在品牌专家的词典里，业已将4C营销作为宝典。但熟悉房产品营销的人士大多赞同4P营销在房产品营销中的战备与策略指导意义。这种认识取决于你对既存目标市场的信息掌握程度以及市场竞争激烈程度。另外一个因素是房产品本身的特殊性决定4P不会落伍，特别是需求具备一定刚性的时候。
那么，价格策略作为传统4P营销要点之一，在涨价演出中有多少戏份呢？目前的高房价面临人人喊打的局面，行政的紧箍咒迫使开发商降价的关口，这个问题变得有些实际意义。
一、明升暗降策略
面临着较高涨幅的房价连开发商自己都觉得有些后怕，主要原因在于涨幅超过正常值以后，害怕政府秋后算账，害怕政府掐紧地根或银根，实际上开发商并不怕无需求或民间流传的不买房运动。
那么在当前的涨价环境下开发商如何掌握着有需求的价格策略呢？集中表述叫做“明升暗降”，具体形式如：
1、精装修条件下的以配饰为特点的全屋赠送销售方式，尤其是高档住宅，也就是以前流行过一段时间的“样板间”销售；
2、拉大各式房型的价格差距，上墙价格与销控表上随行就市小幅微升，不断看涨来吸引消费者及为他们打气，上了笼子的消费者将面对各式不同优缺点房型的价格考验，一般来说，拟推房源的价格性价比含量往往一般人都能比较出来，而价格远近高低各不同的那些陪衬房源价格往往总也能找出一至二点“新鲜性”，从而有利于售楼小姐的解说；
3、送面积也应该是明升暗降的一种，一来为应付结构调控有的开发商设计出一比五至一比一的室内外空间比房型，让人觉得高价是有一定的含金量的，从而发生购买行为。
二、以租映售策略
为什么叫以租映售而不是以租代售，这得从目前高房价环境催生的一些怪象说起。我们知道支撑高房价的并不是自住型需求而是投机及投资需求，在这些投机与投资需求中，部分是真切性投资，相当数量是洗钱或热钱引导下的投资以及集中炒作式投资。
在这种环境下开发商要想把物业卖个好价钱，必须想清楚投资钱景，其中最为常见也最容易不为税务部门觉察的办法就是虚构或提升租金，因为相当多的洗钱或热钱引导下的投资，评估价标准重要内容之一就是合法租赁行为中的租价，租价引起的炒作泡沫在深圳及广州业已显现出危害性并被行政部门暗查叫停。前一时期上述两市叫停许多房托基金是为警戒。
三、售后返租策略
在高房价的烘托下，行政主管部门忽视了原来就被取消或管制的一些销售行为，售后返租由此重新抬头并改头换面，一下不容易认识清楚。
售后返租目前呈现以下新的情形：
1、出现中间人操纵：一些基金进入炒楼，他们控制着物业的经营权，在此之前由开发商进行集中招商，由基金来组织整体购买；
2、通过公司间往来既避税又在经营方面进行炒作，如由业主单位控股权出让的形式将物业产权控制方交给重要买家，再由控股方的子公司进行经营性租赁，并承诺相当基金回报水平的年金回报，通常市场上的带租约销售只是其表象之一。
四、回报承诺策略
在一些二三线城市回报承诺策略在高房价下重新抬头，尤其是专业市场与商住两用地块项目，往往采用超长期限、超高回报以及多重担保的方式来采信。
咸宁有一楼盘，业主单位原本计划开发的准别墅按五万元/栋出售了事，后经中介操作引进品牌酒店进行经营，再以高回报承诺吸引买家，总价高达九十万/亩；无独有偶，湖南浏阳的一家三面环山的项目，炒卖楼花，引进所谓五星级酒店品牌，承诺回报抵按揭并由业主单位定期返还多余款，还另赠多达三十天的连锁店住宿消费权，一时每平米加价达五百元/天。
实际上这是投资品种缺乏而闲资过多并在全国流动产生的畸形消费，无论担保/回报承诺/附赠权益性消费，都依赖着经营业绩，而一旦经营业绩失效，受害者将集中陷入连环套。巧合的是黄石一楼市，业主单位负责人现在四处躲藏，原因在于裙楼进驻商家全面撤离，导致每月空付高达二百万的承诺回报。
五、小概率策略
小概率策略是中介营销全面而惯用的伎俩，业已在全国全面开花。
1、起源于中原的运筹模式。即派发VIP卡，第一层是选房时的小概率，人为原因将房源进行分期控制销售，营造中签概念；进而延展出花五千抵一万、甚至花一千抵二万等纵容性价格策略，由于中国人有集群消费的习气，象看店吃饭般地买房导致进入到小概率事件后完全不知所以；
2、竞买法则，这更是如同博彩般的小概率营销策略，有楼王拍卖说，有压轴多少套说，有至尊多少席说，有臻品多少席位说，有某某唯一说等不同版本；
3、订制，许多楼盘为了追求高房价采用了订制这一传统而现代的概念，可订地，可订楼，还可订户型或物业的某一部位，以产权分红的形式进行投资炒作，最后受益的往往是开发商，受害的往往是投资者。
六、尾大不掉策略
高房价如果不出奇制胜就不会营得消费青睐，所以研究的结果是产生了现代撇油策略即尾大不掉。我们经常看到一些楼盘销售价格直接标明价码，并且这个价码一般不会现场打折，也不会享受一般所谓的优惠，全部纳入运筹系统来进行，而这个价码标明的非常有意思，全部具备一个较大的后遗系数，一来让人觉得挺真实的，二来多进首付，三来便于促进销售策略的实施。
七、加息回购策略
加息回购是老瓶装新酒。
高房价下的竞争不再是共性竞争而是个性营销的竞争，因而回购的吸引力就在于产品差异体现出的关注力，如果一个楼盘受到大众的普遍关注，那么其回购说法就越实在，消费群众也就越多。
加息回购所以进行得比较顺利，是因为许多人赌对了，当楼市持续向上的时候，迄今还没有发现真让开发商回购的项目。
八、斩头去尾策略
因为房价上涨太快，按哲学道理讲，回落的可能就无限大，所以并不是所有的开发商都盯着高房价，其中比较谨慎的开发商会认真研究对策。
当行政调控风声紧的时候他们会紧急出货，价格较周边往往比较低而产品品质差异不是很明显；当风声已过的时候，市场趋于一定程度的稳定格局之时，他们会大捞一把；一旦项目超过目标保利点的时候，聪明的开发商早已进入到下一曲目，而不会将眼球与金钱放在一个篮子里。
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