《物权法》即将实施，正好新近央行要求各商业银行机构就个人第二套及以上购房将进行贷款额度控制与高利管制，本文结合物权法的有关条款或透露的相关精神，结合目前住房领域投资投机消费的新特点，分析提出：
《物权法》抑制住房投机消费的三大方面。
第一个方面是动产抵押扩大了抵押融资范围，从而抑制了以前住房消费过程中，持有不动产用于应急融资的一项主要功能。
物权法规定了动产可以用作抵押物，据了解，《物权法》规定，不仅生产设备、原材料、半成品和成品可以抵押，应收账款也可以质押。《物权法》有关动产担保制度的建立，将使大量的动产成为切实可用的担保资源。从国际银行业的实践看，应收账款与存货通常有着比机器设备和知识产权更高的担保价值，在美国动产担保仅应收账款抵借就达百分之七十。
为什么此项规定可以抑制住房投机消费呢？
其一，我国民间经济非常发达，全国民营经济总量不断提升，而一些城市的民营经济所占的比例超过百分之九十。而以国有为特色的融资系统制约了民营经济的进一步壮大和发展。在此环境影响下，相当数量的民间经营机构或实体，采取变通办法进行不动产储备，以应急融资所用。
其二，我国的评估市场是两条腿走路，并且评估的市场化程度非常低，而担保法规定的抵押物主要是不动产，存在制度设计的不足。这两个因素一起发生作用，如果抵押范围有限，抵押物的单一会让不动产在评估机制作用下产生泡沫，因而片面扩大了其融资功能，这也是许多企业单位私购住房的动因。
其三，过分依赖不动产担保的融资体系，刺激了房地产价格的持续走高，而房地产并构成了银行的主要间接资产，加剧了银行风险。
这些因素综合作用于楼市，形成了“一荣俱荣，一损俱损”的举国风险体制与机制，不利于政府通过个性化手段对楼市进行调节，对个别特殊地区进行行政控制。也增加了投资投机消费在全国范围流动的可能性。
物权法的抵押物范围扩大，让人们对住房的持有功能、储备融资功能、勒紧裤腰带进行住房消费进行有效的稀释，从而部分地抑制住房投机行为。
第二个方面是物权法对住房产权的完善，提升了不动产的持有利好，有利于通过扩大投资缩小对投机消费的包围圈。
目前的高房价环境，投资与投机并不容易区分，只能从终端的行为来判定，如有些购房者多套购买伺机出售，但这个伺机出售不好厘定；而且，多套消费中，产生投机的，并不是当初的购买动机，是市场给逼上梁山的，如房价翻番，如预售制度，如银行征信系统尚不完善，如公私资金管理不严格，假公济私的消费也大量存在，如开发门槛低，空手套白狼让一些开发商与民间资金在投机环节发生紧密关系等等。
物权法实施后，住房产权得以完善的同时，也从资金、权证、交易主体与税费管理等几个方面既规范了产权流动，也制约了产权流动，投机的利益并不见得好实现，而产权保障也更为具体，投机人在进行投机消费的时候会有所保留，而不是象过去那样“倾巢而出”“不计后果”“全民吃政府（让政府成为最后风险的总承担人）”。
物权法实施的当口，正好是股市比较热、经济比较热的时候，投资人向投机人的转变将因为产权保障措施的出台而有所削弱。而且政府现在正抓紧时间对产权交易管理进行制度建设，业已实施的二手房交易管制也还在施行，此举综合作用可以让过去的“局部市场投机”没了市场，即使有也被政策挤入到投资行列。
第三个方面是物权法的实施将加速市场中的不规范产权物业退市，形成有投资、合理投机、主体消费目的明确的规范住房产权消费市场。
笔者一贯认为，完善的市场存在投资、合理投机、主体为终端消费等功能。我国住房市场化也需要投资、合理投机与自住消费，不要谈投机色变。
为什么投资投机混淆并过剩呢？主要原因还得从制度缺失上面找，总根子是产权不明，由产权不明导致不动产的功能被人为无限扩大，加上收入调节机制没有进入房地产，以致人们在一个非市场平台上进行着信息不对称格局中的非对待博弈。结果是想买房住的人买不起房，有房住有闲钱的又因为投资品种不多，住房投机功能丰富而选择了多套消费，两极分化在房地产消费领域同样存在。
物权法在界定产权的同时，必然对以前存在的既存物业进行分解，包括小产权房、非法集资房、企业或单位集资房等都将有明确说法。当这些合理不合法婚姻退市以后，市场提纯了，投机将主要表现为“投资性持有”而不是“奇货可居”，这也是中国楼市发展的关键所在。
要想让楼市正常而合理地发展，还必须借助物权法的实施，割掉依附于政策市的种种投机型开发，从源头上杜绝不合理投机消费。
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