本文系作者在《南方都市报》黄金楼市评论楚芸工作室专栏开篇文章，严禁转载。

　　国家统计局日前发布的最新统计显示，今年11月全国居民消费价格(CPI)同比上涨6.9%，创今年月度新高。1至11月份累计，居民消费价格总水平同比上涨4.6%。

　　但是，新华网/人民网发布消息称，我国明年CPI将控制在4.3-4.6%之间。而要实现这一目标，除农产品及食品价格管制外，相当于零八年全年的物价涨幅控制在5%以内。按照物价的惯性，零八年前三个月将继续目前的水平。同期，资本市场进入到第二波严查阶段，货币政策从紧，第六次加息只是一个信号，但接下来要做的还很多。

    再看看全国楼市，

    开发商的资金门受制于：

    1/融资限制更严格，除上市外，限外的加剧让开发商资金更为吃紧，调查的六千余家利用过外资的房企，百分之九十九利用外资，总额度近五百亿；同时，政府要求从紧落实闲置土地的利用，并提供与政府合作、自行上市、开发保障住房、被收购等多种门路来增加既定地价基础的供应，提高了开发商的资金占用率；而原有的约占一半比例的开发商占用消费者资金将进入管制期，风光不再；再拿地也限定在既往信用基础之上。

    2/银行信贷对开发贷款受到政府重视，目前政府已开通商业银行向中央银行的存款，额度不受限制，此举意在帮助商业银行在紧缩之下还原部分利润。这样的结果不是开发商的意愿，因为在高房价下开发商启动了高负债经营，一旦紧缩并且商业银行对房地产信贷的依赖减弱，开发商资金门将变小。

    而在消费链这一关，

    虽然5年期以上贷款利率基准利率保持不变，但由于今年央行已经5次加息，贷款利率的累计涨幅不小。针对浮动利率房贷，除了中国银行等少数银行外，多数银行从第二年初开始执行新利率。这意味着，在明年初，许多贷款购房者的加息效应将一次性显现。年初，5年期以上的贷款基准利率为6.84%，至今累计上涨幅度达到0.99个百分点。根据相关规定，对于购买首套房且资信良好的客户可以执行0.85倍的最优惠利率，即对基准利率打“八五”折。目前，5年期以上的最优惠利率从年初的5.814%上涨到6.6555%，累计涨幅为0.8415个百分点。根据工商银行的理财计算器，如果年内不再调息，以30万元20年期的房贷为例，采用等额本息还款并执行最优惠利率，则明年月供款比今年初将多出约147.04元。

    加息集中兑现被认为是加息效应发挥的关键时间。

    再看看加息后对商业银行经营的影响，

    实际上，本次活期存款利率5年来首次下调，而一年期以内的定期存款利率上调幅度较大。专家称，这意在提高短期定存的吸引力，在给予储户更大实惠的同时，缓解金融体系流动性过剩的局面，间接给股市和楼市“降温”。中国社会科学院金融所银行研究室主任曾刚表示，央行希望以此缓解存款“负利率”对居民的心理压力，稳定居民对通货膨胀的预期。此前，央行曾反复强调，必须防止通胀预期演变为现实的通胀。“这次调整可以称为非对称加息。”曾刚指出，本次贷款利率上调的幅度远远小于存款利率，对商业银行的经营业绩将产生较大的影响。6个月期贷款利率仅上调0.09%，1年期上调0.18%，1至3年和3至5年上调0.09%，5年期以上不上调。曾刚称，目前国内银行的主要收入来源仍然是存贷款的利差收入。存款利率上升意味着银行经营成本提高，但贷款利率并没有相应地上涨。

    这与央行启动特种存款措施的目标不约而同。　　

　　再将上述层面的问题放在一起看，政府意在稳定自身风险（国有商业银行风险）、降低地方政府对土地财政的期望、清理既存问题释放沉淀资源前提下，以政府之责建设保障住房，以利于市场化发展。  

    也就是说，第六次加息的重要影响不在于加息本身，而在于：

    1、打预防针。此次加息让各商业银行为明年的信贷执行提供思路，从紧将在全国金融系统蔓延。

    2、紧缩的四大方面：本次加息有些人认为对楼市没有实质影响，主要是从现实需求以及对购买力的影响角度而言的。但背后意味着央行货币政策从紧的四个方面：商业银行负债结构/商业银行对房地产的激进观念/提高商业银行质量经营意识、调整其资产结构/打压投机消费。

    3、力主生产型开发。

    这是我国房地产将发生大变的根本所在，也是本次加息效应的真正玄机所在。

    我国既往的开发，有关系型开发，弄点小地就可以发财；品牌型开发，利用自身的品牌低价拿地高价出售；粗放开发，只要做出了房子就不愁卖；资本性开发，只要用钱即或导演出所谓社区。实际上这些开发离市场化开发，相距甚远。

    真正有意义的开发应该是“生产型开发”。

    搞实体你得有资金/人力/流动性资财/市场研究/品牌及技术成本/市场推广费用准备等，这些全是生产厂家必须自备的。在此前提下你才能搞生产，既然是生产，你就必须有产能，有产值，有产量，并且通过市场来实现，同时还得接受政府的信息要求与政策管制。说白了，不能搞空手道。

    如何促进生产型开发呢？资金门槛就是源头。此次加息只是序幕而不是紧缩的一个小步骤。

    预测一：开春将实质性加息一次，存款准备率达到16%；

    预测二：央行将扶持商业银行开辟新业务，具体方向为国债市场/新基金/信托；

    预测三：土地出让收益将受到严格管制并将专户进行资金管理；

    预测四：大宗土地出让央行将履行监管职能。