如同项目开发先有准确认真的定位,对楼市还是房价抑或整个房地产业进行调控,也应有个定位问题.以此为标准,我们可以把零七年以前的调控称为"普调",再结合典型城市的房价内涵支持力分析,解构为什么调控踏空即"空调".

    调控政策与措施,既要兼顾又要突出重点,某些特殊城市还应单独有所措施.我们姑且将这类房地产具备特殊性的城市称为典型城市,这与指数系统确认的典型城市与典型项目是不同的概念.

    我们所称典型城市,是其房地产市场具有个性特点,如果政府将这些典型城市纳入普遍调控范畴,自然力量会受到侵消.如果这些典型城市单独有些预控措施,再纳入统一的调控蓝本,更为科学.

    这些城市包括:

    第一类,北京/上海/深圳这三个城市,具备相对类似的内涵与特点,应属单独调控的第一层次;第二类,武汉/成都/威海/三亚/北海/宜昌/西安,也存在一定相似性,应属单独调控的第二层次;第三类,县域房地产具有新农村背景与快速城镇化特点的明星城市,这是前瞻性调控区域.

    象北京,首都效应是其个性的一面,作为一国的文化政治中心,加上北京大气的建筑,华北平原明珠的身份,是许多有钱人向往的地方,很自然地,北京地区的外来置业量肯定大于一般城市,持有性投资\投机性投资\资本运作性投资其实都有其合理的肌理.同时,北京的土地用途与特质有所不同,那就是同样规模的土地,北京因为其中心原因,可能用地效率更高,内涵功能更丰富,项目商业性开发所需的人气不用担心,并且辐射许多外来阶层,象外国人,象进京的外地人等等,都可能挤占本地人的居住空间.

    因而北京应该先考虑这些因素,剔除后再做出具体的调控决策.

   上海则是金融与贸易中心,行政办公区/产业总部区/新品上市窗口区,再加上出海口与历史沉淀,上海也是中国最为集居的城市之一.与北京不同的一点在上海本地消费力量非常可观,强于北京.换句话说,北京属消费流入城市,上海则属消费沉淀与消费流入兼顾的城市,因而严格从这个意义上讲,上海房价高于北京是正常的.上海还具有好来坞效应,也就是一些明星人物喜欢入驻上海,也有许多人物认为在上海是一种身份,这与在北京居住的身份感是不同的,上海似具有回报,如事业,北京则更象一个消费性城市,而其所具备的事业与房地产的关联度低于上海.

    因此,上海房地产的调控主要着眼点应是信息公开/制度化/计划化/分层级管理等方面.

    深圳既与上海类似地有经济利好,又包含北京那种吸引消费流入,并且观念的领先,区位的优势,深港一体化的再造,房价高也是正常的,但要注意过度投机与投资的问题,因为深圳一直以来是中国的工资蓝本,就业率的高位运行导致出租及二手交易活跃,投机变现机能强于上海与北京,不过差距因为深圳过高的房价涨幅正在缩小.

    本人认为深圳的房价不是太离谱,不过投机成分比较浓,沉淀了比较明显的泡沫,投机过盛,因此深圳的单独调控更急迫些,如何让这些包含于投机投资中的泡沫适当稀释,值得关注.

    武汉/成都/威海/三亚/北海/宜昌/西安为什么成为第二类单独看看的城市呢?我们稍加分析可以看出,这些城市具备两种类型的特点,一类如武汉西安成都,构成一个较大范围的区域性中心,置业流动性非常强,但这些流动的置业不是上述三个城市的那种投机或过度投资,当然不排除房价高企时候的外地炒房团进入.未来这类区域中心城市将伴随区域经济发展\一体化的加强\人口尤其是上层购买力向这些城市的集中,房价还有上涨的余地;而这些城市正在进行的城市空心化准备,正在进行的腾笼换鸟,正在进行的土著居民安置等,都在为未来一段时间房价依然坚挺做铺垫,也是合理的,因为这几个城市的经济基础还在夯实阶段,就业,收益,市政,都处于快速建设阶段.而威海/三亚/北海/宜昌都是些旅游城市,口岸城市,一方面堵截了以这些城市为出口的一些腹地城市的消费,另一方面又因为前期地价房价并不高的原因大量吸引国内的主力持有性投资,到了去年还出现了大面积的投机性投资,这部分购买力相当强,一旦政策收紧,他们可以将投机性消费转化为持有性投资.这些城市面临着如何适当控制投机性进入\投资性持有的问题.

    如果能把这些城市的特殊性考虑进来,并放权于地方政府对突出问题进行先期整顿,再贯彻统一的调控方针,似乎更妥.顺便也说明了,房价并不是调控的直接针对对象,房价的内在层次与产品层次的调控才是肌理所在.主席的矛盾论实践论是多么好的篇章啊.