真实的楼市不如人们想象那般恶劣和暴躁,形同太极,至于鹿死谁手?取决于谁呢?这是一个有趣而尖锐的问题.
太极的几个主要角色大约有国家/地方政府/开发商/服务提供商/中介/消费者/银行/主管部门,因而可以组合如下的太极战法与战例.
1\政策太极.
这是一场事关政策市大局的决战,系楼市三大战役之首,决战共有四方参与角逐,他们是代表国家的政府\地方政府\管理部门或主管机关\开发商,大约分为同盟与协约两派,地方政府与开发商为协约派,主管部门与代表国家的政府是同盟派,主要战事包括:
(1)地方政府与中央政府的分庭抗礼:我国实行的是中央税与地方税结合的体制,中央以返还的形式对地方进行补给,这么一回流,地方政府就不愿意了,更愿意直接截留下来用于地方发展,基于财力分配,在楼市当中,最关键的就是土地收益的分配,以及土地资源权限分配.为此,地方政府往往会多给开发商政策以减少财政流动的回合,并且可以要政策的名义预支,赤字是地方政府最为喜欢的东西.
比如关于闲置土地问题,比如关于大宗土地出让问题,都是因为地方政府疏散的原因,导致囤积居奇与关系型拿地.鉴于此,土地新政出台后严格查处土地囤积与闲置用地.
(2)主管部门与地方政府的分灶吃饭:我们知道在地方政府第一责任人是行政首脑,对于一个城市的面貌/市政/规划有影响的全局性事情由一把手说了算,自然地,一把手往往非常看重规划主管与建设主管.但,偷规划\违规作业\烂尾楼,有相当数量的事件来自于主管部门的许可,这是主管部门为了与地方政府争灶吃饭的范例.几年前被炸掉的武汉外滩花园,其实是有合法手续的.
(3)银行与开发商合谋对抗地方政府:在协约派内部也存在一些关联利益差异,如银行,按道理建制银行是企业单位,他们唯一的任务是经营好政府交由的资财,但许多地方政府把招商引资的内容托付或指定给银行协助办理,让银行产生了行政业务.而在事实上,银行更愿意直接与开发商打交道,原因不言自明.于是,政策说,没有取得五证不得分予贷款,而在不同的城市,不同的区域,不同的银行,执行上是有差异的.
2\利益太极.
自有调控新政以后,利益太极就是楼市各利益主体博弈的关键内容,这可称为楼市三大战役的第二部.在利益单体上,任何部门任何人都无法融合,最终是各显神通.但基于国体政体与事体,一家人难说两家话,是谓利益太极.
(1)开发商的瓦解太极:开发商大多使用瓦解策略来对付地方政府的力量,在开发商看来,地方政府包括部门与单位,包括银行,在他们眼里都是利益的对立一面,另外一个方面就是制度寻租的存在,这就为开发商选择瓦解策略提供了方便之门.开发商首先要求通过自己做了手脚的规划方案,最好拟高不就低,对地方政府长官发出的外立面以及高度指示,开发商是唯命是从,因为这不损害他们的利益或潜在利益,相反如果规划部门以及银行,就其项目提出不同政见,则开发商会各个击破地利用制度寻租空间一一对付,比如,留存商业物业用以获得大额信贷授予;如参与当地城市化建设;如援建,包括五星级酒店,度假设施等等;还有象民生银行那样的为一个城市开发一座数得出名堂的高层建筑,背后的目的就是摆平前述不同政见.
(2)开发商的慈善太极:开发商受到瞩目,一是暴利,再就是侵权,所以他们必然动用慈善太极来障人耳目.包括直接的慈善如捐赠与捐建,间接的如琳琅满目的品牌营销,当然出书,写博客,拍电影,那只是一种消遣与休闲导引,让人们看到,开发商也是一个正常的人等.
(3)开发商的拖尾太极:开发商既是制片人也是导演,所以必然面对着多个利益方的讨债,大约是供应商\中介服务机构\物业顾问单位\银行\税务部门\地方政府.如何对等政府一干人等,前已述及,瓦解而浸消.对于与房产生产链密切相关的,供应商,服务提供商,作为债权人的银行,他们可就不是瓦解了,拖尾是什么意思呢?大约相当张三丰的太极十三式.群众演员与主要演员一般抓头放尾,即对他们的主要责任人给予恩惠,其他留下来的尾巴再说;对于银行,则是按工程进度拖之,到了最后再决定是用抵押屋还款还是直接还贷,如果预期房价持续下跌则用屋业抵之,如果预期房价象发疯样的则通过现金还贷,主动而巧妙利用评估角色的利益要求.而税务部门也不是好惹的,不久前鄂州市展开税收侏儒的调查,硬是让当地开发商定期缴纳了约六百万的"节税额",媒体报道说,初战告捷.
3\转移太极.
游踪不定,转嫁增收,这是消费者与开发商之间的一场真实\轰烈\拉锯战.
什么是转移太极呢?包括持久战与速决战,更灵活穿插短促突击战术战法.持久战言之,紧紧抓住其协约与同盟力量,力争将霸王合同转危为安;尽量将物业服务与有关使用方面的承诺直接通过利益挟制转移至物业管理机构,将权益承担与侵权责任通过合法委托转移至中介机构;灵活运用潜规则将中介与物业服务机构锁定,包括保证金\公用基金\顾问费用等等,你想拿这些利润的话,请解决你在获利过程中留下的后遗症,尽管这些后遗症实际是开发商自己应承担之责.
当楼市被调控了,房价被抓紧了,口袋被紧缩了,速决战也会出现在太极战之中.各种名目的优惠,各类赠送销售,VIP卡由五千抵一万至五千抵五万,送装修由装修菜单而成本送修到直接送修,卡车的赠送由富康到宝马,品牌营销象是脱胎换骨了.实际只是开发商的缓兵之计.
我们的社会说是和谐社会,科学执政也被党作为长远方略确定下来,所以面对不和谐的因素,开发商也只能速战速决,如盯子户,化钱消灾被认为是安抚头目之后排第二位的速决策略.对于开发商自己的违约,他们也可能不用常规太极,而直接抓住领头的,速战速决,不就是那个东西吗.
4\成交太极.
抢房时代过去后,成交太极派上用场了.我们可以看到,售楼部装修得越来越好看,舒服,售楼部的表达越来越新奇,象应变建筑,情感建筑,生态住区,泛城市生活,象奢适住宅,象终极住宅,等等,都是为成交太极备用的招式,不断在翻新.
但由于消费者的分散,消费心理的容易测定,开发商的探价太极往往几分钟就决定了采用哪一种招式,所以消费者还陶醉于开发商所提供的太极美梦之中,喝着清茶,享受着动则几万的优惠,甚至当你随机地拿到某款心仪的户型选择权,甚至包括你业已签订了购房合同,突然被通知法国七日免费游的时候,谁还想到你的战争并没有结束.如果你一高兴,该维权的不维了或小维,并不失时机地向亲朋好友推荐说这个房子好,并且你对开发商千金买宅万金买邻的概念耳熟能详的时候,开发商还会在会所详细推举你风光一番.
这是一场没有硝烟的战争,
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