在经典著作中，房子因为其附着的土地属性做为资本使用，被称为不动产；在社会生活中，因为房子的体量与价值增值属性获得产权确认，是为老百姓最大的财产性收益。所以在一个不规范但发达的市场，房子属性在二者之间不断游离产生的虚拟价值，与泡沫还是有些差异，但结果相同，都导致房价非常高昂。

    那么，仅从虚拟性看，推高房价的情形有哪些呢？

    一、做空政府型

    本来政府应该承担土地垄断与计划供应职责，一旦这种职责变相把持于非官方人员手中，并取得了公司化形式，其运作或经营商获得的利得就是虚拟房价，变相转嫁于终端市场。

    这类行为大量存在于八三一大限之前的楼市，往往是某人通过中介注册机构非法注册正规的房地产开发公司，再通过公司牌子，利用政府居间人的关系，以及对下游原始地主的书面合约，以公司之名获得某一地块的部分发言权，再通过向政府关系寻租，增加土地的保值与增值系数，如扩大容积率，修改原订规划条件等等，这样转手后的土地价值大增，再通过打包转让方式，转给第三方有开发的房地产公司。

    二、囤地居奇型

    任何地方政府在转型与调整结构期间，都面临着这么几个问题：城中村改造，企业改制与破产安置，城市景观带修建，重大市政设施资金缺口，这些问题的解决一般思路借助于招商引资，而由于地方政府拿得出手并让被引资者看得上眼的东西主要是土地，所以造成了囤地居奇型的虚拟楼市，推涨房价基础。

    如许多城市传统国有企业改制，采取了抓大放小的原则，中小型企业往往被引资为某一开发商持有，而开发商并不需要投资开发，只需要出钱安置职工及主债权人即可，于是许多开发商并不开发房子而是大量持有破产或改制企业用地，当房价大涨的时候，出手不凡。而这类土地转让或改变性质用途的过程更与做空政府型如出一辙。

    又如招商引资后获得城市改造用地，也只是短期迁建任务完成即可，大量闲置，伺机更改规划条件再行开发，这个现象在目前的中小城市依然存在。

    还有困难城市直接将滨水或靠山地带的修建性景观开发与用地进行捆绑引资，开发商只须出资将景观带修建完毕即可，至于手头持有的换来的土地怎么开发如何开发，都在拉锯中将规划条件弄妥后再行定夺。

    三、捂盘惜售型

    固然这种现象得到市场的惩罚，目前也较少有开发商会捂盘惜售，但在房价剧涨的零六零七年，确实有推高房价之嫌。

    四、信用资本型

    这也出自招商城市化环境的怪胎，大约有这么些类型。

    引进大项目后，反过来用免费的土地加品牌做抵押，由当地政府居间，进行大范围大额度授信，而当房地产快速发展时，这些项目公司马上成立专业的开发公司，将旗下用地进行分期开发。

    更为普遍的情形是，开发商通过市场化进行开发，但是保留着部分不动产，再对不动产部分进行包装，专门用以充当银行授信抵押物，为了增加抵押比，往往进行虚拟经营，再通过市场化评估获得泡沫增值，从而做为信用条件将其转换成大量资金，投入到土地争夺或其他项目开发。

    五、房托基金型

    这是信用资本型的延伸，就是开发商也通过市场化程序拿地，也通过市场程序进行商业性开发，但最终目标不是将这些已投入开发程序的物业进行零售，而是谋求批发。

    特别是许多带有政府阳光工程的项目，综合物业功能，综合用地，被规划为市政设施加指定功能设施，再配建一定比例的住宅规划，开发商将项目建成后，引进一批企业或虚拟商业经营，形成在营假象，并附着非常丰厚的租约，再整体出售给上市房托基金。

    而在房价进一步续涨态势下，基金除留用部分随着时间而增值的物业如酒店写字楼外，更多将商业进行整体经营改造，其他物业则进行批发转零售，自然房价在整合过程中被推高，然，这些行为所导致的高房价都是虚拟的。

    六、纵横驰骋型

    有巨型企业，与政府全面合作全方位合作，帮政府解决困难企业职工安置，帮政府进行市政设施建设，是否真奉献呢？而政府必然将类似设施的有时间限制的经营权授权于该巨型企业经营。

    并且有良好的关系与巨额税源做保障，政府更进一步提供优质与规模用地予这些企业，让他们在当地城市化与市政建设以及房地产开发领域纵横驰骋，获得颇丰。

    由于这类企业的账是混合的，而向市场销售的物业价格是靠后续土地重估价做为确认标准的，自然，政府的舍，更大程度成为这类企业的得，他们并不会因为土地廉价而降低所售物业的价格，相反，由于其在当地政府的纵横驰骋，更可以假借品牌之名而加价。

    七、炒作投机型

    这个大家比较熟悉，不做多言。

    八、数字评估型

    酒桌之言姑妄听之：曾参加酒会，主政长官说，咱们城市房价怎么这么低啊，还赶不上毗邻的那个小城市，不行，得改变一下。不久，市局给出许多高价地，并承诺市政管网与未来规划建设等方面，由开发商实施，政府做适度减免。于是，一场围绕地价的再评估风生水起。

    自然，该城市的房价上来了，税收增加了，速度有保障了，地价抬高了，反而进来的开发商也增多了，由于房价是瞬间涨起，加上中介机构一营销，来投资的投机的更多了，一时间繁荣无比。

    现在的许多困局不知与此是否相关，正相关还是负相关抑或正负间有呢？

    1\欲罢不能。(逐步将博首文章汇集于此的一文)