自从国家提出结构管制政策以后,相继还出台了集约经营用地的相关法规,加上房价上涨的惯性,剧涨后遗证正在暴露.最为明显的就是,结构管制下,以牺牲产品力与产生垃圾产品为代价.
最近连续进入荆门/荆州/鄂州/黄石/襄樊/宜昌等地,发现令人担忧的不是过高的房价,反而是极具生意设想的垃圾产品,目前还有需求并正在旺销的,以满足自住\有房即可\价格型消费为核心内容,因而限制于政策结构控制的所谓新产品充斥市场.
第一个表现是规划一律走高,一律走点式楼.
楚芸认为,集约的意思似应包括两个方面的度量标准,一个方面是容积在遵守城市规划法则以及满足城市区域功能前提下,尽量补足,也就是增加了高层建筑,降低了多层小高层的设计量;还有一个方面似可理解为:从定位与挖掘市场引导需求的角度,形成基于地段与规划产品同在的分档分层级的产品开发,如提高城市空心化的政策引导性,扩容条件下建设适当的中低密度住宅,尽量通过集居集中配套集中景观建设并妥当利用城市景观来提高居住毛密度,将非居住性功能进行容积集约,而纯居住部分则保证宜居条件下尽量稀释容积,许多小区规划全部为高层并不集约.
第二个表现是借助紧凑名义推出相当多的不经济紧凑房型.
由于房价上涨过快,加上投资消费与投机消费被遏制,那么开发商根据有需求来确定生产的话,就会围绕消费总价来做文章.稀释户型面积似乎是唯一通道.
如,小户型口号下做出面积达到近六七十平的房子,浪费空间比比皆是.为什么会做出这些面积近似于传统两居而功能与格局只有一室的产品呢?一是补缺,对开发商而言,这类户型属多余出来的,不做白不做;二是开发前期研究简单化,许多开发商与时间打仗,求快的时候只约定户型面积比,交付于设计单位后也仅仅统计各层次需求下的面积结构,不大注意户型的使用效率;最关键的是大部分项目先定规划再定外立面,简单套用一种格式来消化政策性容积率,修正过程也仅仅围绕厅,阳台,采光通风条件做些简单文章,很少有设计是从必要与现实市场的要求来确定品种户型,再通过技术处理来形成单体.
第三个表现是落实政策以牺牲中低收入人群的正常消费权益为参照.
均好性只存在于景观,分区与户均采光与朝向单位数量.实际上每个项目都无一例外地坚持两条价值取向,一是求全式,各式户型均有,另一是截取式,断言说是针对性量身订做.求全式加上集约与尽量推高容积率,其结果是黄金分割点的大头即百分之六十六的用地用于满足所谓主消费群,尽量满足其舒适要求,总户数却只有全部户数的百分之二十到四十,占地约百分之三十四的用地用于满足价格型消费人群,美其名曰紧凑,而户数占总户数百分之六到八十.
虽然这些是开发商的权利,但是从和谐的角度,从长远角度,用地上限是固定值,所做出来的建筑大多不会炸掉,他们是要供人来居住的,如此,当社会确实和谐了小康了的时候,如此之多的垃圾只能留给后来人.
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