关于雪狼的猜想来源于潘石屹先生的博客文章。断章取义地认为，雪狼体现出搏斗睿智的一面，也呈现了文化内柔的一面。在生意界，大约被称为儒商的一代就是。
然,儒弱无法应对目前的楼市,对抗也没有好下场.但,五一期间楼市还是暴露了开发商对市场的一些度量性改造,收到了些许效果,由此展开,我们设定六大猜想,他们的共同点都是弱肉强食/民不聊生之类,喻之为雪狼的猜想.
猜想一:被赶出大都市大门的中小开发商摇身成为县市政府的座上宾,并主导过百中小城市房价普涨大戏.
目前主导楼市主信息的内容是七十大中城市,他们的一举一动成为标本并有全国进行判断性预测,引发了人们对楼市预期与观望的较量.
要想打破僵局,硬扛不合适,三十六计走为上计倒是出路.笔者此说也非空穴来风,案头上有湖北某城市住房计划,全市预期人口增量为三十万,预期五年总需求是285万平米,但仅安排了13%的经济适用房计划和2%的廉租房计划.而在文章的中间,写道"未来五年我市中低收入家庭住房困难户将达到26%""下一个五年计划我市人均居住面积将达到31平米",这可是建设部要求公开的资料,为什么出现异化的数字呢?
因为,新近该市招商局赴浙招商,成果喜人,其中与住宅相关的招商大获全胜,全部地块在当地预约登记意向完毕.因而,政府拿不出过多的地块来做完全无法出政绩的保障住房,因而在附加条款中增加一条,所有出让用地,一是可以与政府合作进行保障住房建设甚至市政工程建设,二是用地条件将依据住房计划进行调整.
再看看该市去年全年53万平米的销售量,发现外资中小开发商近乎成为主流,我的一个判断标准是,无专业性网站且没有上市公司背景者为中小开发商.
在武汉召开的中博会,在去年末的各市沿海招商会,不少沿海开发商收到贴子,有的还亲自被接见与座谈,主要意向就是:我们有地,我们有人,我们有政策,我们的房价还有上涨空间,归来吧!
先进的代表确实会带来一个城市房价的提升,因为人们喜欢他开发的新产品,愿意多掏钱,人家做工确实不一样.
猜想二:大姥为特点的品牌房企召开地下圆桌会议,不约而同地选择了坚挺,导致市场恐慌,转而出现报复性反弹.
五一期间武汉大盘开盘数量达到史无前例的二十九个,报章中都是旺销.
而在网络三大媒上,一则武汉房价降幅超过30%的新闻放在第四排.
真假?谁也不知道,恒大在武汉首个项目位于东湖开发区的东信路,这里三年前还是个人毛不多的地方.离森林花园也不是门对门,而零五年上半年森林公园门口的盘子才卖不到三千元每个平米.结果呢?恒大的院墅与空中花园洋房,打出的广告是:首席豪宅,台地园林,平均每平米四千元装修,业内人说,均价一万二首日销售近三亿,我说,不奇迹,一点也不奇迹,中国富人的钱远远大于穷人加计起来的钱,他们舍得.
再看看几周前我一直看好的南国SOHO,确实有五千多个人登记,但推出价为6200元左右,几个大跌眼镜的人告诉我,你说我买不买?我只能告诉他,你按这个价格排队,说不定拿不到选择户型的资格?结果真有朋友试着排队,无奈,没有中签.是真卖好了,还是开发商只想卖个百把十来套呢?
这是市场恐慌的前夜,如果所有的开发商适当集约一下,整齐划一地,象召开地下圆桌会议一样地,不约而同地,选择坚挺,那么,出现恐慌性购买将不只是担心的问题,而是现实,大约在夏季.
猜想三:建业版本的割据成为地产大洗牌后流行现象.
如果此设想成立,成都交大房产掌门成为新一任中城联盟轮值主席将成为标志性事件.建业版本,意味着一两支,扎根型开发商,基于对一个省份,一个区域的透彻了解,又通过自己的品牌与影响力,制约新进入者或令外来开发商水土不服.也意味着中国开始进入地域性品牌主导时代.
在此条件下,潘石屹先生提出的京沪保卫战将真正上演.
结局是,我们又一次佩服王石的聪明,退居幕后,专事资本运作,借势发力,借鸡生蛋.
猜想四:非住宅复合版本的开发演绎<政府地产>独角戏与开发商暴利继发风暴.
在人们的根部,湖北的黄陂,有个盘龙城.盘龙的根部有个河,叫府河.对面是横店.再往前是城区.在不到两年的时间里,这里相继立项了两大基地项目,分别是纺织与总部经济区,与之毗邻的是大中环市场,叫商贸城.干什么?把你的总部搬到这里来,独栋;你来创业与投资,给予政策扶持;我们为你准备了相当数量,约占一半及以上的配套公寓,解决员工与管理层的居住问题,还设想将老板商务地点也放在园区里以节约成本.
离此不远,还有较早版本的一个工业城,如今真红火了,那里的公寓与我们肉眼看到的住宅,毫无二致.
有人非常佩服王健林,说中国地产数南北二王最牛,八十年代初有个二王闹得全中国不可开交,那时才刚起步的二王,如今一个在商业地产领域呼风唤雨,一个在珠峰登高望远.
碧桂园在武汉城市圈圈地万亩,用地性质就不是住宅用地,但其广告中照样出现了优质住宅这个词.有朋友问我,说是有个企业建设的公寓,只有市价一半,还有一个共用的土地证,买不?我说,那是小产权房,对方问我,那我在第一总部购买的房子,咋有两证捏?我无语,我真的不晓得.
这种现象我只能称之为"非住宅复合开发",许多大开发商中小开发商都敢于染指,因为开发成本非常低廉,万一没钱就先建厂房,再招商引资,然后进行经营性商业贷款.
如果只剩余万科等几只个股在搞纯住宅开发,政府唱政策市的独角戏,而开发商另辟蹊径,这可真应了一句话,上有政策,下有对策,相安无事.
猜想五:观望与停滞直接导致地产掌门大换血,非业内与少壮派成为楼市另类风景.
中国足球有一奇特现象就是叫换血,也有换帅如换刀之说,一换准灵.武汉队换老朱上场两场四分,并且第二场还领先了将近四十几分钟.
我想,如果市场推进不了,又搞不清楚怎么回事,也无法对未来进行判断与安排,老人最怕头疼,说不定会上演换血大戏,因为我国房企的成分都比较雷同,民营的比较多.
一种可能是少壮派出山,另一种可能就是万科模式的管理职业化.他们的一个共同趋势是非业内将成为主题词,似乎业内都不识庐山真面目.丁祖昱成为最年轻的管理者开了一道小窗.
猜想六:国有房企重新归类与释放功能,成为政策性市场的排头兵.
按照房价水平与地价水平,地价收益直接归位于政府,房价中的百分之十几也回到了政府的腰包,自然地,政府愿意开发商不玩.另一个手中牌就是国有房企,听说过越秀没?广州的越秀集团就是.
每个城市都有城开或叫法不同性质一样的国有房企,一旦民营开发商玩不好或不想玩,他们将接班.
国有房企可以通过非住宅开发营利,再通过配合政府搞保障房建设获得土地或其他补偿,形成良性循环.同时,政府对自己人发号司令比较方便,所以预期有较大可能,国有房企将重掌楼市,并成为政策性市场的排头兵.
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