承接地产二十年总结之四,本篇着重探讨一下政府出让用地戏份问题.
有房市以来,土地出让储备经营集中在地方政府手中.而地方政府出于发展经济以及营造政绩的要求,紧密结合房地产开发进行招商引资与大面积城市化.在这个过程中,产生了新贵,与政府关系密切者\市政设施建设者\炒地者,也滋生了拆迁户这一历史产物,他们都是购买力强的房产潜在消费者,并且其消费具备必然性.
问题出在这么几个方面:
1\土地统计没有跟上换届步伐,因而对一个城市的总国土中哪些用于商业开发并不清楚,原因是在一个局部区域里,我们发现土地简直太多了,随便拿出一块就可以转换成财政收入.
2\对地租理论研究不深.许多中心城区的用地以低于其级差十数倍被早期出让而让关系型开发商予以囤积起来,后来成为泡沫之源,高价之根,因为本来属于政府应回收的部分利润被抛向市场,而新贵们深知其中的差价有多大,炒,在所必然.
3\评估一直为官方所垄断,他们的实力不及民间咨询机构,因为他们没有利益刺激也没有收益差别,总在例行公事.后来有些城市推行了评估市场化,土地经营也委托予民间机构进行市场法的评估,由此拉开了高地价的序幕.
4\也是最重要的一个问题就是集中于上述三个方面产生了用地四面开花式出击,导致地价非均衡,从而为低成本用地带来高价评估的参照物.这种因面出击的另一个后果就是,市政利好产生的涨价为开发商所利用带动房价迅速上涨.如江边一块地,交给一个毫无实力的开发商来持有,他不会马上开发,等你将市政也就是江滩绿化搞好了,旁边另一有实力的开发项目上马,他再从中获取高额地差,当然也有重估价带来的房价上涨空间.
有鉴于此,去年末上海出让用地采取了部分定向的原则,不是谁叫价高就给谁.湖北的某市,将地块搭配一些附加条件再行出让,目的就是让有限的土地配置到有资源有实力的开发商手中,避免被糟蹋.
任何城市,都有中心区与副中心区,这些区域的成片居住用地就是地眼,是重地,政府理应为此保驾护航,而不能交由市场原则来用出价分高下.同时,出让成片居住用地并属重地的时候,应该带有一定的附加条件,将该区域的市政及与房价利好部分进行责任挂钩,由开发商进行配套建设,并严格收益管理.
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