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陈真诚：房地产或被地王非典型谋杀

(2009-09-10 16:56:48)

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分类：我举手并没投足

陈真诚：房地产或被地王非典型谋杀

文/陈真诚

（内容导读：9月10日下午，中海地产以70.06亿元拍得上海普陀长风6B7C地块，高出北京广渠15号地块近30亿，楼板价高达2.3万/平方米，宣告09年中国新“地王”诞生。如果继续容许地价、房价进一步上涨，则真的可称得上房地产或将被非典型谋杀…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。欢迎加入QQ群“地产财经专家媒体，群号73150637”，限公开出版发行的媒体之地产、财经记者编辑加入，申请时请注明身份。）

针对全国土地市场已经出现大量“批而未用”、“拍而未建”造成大规模土地闲置现象，国土部门正在高调展开一场清查风暴，开始出“重拳”打击开发商囤地。国土资源部国家土地总督察办公室已经发出《关于在保增长保红线行动中加快处理批而未用土地等工作的通知》，要求全国各地土督察局就土地“批而未用”问题展开一次专项快速督察，决定将清理批而未用土地等纳入“双保行动”，对2007年和2008年所有“批而未用”土地进行清理统计，并作为后续阶段的重点任务之一。国土资源部表示，在确保拉动内需项目和民生项目用地的情况下，下半年要加强土地的批后监管，加大闲置土地处置力度，防止趁机搭车圈地。国土资源部规定每宗地开发建设时间原则上不得超过3年，确保供应出去的土地能够及时形成住房有效供应。对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并责令有关企业限期动工、竣工。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。土地闲置满两年未动工开发，坚决无偿收回。

只是，国土资源部对闲置土地处置办法的主要内容，其实并不是什么新酒，而是多年来一直强调的政策陈醋，只是对多年来多个文件所规定的政策内容的“重申”。离此最近的文件，是国务院于2008年1月下发《关于促进节约集约用地的通知》。该文件规定，土地闲置满两年坚决无偿收回，闲置满一年不满两年的将按土地价款的20％缴纳土地闲置费。对闲置房地产用地还要征缴增值地价，对违法用地项目不得提供贷款和上市融资。而确实令人遗憾的是，“土地闲置满两年坚决无偿收回”这条“铁令”，实际上并没有得到有效执行，在执行上并不“坚决”。在全国各地，到处可见闲置2年以上甚至多年的土地，并没有被“坚决无偿收回”。

据报道，北京约有12块2007年诞生的高价地，仍处于闲置、延缓开工状态。上海也有1077公顷住宅用地“批而未用”，有相当一部分在开发商手中，涉及70多个房地产项目。在长沙，2007年诞生的全国“地王”，至今依然只是搞了开工仪式之后便开而不工。在武汉，2007年8月武汉拍出的位于汉口京汉大道旁的义和巷的“地王”，两年后未见动工迹象。

某机构公布的监测国内12个城市的土地数据显示，40家知名开发商自2003年以来在土地公开市场上获取的270幅地块，至今有半数土地闲置：目前“在售”和“售完”的地块占43%，剩余57%的土地尚未形成实际供应，其中27%的土地“待开发”，30%的土地“规划在建”。

另一机构公布的数据显示，2005年至今年8月产生的全国50个地王项目中，仅有四分之一地块建成项目上市，有高达五成以上的“地王”项目还未开工，不到两成的“地王”项目处于在建中。在未动工的“地王”地块中，绝大多数是在2007年产生的。

