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陈真诚：海南泡沫破灭加速全国房市调整
(2010-02-25 11:22:30)
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分类： 我举手并没投足 |
陈真诚：海南泡沫破灭加速全国房市调整
文/陈真诚
【内容导读：就中国房地产整体市场而言，海南并非孤岛，就全国性房地产调控而言，海南也不是绝缘体，同样将受到调控的影响。海南房地产泡沫再次破灭，将给房地产市场心态形成进一步打击，重击全国房价预期，加速全国房地产市场调整…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价依据。】
上世纪90年代初，在经过疯狂爆炒后，海南房地产泡沫在一夜之间破灭。泡沫破灭后，留下的是哀鸿遍地，海南经济也因此遭受了长达十年之久的伤痛。甚至，房地产泡沫破灭，有可能是导致海南设立特区后并没有获得太大实质意义上发展的主要原因之一。
然而，尽管上一轮泡沫破灭的凄惨景象宛若昨日，尽管海南房地产炒作一直广受诟病，却有太多人并未痛定思痛。去年底，在中央政府着手房地产调控的当口，海南“国际旅游岛”规划获批的题材“很不合时宜”地“闪亮登台”。包括投资投机者在内的多方人士，借此题材“顶风作案”，再次爆炒海南房地产。
在“国际旅游岛”规划获批消息出来后，海南的房价，便一天一个价地快速上涨。据报道，在“国际旅游岛”规划获批消息出来之后的5天内，海南商品房销量就超过2008年全年的总量。在不到10天的时间内，海南房价几近翻倍，其中三亚的房价甚至在一周内就翻倍上涨。
可以说，在“国际旅游岛”题材渲染下，在房价将快速上涨的预期下，在投资投机利益驱动下，炒家们“前赴后继”地疯狂炒作，甚至可堪称“视死如归”。正是炒家们“击鼓传花”般的炒作，将海南房价越炒越高。正是疯狂炒作，成为了这一轮海南房价暴涨的主要推手，使得海南房地产泡沫急剧膨胀。
由于海南90%的本地人买不起房，房地产主要卖给岛外人。这些岛外购房者中，几乎全是投资投机者，或是投资与候鸟式居住相结合者。这样，可以说，目前的海南房地产市场，很容易被炒作，与民生的关系不大，但基本生活所必需支撑下的市场基础不牢靠。因此，在经过短短的一个多月后，此前人们还兴奋地议论着将涨得有多快、有多高的海南房价，突然“停摆”走不动了。去年12月初，笔者（本文作者陈真诚）曾警告海南或成房地产泡沫风险最大的地区，不幸言中。如今，在经过短暂的狂热之后，海南房地产市场重现无人接盘、有价无市进而成交急速萎缩、房价或快速下降的一幕，再次面临泡沫破灭的风险。
而尤要注意到的是，在预售制度下，在“击鼓传花”般地炒卖下，大多数房子还是要等到2年以后才交付的期房。在这种情况下，再加上调控政策的限制，在房地产热潮消退、房价开始快速回落、市场重回清淡之后，目前海南的房地产的变现能力并不强。这样，本文作者陈真诚认为，一些后来高价接盘买入、本想借“题材”炒一把就走者，可能会被高价“套牢”。一些很不幸运的投资投机购房者，可能会损失惨重。
也许有人没想到的是，海南新一轮房地产炒作的生命周期，竟然会只有一个多月的如此短暂，瞬间就可能再次迎来房地产泡沫破灭。而实际上，这并不出人意外。这是因为，海南房地产泡沫，一方面，说明海南不仅仅在推出“国际旅游岛”规划方面的多方面准备不足，另一方面，也说明海南的市场基础不完善，过快的房价上涨，不但不利于民生保障，还可能因消费成本过高而重度伤害海南旅游的国际竞争力，不利于旅游业的发展，因此，可能导致政府会采取针对性的调控措施，重新审视乃至修订规划的细节，以防止被人为利用以爆炒房地产。
尤其是，中央政府此次调控房地产的态度比上一轮要严厉得多，两会后调控无疑还将进一步深化，旨在打击投资投机、遏止房价过快上涨的房地产调控，难以容忍海南再次出现不利于长远整体发展与民生保障的房地产爆炒。尤其是北京最新出台的“11条”调控新政，从某种角度而言，甚至比中央政府的调控政策还要严厉，可能掀起地方政府调控房地产的新高潮。
理性的人不难看到的是，本文作者陈真诚认为，就中国房地产整体市场而言，海南并非孤岛，就全国性房地产调控而言，海南也不是绝缘体，同样将受到调控的影响。
在这些因素的综合作用下，海南房价预期很难不受到打击，房地产泡沫便难以持久。而海南房地产泡沫再次破灭，将给房地产市场心态形成进一步打击，重击全国房价预期，加速全国房地产市场调整。
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