认识楼市的三条线索是：资本/市场/消费。而不是投资/政府/供应。
这是否导致调控失效的根本原因呢？仅看投资，调控前后房地产保持百分之三十的增长率，并没有见到减少；调控前后市场供应量总体也没有见到增加，但用地供应保持正增长。除了房贷新政造成观望，影响到当前市场的局部叫停外。
其实，如果我们从资本/市场/消费角度来理解调控，理解我们应该见到的真正商品房市场，会有不同结论。
1、关于资本
至少应该形成三块资本，投资资本/开发资本/政府资本。
这些资本应该按照资本规则来运作，政府取之于土地收益部分应该分拆为政府开发资本，进入保障市场；政府建设成本，进入城市化市场。只要政府掌握了城市化以及保障住房，大可不必就结构、套型面积以及用地效率进行行政划定。
而同样的资本情况应用于楼市，应该鼓励而不是抑制投资资本在楼市的广泛存在。比较一下，一家开发企业上市后对市场的影响、产生泡沫的能力、左右局部市场的能力以及在土地争夺中的垄断力，与一家靠投资商融资的开发企业在这方面的能力哪个会更有害？
开发市场应该有固定的资本来源与资本增值保障环境，而不能在全国全球视野来寻求，吸引的投机资金越多对楼市的破坏性影响就越大。
2、关于市场
市场最应该调控的不是供求而是交易规则与主体行为控制规则。
回响一下我们以前的房地产开发与市场，对开发商根本不存在统一有效的行为控制规则。没钱有关系的，有钱没关系的，各方面都有的，笼而统之。
而在交易方面，既有中天事件，也还有七大黑开发商落马，更有社保案以及各地用地违规等事情经常性发生。
市场只是一种关系的总和或一定程度或范围的人群，并不是什么特别的玩意儿。所以规则才是最为必需的东西。
3、关于消费
房产品消费，从个体行为看分投资、投机与自住性需求；从类型分，住房性消费与商业性消费。看起来一个愿打一个愿挨。
实际上我们并不需要有管制与有约束的消费规则，反而应该寻求消费结构、与消费结构相关的收入结构、支出结构与就业环境中的行业结构的平衡与清理。
以前造成高房价的环境是因为有需求，而真正有需求的，应该是收入不平衡、行业收益不平衡以及就业中各行业结构存在严重失衡造成的。
判断与做出决定都不难，如果思考的视角错误，可能事与愿违。
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