我们一般提及的开发周期，是指拿地到进入开发程序以及正常交付的时间。政策里关于开发周期的规定也只是关注从拿地到报建并实施过程，没有管制销售与交付刚性。对于大项目的分期更是依据地方性政策来厘定，姑且把这些称之为开发周期的调控黑洞。
正是这一黑洞现象
1\让捂盘产生了效应，
一般生产企业，存货既占用资金，又产生维持成本。但在房地产领域，存货既所捂之盘，却为开发商带来多余效益，根子在哪儿？就是开发周期中对后半程的疏忽。一个楼盘如果碰到房价持续上扬的环境，捂盘成本增幅只要小于房价涨幅，便可获得于国于民于市场于消费者是泡沫的利益，于开发商是真金白银的真实得利。
2\让囤地成为投资，
闲置管理的疏漏，分期控制的不严格，立项到建设的周期过长，销售分期与销售房源信息的非正常管制，让囤地成为一种投资。一方面城市化与市政建设导致地租不断上涨，另一方面基于新增供应地价而进行售卖的新房价格反过来推动其周边地价抬升。这仅仅是可见部分的投资。如果碰到人民币持续升值，让热钱给盯上了，还可以产生泡沫收购，不当得利非常之厚。
3\让闲置成为财富，
捂盘，囤地，捂字与囤字讲求主观，对应之词叫闲置，讲求一个客观。但肌理有所不同。因为捂/囤，会产生泡沫利润，而基于现在情况的用资条件，捂与囤的成本相对低廉，从而产生一笔财富数字，随着管制的强化可能化为乌有。
闲置则不同，闲置的用地与闲置的项目，大都具备一定的历史渊源，也有其独特的历史背景。如果二者都没有，我们通常给它一个名称叫“烂尾楼”。闲置大约类似客观性捂盘或囤地。
4\让供应与需求产生倒挂，
许多人认为市场上房价总在涨与供应有关。实际上如果按照时间段计量，各城市的累计供应地量、累计开发量与竣工量等指标并不低，也无法与每个城市的常住人口/流动性人口/城镇人口/人才资源统计数字挂钩。
其中的一个重要原因就是周期黑洞。比如拿地时间/立项时间/预售时间/现房阶段的销售策略，整体市场无法控制，也没有信息管制，从而形成自然性的开发量垄断。现实营销过程我们经常简单就可判断，局部市场呈现什么格局，是供不应求还是供求平衡还是供大于求，从而决定所谓认购/公关认购/运筹/解筹/加推/竞买，始终让消费者挤着买。
供需不同步不说，还有倒挂之嫌：举个例子，在武汉白沙洲地区，储备用地非常雄厚，但早年供应的存量地足够支持现有市场需求，但我们从市场上已取得预售许可的资料中来统计，却发现缺口非常大，驱车而进，大片土地被新兴居住区或围合，或畔邻，或虎视，显然，那块地已经名花有主了，只是尚待有心人迎娶而已。
偏偏现在经济正处高速发展期，一个基地型企业进驻，至少带动近二十万人的相关流动，产生的预期性置业简直让一些开发商利令智昏。
5\让各项作用力停留于理论的论争而无法深入到实践环节，
笔者曾经说，开发商只能是制片，得聘请导演/演员/角色班子，拍出大片才能有创记录的票房。但这只能是笑谈，现实生活中，时间就是金钱，在楼市中演绎得五花八门。
没有人也没有时间更没有动机或兴趣去研究一下理论。
即使有些好的理论，如净权益理论，如委托代理理论，如服务营销与顾客化营销理论等，也因为主客观的或捂或囤或闲置而弃之不用，市场只相信金钱不会相信文字。
一个重要的现实是，我们可以看到有时一个小女人带着几个兄弟操作了一到二个楼盘，便摇身为全程策划代理商。笔者正在思索如何好好策划一翻的时候，按图索骥者的大作妍然如明珠，让我的努力觉得枉然。
因为搞房地产不要理论，有时什么也不要，有时只要一至两点。甚至三点有时也管用。徒呼奈何？
6\让开发进程中的品牌值、能力值无法起到正规竞争作用，
中国是武术大国还是武功大国？不知列位有办法研究没有？
严格来说，中国只是一个武功大国而不是武术大国。只有太极才上升到武术的程度。在楼市里，周期变化莫测如同太极。
一块地早几年买入放在那儿，比什么都强。
早期进入房地产的人有些还是想做番事业的，如是拿了就动，最后算一笔账，既有今日，悔不当初？因为仅地价就是其当时利润的十数倍，还不用那么辛苦。
这里头，践踏正规的开发周期肇始于房价的剧涨。表面看来，万科的房子快卖，金地的房子卖快，中海外的房子好卖，招商地产的房子卖得好，实质上并不是其中的品牌原因导致的，而是品牌世界呈现的倒黄金律在作祟。少数分子做得好，多数分子不是做不到而是不想做而已。
在中国，没有卖不出去的房子。
7\相反关系链、信息垄断链成为开发周期的关键点以及开发是否成功的瓶颈因素。
我们在为投资找市场的时候发现，关系链、信息垄断链是开发的关键点。
比如早好多年的玉龙岛，没有人会认为那个地方值钱。那时湖水没有人愿意掏钱买。但现在看来，当年选择玉龙岛的人是多么有眼光！
谁敢证明碧桂园拿蔡甸的地之前，是否从小道知道本地将开发为城际田园生活区呢？
总结起来，如果你知道地铁的出入口，又有办法提前几年知道，你一定做不成开发商或做不成完整的开发商，因为你做地主比较合适。
所以，楚芸着重呼吁人们，房地产还是需要一些理论的，同时诊断来自于正确的视角，你总把眼睛盯着土地、建筑、城市化容量等近乎常量的东西来判断价格这么一个唯一的约当变量，当然容易得出崩或拐的结论。
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