先对地王定义一下并指出几种类型的地王.

    地王,狭义言之是一个城市土地供应所拍出的最高价获得者,这种地王随着时间的推移不断被刷新,并且只有一个,可以放大至全国也可缩小至一个城市甚至甚至某个城市的一个区域;广义理解的地王,可指众多天价地拥有者,当然主要指一个区域或城市某时间段拍出的最高地价者.地王可以按照年度来厘订,也可能几年未能异主.

    由于目前房价涨跌之间形势不明,许多新增项目售价起点降低了,也有在售项目直接打出明折暗扣,更有声音说到深圳等城市房价进一步下跌,当然也有高档高质高价项目继续生存着.在这种形势不明的情况下,有许多人为地王担心,本人认为,地王是资本集中的集中表现,是资源垄断下的垄断表现,是品牌稀缺时的品牌积累,还谈不上为难或找不到出路或如有媒体所言必须为当时的冲动埋单.

    无论哪一种地王,活法儿都N多,

    明线如:增加容积率.

    按道理政府出让某宗地,规划条件一并写明,自然约定成俗,但由于出让用地的东家是地方政府,而这个东家偏偏又是招商引资的东家,所以开发商一方面是地王,另一种身份则是客人,是外来客人,也是潜在的税收大户,地方政府不可能贷慢他们.一旦地王级开发商发生困难,地方政府会表示善意的关注,这时开发商如果心领神会地上门表达其难言之隐,一般可以容积率方面得到适当回报.

    换取更新容积率的条件可以是增加实业投资与再投资\与政府合作进行部分政策性住房建设\投入市政建设\做为地标性建筑而通过超过约定容积的方案.

    暗线如:用途大挪移,产品大创新.

    有些地王规划用途可能涉及商业金融与综合,也可能是纯粹居住用地.在此背景下,开发商稀释地王价格的办法可以来个用途大挪移,进而产品大创新.

    什么是用途大挪移?如笔者闻之的某市一块三百亩的用地,政府规定的是,一半做物流市场,一半为商业与住宅开发.做方案时候,可以将商业与物流进行适当合笼,如果市场接受程度高,可以留少许部分进行住宅规划,大量占用为商业性开发;如果市场接受程度较高的是住宅产品,则开发商可能提高商业部分的铺地率以提升容积,腾挪大量用地用于住宅建设.而物流的说法,既可能是立体的窗口式,也可能选择平铺式的仓储式,余地甚大.

    而产品大创新是什么呢?现在,我们看到市场中的产品,为躲避90/70政策性调控,出现了相当多的做法,往高走可以是院墅或直称空中别墅,实际就是将一到两间房与阳台做成了空中补给绿化,再通过建筑结构,修炼为一处所谓庭院,共同构成院墅级别的新产品;往低的走可以直接将原来传统设计中的优适户型一分为二甚至一分之三,裂变为小一居大一居与小两居,以适应总价要求降低而首付略有余地的市场自住性需求.

    办法总是人想的,其他还可列举:如定位上进行资本运作预埋,如规划酒店或写字楼或商务办公与酒店综合体,再挤出几栋住宅楼.完工后将写字间与酒店或商务部分进行资本运作而将住宅及裙楼的部分小商业用作出售.对于品牌级地王而言,类似武汉天地或上海天地那种,体量动则五六十万方的大商业,由于人气与经营双重作用,更多用于商业再融资,有经营的实体再评估价值自然翻番,而同期房价上涨不过再一次将其价值进行加固而已,而商业银行也愿意将资产集中表现为这些品牌级地王的属下.

    1\欲罢不能。(逐步将博首文章汇集于此的一文)