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陈真诚：楼市优惠政策后遗症令政府为难
(2009-11-12 18:38:46)
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房价房产财经房贷利率投资理财营销地产神仙派 |
分类： 我举手并没投足 |
陈真诚：楼市优惠政策后遗症令政府为难
文/陈真诚
（发2009年11月13日《南京日报》，http://njrb.njnews.cn/html/2009-11/13/content_375982.htm）
（内容导读：二套房贷、营业税优惠、房贷利率等，影响房地产市场的主要政策进一步收紧、到期退出的悬念不大。目前关于政策是否会到期退出的争论，其意义并不大…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）
统计数据显示，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%，涨幅比9月份扩大1.1个百分点；环比上涨0.7%，涨幅与9月份相同。新建住宅销售价格同比上涨4.0%，涨幅比9月份扩大1.3个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比9月份扩大0.1个百分点。这已是全国房价自今年3月以来的连续8个月环比上涨。在上海等一些地区，甚至已经是连续第9个月上涨。
尤其是，一如笔者此前所料，优惠政策正面临到期退出，一些消费者为抢搭政策末班车而集中入市购房，出现政策退出效应。自10月底以来，一些地区出现了成交量临时性上涨。再加上房价上涨的惯性作用，11月以来，成交量增加等因素，还在推动房价继续上涨。
不难看出，继2006——2007年的那一轮泡沫之后，被政府救市政策所拯救于下降通道之中的房地产市场，泡沫已更为严重，房价以令人瞠目结舌的上涨速度与幅度再创新高。如今，本文作者陈真诚分析认为，因行政干预而野蛮复苏的房地产市场，已让政府自己左右为难。
去年10月后，政府相继出台系列楼市优惠政策。其中，最为典型的是，2008年12月20日国办发的131号文件《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》规定：对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；在二手房交易营业税方面，普通住房免征时限由5年降为2年，不足2年转让的按差额征收；非普通住房差额征收的时限，由5年降为2年。而该政策明确规定“暂定执行至2009年12月31日”。其后出台的其他政策，包括去年10月22日出台的《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》(银发[2008]302号文件)，基本上是为落实国办发“131号文件”而出。可以说，基于政府政策的严肃性和目前宏观经济形势、房地产市场实际形势来看，一旦“131号文件”到期退出，其他与之相关或为落实该政策而出的政策，也很可能随之退出。因此，本文作者陈真诚分析认为，二套房贷、营业税优惠、房贷利率等，影响房地产市场的主要政策进一步收紧、到期退出的悬念不大。目前关于政策是否会到期退出的争论，其意义并不大。
只是，应该看到的是，如果政策到期相继退出，由于政策优惠的刺激效应将不再存在，再加上10月底以来因政策退出效应而导致的“抢贷潮”客观上形成了对其后消费需求的透支，那么，年底后肯定会迎来成交量急剧下降。而且，可能促使房地产重回调整通道，房价持续下降，消费者持续观望，成交量则进一步地持续下降。相反，如果政策到期后不相继退出，不但将导致房价继续上涨，更有损政府政策的严肃性，可能导致以后再出政策因被视为儿戏而难获效果。而在房价过高和政策刺激效应日降等因素作用下，被优惠政策刺激性透支了一年有效市场需求，将变得非常有限。在政策退出效应淡去后，成交量可能会迎来比较长时期的持续下降，房地产继续“滞涨”。
如此分析来看，无论优惠政策是否到期退出，本文作者陈真诚认为，都可能导致房地产成交的大幅下降，出现政府本不想看到的“大起大落”的后遗症。这或是政府当时所料不及的。
[联系作者陈真诚：QQ：70479688，请注明具体事宜，限工作联系。]
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