现在，扩大内需及积极财政与宽松货币政策似乎想确立消费为主导的房地产市场（易宪容语），这是对的，但问题是政策所产生效应的消费，与市场中存在的潜在消费是两码事，如果我们再通过投资性需求，自住性需求，来看待各类政策，将会有害，真正通过政策带动需求的消费划分，大类应该是非商品性消费与商品性消费，非商品性消费应该不仅仅弄清楚供应量计划与保障对象，还应该明确供应主体及质量成本控制与监督制度；商品性消费从政策效应角度应该划分为即时消费与预期消费，这有利于区别对待与地方政府根据当地特点出台刺激消费的措施。

    即时消费指的是一个城市有购买力非价格型需求，既可能是投资也可能是一般性自住型消费，他们之所以没有进入市场消费是因为政策不明，市场大势不明,并不是随大流的观望，也并不是市场中缺失有性价比的房子吻合他们的需求，他们比较理智消费也看好不动产的经济属性，只是觉得政策市无法把握而推迟消费。现在国际国内环境告诉他们，需求必须着陆，同时中央政府明确表示启动内需，其中重提房地产支柱地位并且在前面加了个重要的修饰词，可以给这部分高收高知人群一个消费启动讯号。

    刺激即时消费除明确大势外，需要地方政府做好承诺，交易透明与信息管制，要求地方政府直接出台刺激消费的措施，这些措施除了普遍性地减免税费降低减免确认标准外，还应该结构即时消费群大部分收益比较稳定并取之于地方政策优惠的特点，相关的行业刺激措施以及扶助措施也是救楼市的曲线策略。

    当然，楼市长远稳定发展的根基在预期消费。

    消费预期是观望，预期消费则是刚性的，象城市化率，象自住拥有率一样刚性，任何地方都会向集居城市化方向发展，预期消费是房地产未来所在，但由于观望惯性，预期消费到如今并没有被激活。

    激活预期消费的钥匙在地方政府。

    四万亿投资大部分将集中公共产品与民生方面，意味着地方政府大有作为，一方面可以通过扩大市政投资来刺激就业与行业发展，另一方面可以结合地方收入环境决定刺激分类消费的政策，如正处快速城市化而楼市尚处发展阶段的城市，其住房需求完全是羊群效应影响而停滞下来，一旦地方政府树立他们的消费信心，则这部分需求会很快释放，并且楼市发展初期房价泡沫非常少甚至没有。

    初始阶段发展中的楼市不需要通过降价来刺激消费。

    对于房价漩涡中的主流城市，稳定楼市的前提条件有两个，一个是死一批开发商，地方政府毫不手软，另一个是现行供应与未来一段时间内的已报建再入市项目，全面降价出售，政府所要做的也有两件事情，一个是通过政策鼓励开发商降价出售，另一个方面则是通过税政时效来促进开发商被动降价销售，政府通过扩大范围的住房建设，让存活的开发商获得一个过渡时期的“平均利润期”，以后伺市场化程度提高后再让其自由游泳。

    1\欲罢不能。(逐步将博首文章汇集于此的一文)