楼先生夫妇从美国回上海定居，于2006年购买了位于静安区静安景苑项目一处商品房，楼先生买的是二楼的两套房子,总价款一百九十万元。据楼先生与该项目开发商亨盛置业商签的合同，交付标准为精装修房。楼先生选择了部分按揭贷款,后来又提前还了贷款.

    在开发商向楼先生交付该房之前,开发商亨盛置业将楼先生所购买的房子做成了样板间.楼先生认为,开发商侵害了自己的合法权益,将开发商告上了法庭.静安法院审理认为,开发商在房屋交付前亦即建筑过程中有权处置做为建筑构成的房子,由于该商品房系成品房交付标准,而楼先生又没有提供法院所认可的证据证明开发商所提供该商品房受损,判定楼先生败诉.

    法院判定楼先生败诉的主要依据是合同法.但是,很明显的是,该案例所涉及的重要实证意义并不止于合同法,就是合同法也还有附随义务的法理;它还牵涉到物权法的原理\消费者权益保护法律空洞\财产立法的遗漏\预售制度的缺陷等方面的法律法规遗失对消费者造成的损害.

    一\合同法的附随义务与证据力问题.

    合同法规定合同一方有义务为合同标的提供力所能及的保护,以保障合同完全履行.但附随义务如何承担责任在合同法里没有具体规定,这也是产生争议的主要因由所在.而实际情形中,由于房子的交易达成或承诺生效到合同完全履行的时间间隔太长,在交付前主要做为开发商的存货而存在,而开发商据此可以对该存货进行适当处理,这种处理是在履行保护消费者依据合同所产生的附随权益还是对消费者权益造成了损害,基于房子与基于其他商品是有差异的,这也是楼先生不理解的一个地方.

    在美国,私密与隐私是受法律保护的,而楼先生夫妇认为,他们付清了房款或者签订了商品房买卖合同后,该房子就是他们的,开发商将其做成了样板房,意味着他们的东西受到别人的侵害,即使开发商承诺不会破坏主体的质量并吻合交付标准,楼先生夫妇对自己的私密权益,如许多不相关的人士会进进出出他们的房子,受到的侵害感到不解.

    换成别的商品就不存在这种差异的证据力不足问题,如相机,曾经有一案例,消费者购买的相机,结果发现里头有长达九百分钟的拍摄过程并有现实记录,据此法院判定供货商赔偿部分损失并兑换新品相机.

    开发商的律师认为,开发商交付前该套房子是开发商的存货,签订合同的房子产权并未发生实际性交换或转移.而开发商将该房子做为样板间,没有损害该房子的结构与空间部分,如果有消费者可以据此提出补偿要求.而法院认为,楼先生没有提交足够的证据证明该套房子与其他同质产品有什么质量或其他使用方面的差异,并且楼先生夫妇也已经验收入住并将该房子顺利出租了,业已获得了出租收益.

    这为我们进一步分析该案例所暴露的后续法律问题提供了参考.

    二\物权取得时间差异及期间变异证据方为弱者之权益保护问题.

    我国目前实施的物权法严格意义上说是物权法原理,是原理上的法律而不是执行上的法规或条例.大约只能界定物权及物权保护的大类情形,而房子产权取得时间的差异与在此期间发生变异而证据方为弱者,如本案中的楼先生夫妇,其权益如何保护呢?因为楼先生买房子并不是想告开发商,也不是想从开发商这里渔利.他们的想法是避免自己的东西受制于他人或受到他人的哪怕是道义上的侵害,精神的损失也应该受到法律保护.

    同时,楼先生夫妇也认为,固然该房子的产权没有实质性转移,但开发商在将该房子,进行处置的时候应参考楼先生的意见,因为,有了一纸合同,该房子就不再是简单的存货了,而是预约贷品,不过按照常规留存于开发商那里,这个存贷与一般未签订合同的房子是有差异的,再结合合同法的附随义务,楼先生认为开发商还是损害了他们的权益.

    涉及物权的一个问题是物权保护时间从权证的时间算起,并由此产生另一个问题就是物权取得期间发生物权关联性变异,而法院要求申诉方提供证据,而这种期间变异产生的证据,明显优势方是开发商而不是楼先生,楼先生所能够有权利有条件做的就是天天看到别的毫不相干的人等在他们的房子里进出,至于是否会产生质量与空间的其他磨损问题,还有楼先生夫妇按照美式思维所产生的精神损害问题,他们无从获得证据.

    一种意见认为,合同签订意味着标的的完全确定,因而任何合同一方就标的进行变更或涉及标的物的任何变化,都可视为损害合同一方的权益,受损他方有权保护自己的合法权益.这可视为主合同法论.显然,法院的判定缺乏标的物严肃性的标准化认定,反而选择了房地产维权方面的普遍做法,只要不涉及质量或空间变更,并且认为成品房标准,受害方如果没有足够证据证明该套商品房与其他房子有何质量不同,则认定不存在侵权.

