房价大幅度上涨以后,确实造成了同一城市不同区域房价不合理性.不合理的那部分区域,其房价存在泡沫,相当于把你的升值预期给打入了房价,用杨红旭的话说,这是买房的"雷区".
如何判别并妥当避免?
第一个重要标准是拿该区域领先楼盘的价格与市区公认中心地段的房价进行类比.
举例来说,比如武汉的青年路一带房价,含装修大约在七千到七千六左右;而光谷的房价有的比这还高,而青年路是公认的次优地段,光谷才刚刚兴起,凭什么平起平座?
开发商依据的是需求,因为光谷集中了许多人才,富士康进驻后更是产生团购高峰,带动了区域房价的飙升.房价有个特点,涨起来快,降起来慢.到现在也没有降多少.中房报说光谷中心花园降幅30%,我们看看他的降价起点,8800元降百分之三十又如何?当年森林花园门口的房子才卖不到2200元一个平米,离现在不到五年时间.
当然我们也可以拿你选择的区域与同类区域类比.比如光谷与南湖区域的类比,生态环境一个有湖,一个有公园,一个是智业集中区,一个是居住新城,交通及市政配套都差不多,按道理房价应该持平,如果需求者众些适当高出几百元是合理的,实际情形是光谷高于南湖至少一千元.市面上的统计数据掺入了一些存量房及小产权房.
第二个重要标准是还原法.
不要害怕给了开发商百分之百的利润,哪怕百分之两百的利润,但要出在明处.用还原法可以判断开发商的价格是否合理.一般建安成本不到一千二,加上税费及营销财务管理费用等应该二千以内,再加上楼面成本,就是开发商的成本上限.
如此算来,光谷地区的房产成本应该在二千八到三千五左右,其中还有相当数量的用地属于并购企业拿地,并没有市场供应成本那么高,容积率也给足了,显然,高于三千五以上的为赚头,你可以类似方法将你所购房子的价格减去成本,比较利差,选择最小者,以避免走入雷区.
第三个重要标准是历史检验法.
有一个经验数据,同一区域同一地段楼盘,乘以三为上限价,当然限定住宅部分.
然后你可以想办法从朋友或媒体方面取得同区域同地段以前销售的房子价格,也可以从二手房售价中按上述还原法计算一下其成本,再加计百分之五十利润,可大致得出该区域的合理价格,差距太大就放弃算了.比如,还是上述所言的光谷区域,目前二手房报价在四千五左右,这个价格按照目前的市场供应情况以及结合全区销售楼盘价格现状,具备一定的科学性,则新房价格高于这个价格两千者就不是太正常了.
第四个重要标准是寻找替代品的难易程度.
最简单也最有效的办法是货比三家,当然这里的三家不是同一区域的,而是说全面掌握所在城市的房价分布真实特点,再来判断你看中的区域房价是否合理.
买不起肥皂买洗衣粉行吗?如果替代品比较多,则被替代品的价格会降下来.但房子的替代品还是房子,所以只能从性价比入手综合判定.看你最希望得到什么,再分类确定综合价值.比如总价60万在光谷外围可能买到舒适三房,但在中南只能买入小两房,然后你可以计算一下居住在中南的通勤成本,生活方便度,配套成熟度,而光谷的外围将消耗大量的通勤时间与交通费用,如果正在奔中康的阶段,当然选择中南的小两房更有价值.但如果你是白领,有车或准有车一族,空心化作为主打,不失为首选.
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