据统计，2007年全国18幅“地王”中，有4幅已经退地，有7幅处于闲置待开发状态。

然而，即便如此，由于“土地闲置满两年坚决无偿收回”几乎没怎么得到执行，政府的政策已经失去了权威，房价再次上涨，地方政策在推地上更策略化，因此，今年以来，就在旧地大量的闲置的同时，一些地区的地价再次上涨，新“地王”再次频现，还出现土地向少数大型开发商或上市房企或国企集中的现象。09年比较典型的“地王”如：6月25日，北京祈连房地产开发有限公司以17．4亿元竞得北京通州九棵树大街居住项目，高出起始价近10亿。6月26日，成都中泽置业有限公司以19.6亿元拿下北京奥运村乡地块.6月30日，中化方兴以40.6亿元拍得北京广渠路15号地。自此之后，“地王”争夺战进一步升级：绿地集团分别以9.577亿元和12亿元的价格接连拿下上海松江区辰花路15号B地块和徐汇区斜土街道107街坊，创今年上海土地出让价格的新高。富力地产10.22亿元拿下北京广渠门外10号地。中洲宝城26.1亿元拿下深圳3宗捆绑商住地块。雅戈尔10.28亿元拿下宁波“地王”。9月10日下午，中海地产以70.06亿元拍得上海普陀长风6B7C地块，高出北京广渠15号地块近30亿，楼板价高达2.3万/平方米，宣告09年中国新“地王”诞生。

在某网储地榜上，前10位房企的土地储备规模均在2000万平方米以上，总量超过3亿平方米，相当于全国每年房地产开发规模6亿～7亿平方米的约一半。

在具体开发商方面，如“四大金刚”“招保万金”之万科、保利等开发商，今年再次大规模拍地拿地。

仅今年1-7月，万科在全国11个城市中竞得14宗土地，合计支付土地款超过74亿元。8月份，万科接着斥资5亿元，新增加项目3个，分别是长沙市岳麓区枫林三路湖南省涉外经济学院对面地块（建筑面积13.3万平方米，需支付地价款1.00亿元）、长沙市雨花区政府对面地块（万家丽路与香樟路交汇处东北侧，建筑面积约54.5万平方米，原为2006年深圳宏发集团斥资6.9亿元拍下，万科现拥有该项目60%权益，需支付地价款3.84亿元）和天津空港开发区的一个限价房项目地块（天津市东丽区空港加工区中心大道东侧，建筑面积20.5万平方米，需支付地价款0.44亿元）。9月7日，万科以22亿元的“地王价”拿下北京房山区一地块（长阳镇起步区1号地，总建筑面积约34.1万平方米），溢价率高达263%，楼面地价约合每平方米6450元。只是，尽管如此，万科储地规模还没有进入“十大地主”之列。因此，为扩大土地储备, 继上半年的百亿融资、发行不超过人民币59亿元公司债券之后,万科目前正筹备增发股份,集资金额目标为100亿元。

再如保利地产，在自7月份以来已经斥资63亿元在全国五座城市拿地之后，九月出再次以15.92亿的“天价”拍下南京新“地王”金沙江地块，楼面地价高达每平方米7553元，与总价一起共同创下今年南京住宅类用地的新高。这是保利地产今年继“成都地王”、“重庆地王”、“苏州地王”、“长春地王”之后再拿下的又一个“地王”。

实际上，自今年4、5月以来，高价“地王”并不鲜见。大型开发商们，在大量土地储备的同时再争夺新的土地的动机，除了作为必要的资源储备外，更有通过土地融资的目的。

无需多言的是，土地市场的再度疯狂，地价再次趋涨，进而又正在事实性地影响房价上涨预期，在一定程度上推高房价。而开发商敢于大胆、大规模囤地同时又大规模争拍新的土地根本原因之一，本文作者陈真诚分析认为，则在于“土地闲置满两年坚决无偿收回”这条“铁令”事实上成为了摆相。

不过，也要看到的是，这个政策的执行情况，或将迎来一定的转机。一方面，国土资源部正从中央层面出手展开一场土地清查风暴。另一方面，少数地区也在有保留地着手“处理”闲置土地。

如2007年佛山“地王”，被当地政府部门宣布收回，涉及地价高达47.05亿元，富力地产被罚没2.4亿元保证金。

广东中莱投资有限公司2007年9月17日以44.75亿元天价夺得的“地王”即广州市科学城地块，也已被收回，8000万元保证金被没收。此外，8月11日下午，广州市国土房管局举行新闻发布会：2007年第三季度至2008年初诞生的广州“地王”中，有20宗地块仍未动工建设。尤其是2007年9月11日广州拍卖土地最疯狂一天诞生的５宗“地王”仍在拖欠土地出让金。这5宗高价尚未动工且欠缴土地出让金地块的“地主”中，保利、金地、富力等知名房企位列其中。国土房管局已经针对这些地块做出了处罚意见，预计9月份内处理完毕。这些地块可能被“没收土地出让金，收回土地使用权，并且进行罚款”。

