楼市真的掌握在地方政府的手里？真的！

    我国近五年财政返还率达到或接近四分之三，说明中央政府对地方发展寄予厚望。这些钱用到哪儿了呢？主要是地方建设，但地方建设多次出现赤字，说明城市建设快速发展，也说明一定有第三种力量推动了地方发展，这种力量，一方面是招商引资政策与力度，另一方面实际就是房地产的发展。

    而招商引资如果不与房地产发生点什么，似乎也难以为继，关键因由可能来自于银行信贷体系，授信额度只是说明你这个企业进来了，我可以给予的适度照顾，但要搞落实，还得抵押，什么东西最好落实这些优惠，不动产，或者就叫地皮。

    笔者老家引进汇源果汁，批了近几千亩地，结果是，引进厂房设备与生产线花销个把亿，其中用地皮及地上建筑物进行抵押信贷的部分，回收了六千万，授信额度是三个亿，也就是在未来这家企业还可以通过形式的完善来获得来自于老区的近三个亿的资金，政府收回的当然是每年几千万的税收，但谁对其间的时间价值负责？

    同邻的另一个城市发展可就没这么快了，原因就是没有地皮。

    而在房地产方面，几年前有一家北京房地产商进来了，是市长先生直接引进的，给了江边一块土地，条件是安置部分三峡移民，其他的抵着地价，自行开发，按照北京的风光，该开发商非常如愿，问题是那个时候房价并不高，大部分买家来自于政府及各级单位，他们买房也仅仅是储备。结果那家开发商无法通过开发来兑现政府当初的许诺，灰头土脸地回去了，自然，政策也不用落实，安置变成了政府行为。

    固然国家将土地审批大权上收，但真正抓落实还得靠地方政府。

    于是，地方政府如何运用房地产来发展地方经济变成了投机行为。比较了几份不同城市的关于未来或2009年的住规划或计划，发现几个问题：保障房供应量大都只占百分之十五左右的比例，相反更多的用地出让指明是商品性开发。为什么呢？地方政府发展经济发展城市靠钱，但经济基础无法支持过多的财政需求，只能另谋他路，其中不动产最容易实现资金回流。只有在规划牌子下多储备用地，才能可能在未来占据发展城市的先行回收资金之利。

    地方政府掌握着楼市还源自于土地管理，因为我国实行的二元制土地权属管理，也就是国有的可以直接上市，集体的可以通过政府行为转化为国有性质用地，但集体用地自己不能搞开发，这样地方政府可以划定版图，来扩大财政基础，这个比发展实体经济来获得财政来源快速而巨量。

    更多的情形是地方财政返还有时更为直接，给一定政策就可以，而不必上行下效，直接截留的结果就是地方政府减少了财政在途时间，直接应用于地方建设。

    当然，地方政府掌握着楼市，还决定于政府职责，每届政府都会承诺为百姓做些实事，这些实事大都与居住相关，如市政设施，如饮水工程，如交通梳理，如重大配套的建设等等，这里无论哪一条都足以让一块不毛之地变成开发商眼中的金饽饽，而地方政府也更愿意在此种环境下出让地皮，这个比由领头开发商对一块生地进行开发，做熟以后再出让其周边用地来得更快，所以在地方发展中城市更有市场。

    剥落掉地方政府的这些外衣，我们更能看清，房价只是一个全国性褒义的噱头，哪届政府不把它做为民生的第一要事，你还要不要乌纱？但真正能将降房价与普及普通人的居住条件挂钩起来，真正为中下层百姓谋取居住福利，有多少？是解决老百姓居住问题重要还是解决城市发展提升城市经济发展速度更有利于乌纱的稳定？当然如果鱼与熊掌兼得，更好。

    只要地方政府掌握着楼市，房价就失去调控与否之要义。 

    1\欲罢不能。(逐步将博首文章汇集于此的一文)