无论市场向东还是向西，有些纯粹脱离消费需求的房子将在2009的暖冬遭受通辑，它们是：

    一、户型面积定位整体看大而档次与消费群却是普通人群的项目

    有没有这种定位的项目，答案是肯定的。

    比如，地段比较好，开发商实力有限，依据地段先给这些项目定位为高档，但囿于实力与开发理念，它们被规划成为简单的面积型高档项目，即在户型面积定位上是高档房标准，比如所有户型偏于三房及以上，建筑可售在140平以上为主的项目，相反在服务、管理、楼宇品质、细节与品牌因素等方面，无法让高档消费人群看重或转化为他们的买点，因为市场原因拖到现在，无论降价还是竞争力，都弱于市场同类产品，并且中高档住房管制越是松动，选择性越强，消费者越是不会惠顾，因为这类项目限入的是完全的买方有购买力竞争。

    二、一板式户型结构的浪费型项目

    在楼市红火的年代，开发商突发奇想，按照小众化思路开发的这类项目，但在规划的时候，为了突出利润最大化选择了出面积的做法，所以最后经修正后的落实方案，往往是得房率严重偏低，而该类项目由于客户定位主要以小众为主，市场的冷却让这类项目的目标消费客户发生了肢解，无法还原，只能拿到普通市场来销售。消费者在冷静地市场越是理性，他们容易指证户型的缺陷。

    最简单的一个例子就是以酒店公寓为蓝本的非产权酒店项目，无法完成酒店式经营，而在户型设计中，公摊偏大，浪费空间多，走道与楼梯繁杂，而且在户室内部，基于酒店的一些角落空间非常多，这类项目唯一的生路就是实际经营成为酒店，从而将其改造为纯粹投资性项目。

    三、市政不成熟区域的单独项目

    这也是大涨时代的标准化产物，更是危机环境下的遗留项目。

    因为，每个城市的规划在房价高涨的年代都做了补充型规定，土地出让并先于市政建设，导致有些开发商错拿了一些位于不成熟区域的用地。建于这些边缘区域的不成熟区域的项目，因为消费市场发生变化，买房者较多关注于中心城区及重大就业区域的房子，投资消费的触角目前尚无法伸向这些地方。

    房价下降的一个后果影响着这类项目，在普涨的时候这些项目有价格优势，一旦市场盘整后，这些项目没有了价格优势，也就成为不了消费对象或目前的消费对象，也失去了投资价值。除非有人预见到该区域不久的将来会成熟起来。

    四、拆迁存在问题消费维权不力的问题项目

    政府在目前的严峻形势下没有精力处理因为纠纷产生的项目，以前宏观态势比较看好，开发商指望通过公关来完成上市，现在摆在政府面前的存量房一大堆，存量可开发已出让用地也一大把等着改变规划，拆迁存在问题或出现消费纠纷而维权不力的项目，只能待政府稳定了楼市并且经济好转后才有可能修成正果。

    越严峻，消费维权越重要，现在的态势下消费者就是爷，所以这类项目不沾也罢，每个买房人心里都不会糊涂。

 

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