加载中…陈真诚：开征物业税或取消预售制度
(2010-01-06 20:14:34)
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分类： 我举手并没投足 |
陈真诚：开征物业税或取消预售制度
——物业税系列之6
文/陈真诚
（内容导读：开征物业税会与期房预售制度相冲突，则要求取消期房预售制度…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。本文参考了李文杰先生的文章内容，在此表示感谢！）
面对本轮房价、地价暴涨，为了有效调控房地产，2010年应该是开征物业税的好时机。而且，从诸多迹象来看，政府有可能在2010年开征物业税。但是，要看到的是，由于物业税征收对象广泛，涉及面广泛，涉税金额巨大，面临着如何处理好历史遗留问题和现实所遭遇难题的等问题。因此，开征物业税，需注意处理好如下八大问题：
1、中国与国外绝大多数国家的土地制度不同，国外绝大多数国家是土地的所有权私有制，个人可以任意支配，而在中国，土地属于国家所有，商品房购房者只是购买而拥有几十年的土地使用权。这样，政府在制定物业税税收政策时，不能简单照搬其他国家做法。
2、由于开征物业税属于“过程中”改革而出的税种，因此，开征物业税后，对于已经一次性缴纳了70年土地出让金的购房者所持有的物业，如何征收物业税？本文作者陈真诚分析认为，这个问题必须得做好技术处理。
3、同样，对于开发商持有而未开发却已经全额支付了土地出让金的土地，在政策允许的持地时间内，如何征收物业税？这个问题也必须得做出技术处理。
3、由于基本住房涉及到民生问题，涉及到公众的基本生活问题，因此，开征物业税，在制定物业税税率水平及征收管理办法时，应该基于确保民生、以民为本的原则，充分考虑到确保公众基本生活必需的问题，考虑到公众为满足基本自住所需而持有物业的承受能力。
4、基于基本住房涉及到民生问题，基于目前房地产形势，对于一个家庭所持有的人均面积低于30平方米、现价低于该城市即期平均房价的第一套自住房，应该在设计税率水平及征收管理办法，本文作者陈真诚分析认为，给予考虑：或暂时免征，或适用于较低税率。
5、目前，由于财产申报制度还不完善，房地产产权登记信息系统全国还没联网，面临着相关信息未联网导致摸底难度大、经验缺乏、前期准备工作量大、成本高等一些困难，如何解决。
6、近年来，公职人员腐败案件时有发生。一个公职人员家庭在多处购房现象普遍存在，一时无法核实。尤其是，有不少公职人员所持有的物业属于“保密产权”不能对外公开，或使用他人第一套房的名义登记买房的情况也不少见，这样，不但给个人或家庭所持物业情况的调查、统计处理出了道难题，还对设计“第一套自住房”的征收管理办法及税率水平出了道难题。这个问题，需要引起重视。
7、一直以来，一些现任或离任乃至已经死亡而遗留给家人的公职人员，往往公开或私下持有多套住房，其物业来源的渠道、财产来源的合法性等问题，一直是舆论诟病的重点对象之一，也是老百姓抱怨最大的问题之一。如果开征物业税，通过全国房地产物业普查，发现一些现任或离任乃至已经死亡而遗留给家人的公职人员持有的多套住房，其财产来源或形成超过其应有的正常收入水平，那么，是应该认定其持有合法、承认既得利益而征收物业税还是据此没收、惩治腐败反？尤其是，一些公职人员，往往利用家人从事经商、办企业、炒股来混淆家庭财产来源，其持有的多套住房又该如何认定财产来源？如何处理这类物业的物业税征收标准或是否应该没收、惩治腐败？如果严格核查公职人员的物业等财产实况、来源，进而严厉处置，开征物业税这可能出台的政策必将遭到大量公务员尤其官员们的反对甚至阻扰，那么，开征物业税在如此阻力、压力下能否继续？
8、目前，开征物业税，还存在地价房价评估师缺乏以及房屋价值评估必须是现房而与期房预售制度相冲突的问题。开征物业税后，必须以房屋价值评估为依据来计算税率和税额，这样，消费者购买新房时就会很在意其评估价值，以便做到心中有底，明了未来增值部分所适应税率及应缴税额，就会促使消费者购买经过价值评估的现房，进而就将促使开发商进行现房销售，提高房屋质量。但是，如果真的这样做，就意味着开征物业税会与期房预售制度相冲突，则要求取消期房预售制度。
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