    另一种意见认为,物权依照权证为标准来认定保护时间,开发商与楼先生签订的商品房买卖合同,只是产生未来受保护物权的一个前提条件.而在物权实质性转移之前,该套房子的产权并不完全归宿于楼先生,按照开发商律师的说法,该套房子的产权依然在开发商那儿,开发商有权处置自己的物品.这是主张物权法论的一种思维,由于物权法并没有就物权的取得时间与在此期间发生标的变异如何处理的规定,所以判例产生了偏向开发商的裁判,在所难免.

    由此我们只能试图从消费者权益保护\财产权与财产性收益确认\预售制度方面找答案或找寻法理空缺,以提醒立法部门及审判机关如何适当考虑消费者的权益保护以及弱者权益保护的问题.

    三\消费者权益保护的时效及内容变更问题.

    我们从上述介绍中还看到,所以楼先生无法提交法院所能认可的相关证据,是因为诉请时效的问题.因为楼先生是在房子发生交付,并且楼先生还顺利出租该套房子并从中受益的情况下主张自己的权益的.

    这里涉及到:消费者权益保护的时效,以及在此时效范围内发生内容变更的时候如何保护自己的权益?

    第一,楼先生夫妇甚至可以扩大到所有购房者,是否有能力与有义务自己就所购买的商品房提供与交付标准有差异的证据?而目前散见各省市法规条文中关于验收的规定,最充分的也就是分户验收,但执行的主体是开发商.换句话说,在目前的中国,消费者无法提交有关证据来证明自己的房子是否不符合验收标准,也没有这个能力.

    第二,消费者权益保护的对象,是保护财产的最终取得,还是应扩大到保护财产性商品的取得过程,还是完全进行全程性保护,即在取得商品某些权益的同时即受保护,至完全取得该项下商品财产性权益为止,包括标的发生重大变更的情况下,给予自动保护?如果对消费者的权益保护是全程的,则开发商将楼先生夫妇购买的商品房擅自建设成样板房,应该视同分割了楼先生的消费者权益,至少应该就其变更:提交合法性证明,证明该套房子经过开发商的变更后没有任何与他项同质产品不同的任何方面;同时即使完全没有任何差异,开发商也应该就消费者的精神损害进行适当补偿,而不能借助于楼先生业已就该财产性主体受益而躲避应该由自己所承担的有关责任与损失赔偿.

    四\财产权与财产性收益界定问题.

    由此也带来财产权与财产性收益如何界定的问题.

    既然法律规定了财产性收益概念,也立法保护财产性收益,则财产性收益的保护应该先于财产权的保护.这就能有效区分财产权未完全取得进修的财产权益保护问题.

    显然,楼先生购买的是期房,但自从签订了商品房买卖合同后,楼先生夫妇就做为购房主体取得了该合同约定的某套房子的财产性收益的合法依附,一旦其他作为侵害了购房者的某些可预见性权益,从法理上讲是应该受保护的.举例而言,做为样品的电视,如果有消费者愿意买,则双方会就电视受到他人的多次注视或调试而洽谈一个合适的成交价格而不会是零售标价,而事实上该电视也许没有任何的质量或其他方面的不同.车子,其他商品,房子,都应该是同一个道理,假定一承租人知道楼先生的房子是样板间,并且知道做为样板间的时间长达近一年半的话,他肯定可以据此与楼先生交涉,在租价谈判上取得一定的降价理由或言证据.

    静安法院的判定,主要忽视了消费者的财产性收益的取得或预期取得,与财产权实质性取得两个概念的差异,将其混同为产权的取得与保护.

    五\预售制度产生的法理与法律法规漏洞对消费者造成损害的问题.

    当然,导致法院做出不利于楼先生的判定,一是大背景使然,楼先生所购买的房子在其诉讼的时候价格翻了一番还多,并且从出租收益方面也拿到了预期的收益.二是坚持预售制度做为合法制度的存在,由预售制度来推断了期间产权未完全转移与未转移视同一个概念,做出上述判决.

    我们看看,预售制度,并没有规定成品房是必须标准,也就是说,预售的是成品房还是毛坯房,法律并无统一严格的规定,为法院进行判定提供了左右两个方面的选择.

    同时,法院的判定依据了房地产市场一个没有法律依据的判断,那就是项目签订合同到交付的客观时限问题,一般都说以合同约定为准,而开发商为了确保不因为交付时间产生纠纷,往往占有单独的信息与决策优势来确定交付时间.无形之中延长了消费者权益保护真空的时间.

    就算成品房做为统一的交付标准,国家也还没有就成品房交付的法律规定,也还依据的是合同的约定.而期房销售中的交付标准约定往往是取大类丢掉细节,一般消费者根本没有能力识破其中的质量或潜在不作为标准的存在,事后发现了也无法取得相关的证据进行合法的诉请,从而保护自己的权益.

    楼先生说,自己看着自己的房子的地板比其他同类房子的地板多踩了N次,而法院居然认为我没有足够的证据证明该地板受损,所以诉请不予支持.任何有意识的人,都能够理解,被踩在脚下N次的地板与仅踩了一次的地板,寿命还是有差异的,如相机,如汽车.如果因为前者无法提交有效证据,后者因为技术方面提供了足够的证据与社会所认可的证据,如通行里程,如拍摄次数,那既侵害了消费者的整体权益,也是从全局的角度对广大潜在消费者权位及其保护的亵渎.