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陈真诚：政策软调控也将致房价回调
(2009-12-12 22:22:13)
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房价房产财经房地产房贷营业税股票基金投资迪拜危机 |
分类： 我举手并没投足 |
陈真诚：政策软调控也将致房价回调
文/陈真诚
（来源：2009 年12月11日 《云南信息报》 http://www.ynxxb.com/content/2009-12/11/N90493066414.aspx）
去年中央经济工作会议后，政府出台了房地产刺激政策。今年经济工作会议刚结束，12月9日，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策不变。当日，国家发改委主任张平也表示，我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。11月28日，温总理在上海考察时明确指出，要抑制投机性购房。综合来看，说明中央政府对房地产的态度在改变，已重视房价过高和房地产泡沫风险等问题，着手收紧房地产政策，抑制投资投机性购房，并非放任房价继续非正常地上涨。
无疑，要抑制投资投机性购房，必须从严执行二套房贷款政策。因此，对于新政策，需结合银监会多次重申强调从严执行二套房贷政策以及中央政府多次强调要抑制投机性购房来理解，不能孤立地看待。事实上，“其他住房消费政策不变”，所涉及非自住性二套房的房贷政策，已在银监会多次重申强调坚决严格执行二套房政策中体现了。因此，其目的主要是为了支持老百姓购买普通商品房用于自住。
可现实情况是，房价持续非正常地上涨，房地产泡沫过大，投资投机行为盛行，投资购房占比过高。目前购房者中，有50%乃至70%以上是投资投机性购房者，甚至连许多自住购房者，也抱着买房升值的准投资目的。因此，中央政府不得不展开新一轮调控，以利于老百姓购房自住。
看得出，新政策，新一轮房地产调控，本文作者陈真诚分析认为，属于“软调控”，目的是抑制投资投机性购房，支持、推动老百姓自住购房，以扩大房地产消费，促进经济增长。
可以预期，如果政策能执行到位，将会对房地产市场环境、形势、预期产生重大影响，对房价预期形成重创。
实际上，由于预期政策会变，预期房价会向下调整，加之有开征物业税这把一直高悬的利剑随时可能落下来，而迪拜危机改变了市场心态，市场上已有一些投资者开始抛售。
不难想象，如果购房占比高达5-7成的投资投机者大量抛售，必会导致短期内大量增加供应。而新政策也会影响到开发商的心态及其市场预期，一些开发商也可能加快上市销售，甚至可能会降价促销，以争取在高价位时快销快跑，也会加大供应。与供应增加相对应的，是有效需求不足。而且，大多数自住购房者，已不能承担过高的房价，也支撑不了过高的房价。这样，那些过高价格的商品房，就会更加面临阶段性有效需求不足的问题。因市场有效需求已被严重透支，供大于求必致房价下降。
其实，房价早已开始酝酿下降，只是被政策退出效应下消费者抢搭政策末班车而集中突击入市造成的年底成交高潮掩盖了。而这个成交高潮，很快将快速消退，并非其前已连续几个月滞涨的市场的真正反转。在新政策下，消费者因房价过高而更加观望，市场很快会迎来成交量急剧下降和持续下降期，反过来更加剧消费者观望，推进市场进一步调整。
由于房地产泡沫严重，房价上涨得过快过多，有效需求被提前透支，市场心态已被扭曲，消费者的对立情绪很严重。而且，由于现实的房价过高，与许多购房者的心理价格相差太远。因此，如果市场预期深度变化，一旦房价大幅度回调，本来购买能力有限的购房者可能进一步观望，希望等到房价能下降至接近心理价位。这样，就可能会出现一个比较长时间的消费者观望期，导致房地产市场进入一个比较长时间的调整期。在这个调整期中，各地会出现有效需求不足、供大于求的局面，持续的成交低迷期，可能会导致房价深度下降。这是此前市场需求被过度透支的结果，是消费者心态被扭曲的市场所扭曲的结果，是政府不顾市场现实、不顾消费者要求而强行救市的结果，或不是一些地方政府再出台政策托市而能在短时间内改变的。
总而言之，2010年，如果中央政府不再出台政策托市，房市很可能会重回调整周期，房价很可能重回调整通道，并可能在一段时间内持续下调。如果开征物业税，房价就可能大幅度地下降。
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