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    万科全国性降价或变相降价销售,人们激辩并有多方微词。如果联系到去年末万科组织的全面客户分析,结果也许比较平淡.

    我们可以从万科的各方面公示性信息来说明这个问题:去年末万科内部就提及年报中的效益问题,当时曾在全国范围内组织进行客户分析,一方面依据万客会积累的人群,另一方面主要是各一线城市的在售项目反馈信息资料,我们对分析结果不得而知,但从事后万科在广州\成都进行的第一波直效性降价销售,上海北京武汉进行的第二波营销性降价销售,可以推测,万科基于年报所做出的销售促进应是此资率先调整销售价格的根本原因.

    当一季度的销售成果出来后,人们发现万科的融资再次出现暧昧.为什么呢?

    还得从万科起自去年末的降价特点的营销方面找原因.

    这次降价风潮,前哨是王石公开发表拐点言论,进而提出四十岁以前慎重买房论,伺后万科广州项目开始出现降价销售,成都紧接着跟进,上海北京与武汉再掀降价旋风.这次降价为特点的促销,按万科方面的说法是营销也好,按王石稍后的长期向好与拐点确实存在说也罢,根子还得从客户分析来进行展开.

    早前万科率先在全国建立了研究院,专事研究住宅产品;去年升级到产品标准化研究与成本规范研究.客户分析后,综合万科消息与媒体方面的消息,万科认为:市场产品盘整才是内因,而潘石屹先生提及的剧变论,只是针对粗放市场的一种较为理性的预计性判断,对开发商保命以及进一步存活后再图发展,最核心的还是产品盘整,这一次产品盘整,不再局限性于产品结构,不再停留于产品的档次,而是结合成本可控制因素\结合市场不定期可能出现的行政管制进行的产品标准化与生产标准化,以速度赢市场;再从营销理论来提升一下,更是客户营销体系在后期房地产发展中的一个典型范例.

    在这种格局与对未来的判断基础上,万科既往的存量,主流方面是针对一个城市的中产阶层,定位中高档的产品比较多,卖价也一般较同类产品调出许多,成本可控制性非常弱,产品标准化停留在户型与面积配比等原始方面,显然,这些产品在一个发展中的城市是有市场的,但在成熟市场,则面临淘汰的危险,并且一旦市场竞争并不基于价格优势\品牌优势,而是基于行政管制,无论你的品牌力多强,需求发生了变化,产品无用论是潜在的.万科此举意在消化存量,提升年报质量,再图下一周期的快速发展.