,代理就专们研究与建立平台与网络及渠道,形成代理品牌;策划就专事研究产品,唯产品主义才是房地产的正规主义,其他都是概念体,长久不了;当然,有本事,策划策划政府,这是最高境界的策划.
横向联合也有天地,如专事形象创意与设计表现的,将动画/DK/平面/标识/系统品牌/展示展览/创意输出等用脑与智力技术的业务放在一个篮子里.再比如,联销与包销,在二三线城市,大约可以用百分之二十的现金撬动五万平米的项目.
当然,也可以组织一个城市或一个大的区域的市场研究,对其存量用地进行策划研究,准确把握规划与前景,提出房地产发展的预期轨迹线索,如此可以形成无纸化策划公司.
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