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陈真诚：人均超30平方米征物业税
(2010-01-05 23:11:30)
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房价房产房地产房贷土地物业税银行股票投资产经时政 |
分类： 我举手并没投足 |
陈真诚：人均超30平方米征物业税
——物业税系列之4
文/陈真诚
（内容导读：对于一个家庭所持有的人均面积低于30平方米且现价低于该城市即期平均房价的第一套自住房，可以考虑早期免征，过度期后适用于象征性的低税率…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）
2009年，政府为应对金融危机而采取“宽松货币政策”，拉升了通货膨胀预期，而且，由于持房、囤地的成本极低，高预期、低风险的房地产市场环境，很容易刺激购房人买房、开发商囤地的冒险意识，刺激资金追逐资产价格上涨推高房价，因此，房价、地价再次非正常高涨。经过2009年以来的再次疯涨以后，目前的房价，已经高位，政府正在启动新一轮房地产调控。下一步，不排除使用物业税这一调控工具的可能。
目前，虽然没有开征物业税的具体时间表，但已在几个主要城市连续“空转”运行了多年，已积累了不少经验。2009年12月，财政部税政司副司长王晓华也曾表示，经过6年多的试点，财税部门目前已初步建立了房地产数据库，开发了若干套评税软件，形成了专家支持队伍，储备了大量的专业人才，形成了“总体设计、分步实施”的物业税改革思路，取消了城市房地产税，统一了内外资房产税制度。经过6年多的模拟评税试点实践，按评估值征收物业税从技术上看是可行的。这就是说，开征物业税，在技术上已经具备征收的可行性，
面对本轮房价、地价暴涨，为了有效调控房地产，2010年应该是开征物业税的好时机，但由于物业税征收对象广泛，涉及面广泛，涉税金额巨大，有必要处理好所面临的历史遗留问题和现实所遭遇难题的等问题，因此，为了顺利推进物业税开征，不至于对房地产市场形成过大冲击，可考虑如下建议。
首先，从物业种类来看，早期可以从土地、商业地产、机构持有物业开征，然后将征税对象扩大到个人住宅领域，进而逐步实现对所有房产开征。尤其是，以盈利为目的的商业地产（含商业营业场所、写字楼、酒店、旅游地产等）、出租物业、空置物业、别墅等豪宅以及人均超过30平方米的大面积住宅等，可作为重点征税对象。本文作者陈真诚分析认为，法律应规定，对出租物业的征税，不能转嫁给承租者，尤其禁止税务机构因不能从业主手中征税而要求租赁者代缴。
其次，考虑到老百姓的基本自住需要和各地区的差异性，人均面积低于30平方米的普通住宅可以从持有第二套房开征。本文作者陈真诚分析认为，对于一个家庭所持有的人均面积低于30平方米且现价低于该城市即期平均房价的第一套自住房，可以考虑早期免征，过度期后适用于象征性的低税率。对于拥有一套以上房屋者，政策可以给出一定的期限。在这个过度期限内，允许拥有多套房者及时卖出。过度期限过后，就扩展到所有房屋，全部征税。对于面积大小、房价高低等问题，可通过总价与税率来调节解决，按照增值程度设计梯级税率，增值收益越高者税率越高。这样，将主要起到抑制投资性购房持房作用，对只有一套房的一般性自住消费者的影响不大。其结果则可能是，在不过大影响金融政策的同时有效调控房地产。
再则，对于此前购买的房屋中已经支付的土地款，可以通过查找历史地价档案计算到总价中扣除应税额，地价越高则扣除越多。
再有，对于房屋价值评估，可由政府成立专门的机构来对现房进行评估，而不应交由具有商业赢利目的的中介机构来评估。当然，在早期，对之前已经购买的房屋，可从购买价入手开征，再按照设定的每年递增级数进行调节，待评估后，再按照多退少补的原则进行补征或退还。
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