国家统计局发布了第一季度的经济统计数据，数据显示，一季度房屋销售价格上涨，而新增贷款则有所减少。大中城市房屋销售价格同比上涨１１.０%（３月份上涨１０.７%），比上年同期高５.４个百分点。货币供应量增速回落，新增贷款有所减少。３月末，广义货币（M２）余额４２３０５５亿元，同比增长１６.３%，比上年同期回落１个百分点；狭义货币供应量(M１)１５０８６７亿元，增长１８.３%，回落１.６个百分点；流通中现金（M０）３０４３３亿元，增长１１.１%，回落５.６个百分点。金融机构各项贷款比年初增加１３３２６亿元，同比少增８９１亿元。各项存款增加２６３５３亿元，多增７６０６亿元。１-３月份，货币净投放５８亿元，同比少投放２５８亿元。

    第一个推论:销售价格涨而贷款增量减少,说明一是高档住宅结构性上涨,说明二是市场需求中呈现总价降低而单价回升迹象,说明三投资性消费转移.

    统计数据中,北京二手房价格与成交量同比上升,自三月下旬开始出现.上海高档住宅与别墅出现较大幅度增长,后者达到27%.而以海南为例,三亚海口房价涨幅均超过20%.这些因素表明,中高档住宅持有性投资消费是出现一季度房价继续上涨的基本原因之一.

    而在中低档市场中,由于结构控制政策发挥效应,目前市场中成交量,有一半及以上是中低面积产品,这些产品的特点是单价高而总价低,并且开发商采取鼓励政策降低消费者的首付比,因而促成了较大面积的成交.

    而由于各城市的发展程度不一,房价落差非常大,上海均价是襄樊的五倍,而襄樊又相当于十堰的一点五倍,均价对调控楼市没什么借鉴意义,反而给投资性消费者提供了一个有效的比衬,因为专家都说合理的房价收入比是六,或者十以内都是正常的,投资性消费很自然地将各地均价折算比较,再看拟投资消费的区域房价收入比是否在合适范围,这两个指标驾驭着投资性消费大面积向中等城转移.

    第二个推论:存款增量继续增加而贷款增量持续减少,说明收入结构左右投机投资消费有所放缓,再结合同期股市下跌原因,可以说明持币待购力量非常之强,这对楼市回暖是必要条件.

    人们认为楼市需求剧减而货币紧缩是因果关系,而上述统计数据显示的结果证明,扣除掉上述观望购买力,即锁进笼子的存款量,而三月底至今发生的二手市场回暖,新增上市量增加,除深圳广州东莞公布数字下降外,其他城市均有不同程度的上升,而升幅与投资性消费转移的推论是一致的,扣除这一因素,剩余的因素来自于:对大中城市而言由高档住宅消费拉动,对中低房价城市为户型变革带来.

    一旦救市不成功,股市流出资金,将面临着楼市与储蓄双向拉升,流入比例概率是一致的.

    如果股市回暖,对楼市也有推动作用.两者放在一起看,意味着下一阶段,一旦市场产品进一步提纯,总价降而首付由开发商的营销政策来稀释,储蓄与股市回流都有可能助涨楼市成交进一步回暖.

    而在一些辐射性城市圈中,城际置业是一股新增力量,它带来流出城市的低端消费减弱,流入城市的房价上涨,再通过二手房与新房的贴补效应,有可能产生新一轮消费高潮性流入,该迹象在武汉光谷地区与新火车站周边区域业已显示.由于高新区至鄂州葛店修通了高速城际公路,导致葛店区域房价跟上了鄂州主城区的房价并向光谷边缘地区房价看齐,而由于武汉与鄂州城际间的房价势能非常强,导致葛店高收入人群流入武汉置业而武汉部分本地消费移师葛店,一部分投资也随时跟进.

    第三个推论:货币投放量减少而国债增发并中央银行票据增加中期投放量,证明目前是稳定金融风险阶段,再结合土地清理结果,紧缩影响的是开发商,尤其是开发商的存量土地储备,对新上市及存量在售项目而言,出货是其必然选择.

    无论什么条件,也就是房价降还是不降,供应增加都可证明楼市具备回暖的迹象.如果供应增加来自于货币紧缩环境,则说明成交才是开发商所希望的,至于是通过降价实现还是通过有效营销实现,则是各显神通的事情.而土地革命的提前到来无疑加剧了开发商的出货速度,并相应强化营销与促销手段,以应付紧缩与土地革命.

    综合看来,数据的背后隐含着新一轮楼市回春的到来,一方面是供应总量刚性增加,既有出货动机也有出货必然性,因为有些开发商是怕死的,也不想死,出货是他们的唯一出路.而另一方面,新一轮供应有效性基于调控而大为增强.在市场这边,总价降低而首付调整基本抵消了房贷新政的威力.可以乐观地预期,楼市将在五一黄金周后正式回春发力.

    1\欲罢不能。(逐步将博首文章汇集于此的一文)