深圳市规划和国土资源委员会执法监察处有关负责人透露，深圳已清理出已批未建土地735宗，总面积18.98平方公里，盘活了10.15平方公里的土地，另有39宗土地使用权被收回，回收力度和规模都为历年少见。深圳市将对这537宗闲置土地分别采取限期开发、收取土地闲置费、收回土地使用权等方式予以处理。总共735宗已批未建地中，有215宗是住宅用地，总面积约6平方公里。

上海市规划和国土资源管理局相关负责人也表示，针对上海1077公顷住宅用地处于“批而未用”的状态，政府将进行分类处置，对已具备开工条件但因开发商原因而未开工的土地，将加大督促和处理力度。1077公顷批而未用的住宅用地中，涉及70多个在开发商手中的房地产项目。

无疑的是，国土资源部清理批而未用土地，广州等地政府处置闲置土地，将有利于盘活土地，提高土地利用效率，确保土地的有效供应，促使过高的房价回归理性，也将对盲目高价拿地的开发商起到警示效果，为高地价降温。事实上，由于广州市国土房管局8月10日推出全国首个针对“地王”的处理方案, 广州市18日推出的10幅商住地块骤然降温，开发商拿地表现谨慎。整个8月，广州市十区成交的商住用地的平均楼面地价约2494元/平方米，与7月份的平均地价相比下降接近140%。

在这种情况下，按理将抑制因地价高攀而导致的房价上涨预期，有利于打击高房价。只是，综观全国的情况来看，“土地闲置满两年坚决无偿收回”这条“铁令”普遍性地近乎成为一纸空文。一些地方政府不但不严格执行，甚至通过制定地方性新规，延缓收回土地，帮助开发商过关或解套。这不能不说是个令人遗憾的事情！

针对正在展开的批而未用土地的清查风暴，国土资源部有关负责人曾表示，如果房地产开发企业“囤积”土地不及时开发，会进一步加剧房地产市场土地供求紧张程度。人为哄抬地价，不利于市场健康发展。清查风暴将有利于防范房地产开发企业“囤积”土地，缩短土地开发周期，促进供应土地及时开发，尽快形成商品住宅供应。

但不能不设疑的是，国土资源部的通知、国务院的文件精神，到了一些地方政府手中，到底能得到怎样的执行？到底有多少闲置多年的土地，尤其象长沙“地王”那样一些对房地产市场影响巨大的闲置土地，会被真正地“坚决无偿收回”？本文作者陈真诚分析认为，对于这些问题，老百姓在等待答案，大家正充满期待……

不难设想，如果这次土地清查风暴只是走走过场，如果“无偿收回”闲置土地只是流于形式，则还将更进一步地推高地价进而房价的预期。在房价已经高企、有效需求非常有限的市势下，如果地价再次高涨，则很可能使一些开发商掉入土地陷阱。如果房价再次高涨而成交下降，则不但将让一些消费者止步于高房价面前，促使市场往进一步滞涨的方向深化，而且将对整个房地产市场有害，让开发商可能步入成本陷阱。

本来，中国的房地产市场存在着这样或那样的问题，因制度缺陷、供求扭曲、价格过高等原因而潜伏着不容轻视的危机。如果没有今年的房价再涨，也许市场的危机度还要低点。但经过今年的再涨之后，肯定会促使房价从高位上下降，而且可能下降的幅度会很大，不排除超过50%的可能，这实际上可能拉大房价下降的落差水平，增大消费者对房价下降的心理恐惧，进而可能进一步抑制消费，这样无疑会增加了危机度。本文作者陈真诚分析认为，如果政府在容忍土地闲置，推高地价极其未来价格预期，抬高开发商的开发成本，让更多的开发商共赴土地陷阱，无疑将使得房地产市场所潜伏的危机更雪上加霜。

如果真是这样，继续容许地价、房价进一步上涨，则真的可称得上房地产或将被非典型谋杀，这是需要担心、预防的。

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