“2005年至2007年间，外资房地产TOP10企业在中国大陆的总资产以平均每年34.2%的增长幅度迅速扩张，其中2007年总资产的增长幅度高达35.8%，平均总资产规模由2005年的163亿元上升到2007年的276亿元。迅速增长的数字表明，即使在中国房地产宏观调控和限制外资的政策下，外资房地产企业仍然看好中国房地产市场的前景.”这是笔者从近日发布的《2008中国房地产上市公司10强研究报告》获悉的。

    也就是说,外资仍然看好中国楼市.但从目前国内媒介及各方力量的发言看,多认为中国楼市泡沫无法挤压,加上防过热导致从紧财政与货币政策的实施,开发商面临资金缺口与存量矛盾,而能生出来的唯一途径即市场又普遍瘫痪,如此提出了危机论.

    事实如此,但这是一个基于房产品即为投资载体或投机载体的论断,即大家买房,房子却不一定用来消费.如果你晚上步入那些高档小区或成片住宅区,可以看见灯火还有些斓珊.

    不妨将房产品做为一类普通消费品,并且消费是前提,另一种投机或投资的市场性载体仅存在于发达市场,再看看楼市,远远不需要那么悲观.

    为什么会出现卷首外资看好却国内看衷的情况?科学推断应该是,外资做为通过汇差寻求更高利润率的投资品种或项目,世界性流动是其主要目标,而中国做为发展中国家以及生产力与收益结构差异是外资看好中国楼市出发点之一,另外外资很容易抱成团形成合力.因此,他们是把中国楼市看做一种投资市场来处理的,而中国楼市过快发展以致超过了中产阶层形成的时间,超前带来的结果就是房地产成为富人的游戏,外资自然从东道国的经验来判断一下,中国未来也会快速形成真正的中产阶层,所以看好.

    也就是说,外资看好中国楼市,是看好发展中的楼市,是看好一个投资市场.

    那么,国内专家学者及业内人士为什么看不好中国楼市呢?

    最根本的原因是他们把房产品仅当作一个消费品,某种程度上看做是消费必须品,高达百分之七十的自有率也不足以说明中国房产品消费程度,而国外能够达到百分之四十的自有率就很不错了,为什么有这么大的差异?主要还来源于经济发达程度决定下的人口中产化程度,当你到处经营着自己的事业家庭的时候,房子只是做为一个居住空间,任何时候都不是必须消费品.

    我国不同,如果我们没有房子,我们似乎没有抗市场风险的能力,包括就业,包括经营,包括整个家庭的未来,似乎都呈现灰暗得很.正因为如此多的人要买房消费,而房价低潮时期又有许多收入较高者进入到投资性消费领域,推涨了房价,至如今想有房的买不起,有钱的想用房子再生利,进入到一种不可能的恶性循环.

    但,市场总量只有那多,需求总也不致于都选择停滞,因此通过价格吸引消费只是楼市释放的一个方面,从另一个方面来说,如果开发商有足够的能力,积压商品房并不是坏事,一旦市场主流供应选择观望或基于政策的最迟开发时间来完成被动供应,则市场是不充足状态的拉锯,最终受损的可能还是持有性必须型消费者,除非你的观念到达了租赁消费的新阶段.

    而在中国楼市中,一旦租赁普遍化,又基于收入结构畸形而导致投资消费加剧最终推涨房价.

    这个时候如何客观认识楼市本来面目,政府如何切实做好房源的收管工作,如何安排用地规划,以及不要把开发商仅放置于市场供应主体的地位,让他们承担部分社会保障责任,比让他们自生自灭更容易得到广大开发商响应与支持.

    一旦理顺了楼市的公共关系,则消费渐趋理性后,楼市还是一个市场化的进程,期间的政策性管制才可能发挥应有作用.

    1\欲罢不能。(逐步将博首文章汇集于此的一文)