去年末至今,先是房贷新政伺后一月深圳上海等地出现高达20%-45%的跌幅,广州有楼盘跌价破四千元.新近,万科继旗下穗蓉京后,非直接降价进行了降价营销,武汉叫"青年置业计划",上海叫"新春特卖会",武汉用一千万元的资助产生了289套的销售业绩(才刚开始),上海则用九五折集中特卖十楼盘,公布消息是八小时售2.57亿元.于是,媒体及许多人士认为"万科在践行拐点论".
散见中关于目前降价风潮的理由或说法大致包括:由上而下的改革惯性使然,房价不可能持续亢奋;系列新政产生后果,投资剧减,投机被打压,并大量出货;信贷及清理\土地紧缩,闲置土地加压,政策性住房分流刚性需求;开发商重新洗牌,为此清理门户等,不一而足.
既然降价,幅度并不大,上海房价应该属前列,按照万科的九五折,上海均价二万元则优惠幅度才一千元,不及房贷新政次月其他开发商的降价幅度;万科声明也说成是营销活动.而来自新春后二手市场的信息也表明,量上存在回升,北京二手房价还出现短暂回暖,武汉一些计划停业的门店重新开门迎宾.同期,房贷新增余额与居民储蓄余额新增部分都非常可观,贷款增幅最大,逾八千亿元.所以,笔者认为这只能称为"降价风潮",能否蔓延呢?
1\既然幅度并不很大的降价能够获得如此业绩,足以说明需求的强劲,刚性需求并不如有关人士预言的只是一小部分;
2\降价了就有需求,说明市场中原因才是导致目前的局部困局的根本.从银行反馈的信息表明,一月份房贷增加,主要是集中办理的原因,还有就是部分开发商在首付方面推出了营销措施,导致消费在新春后回暖;
3\据笔者调查,武汉保障率65%在目前各地公布的数字中是最高的,深圳不计储备用地的话保障率才29%,北京直接保障用房占比也才30%.而辅助性的供应即限价房,没有产生预期效应.
我们必须冷静分析降价背后的一些东西.
第一,薄利多销,一直是中国商经提倡的主流定律.在高房价环境下,时间换算为业绩的话,这笔账并不难算.以万科为例,其新近在上海拿的两块地总价并不高,一块不到四亿元,而释放5%的优惠换得的是近三亿元的回流,再投入开发,自然账是算得过来的.因此,既不能断定优惠销售就是承认拐点或拐点来临,也不能由此认为,市场需求会按照这种套路与供应商拼争,如,在武汉上两周成交的119套住房中,紧凑结构房型即低于100平米的39套,三分之二的成交房为舒适定位的三房.这变相证明刚性需求以及基于城市化进程中的某些变动,如城市圈,如市政建设,都会促进需求不断实现,以形成正常的供求格局.
第二,反问一下,是不是降价了就一哄而上发生消费呢?因为人们的习惯,大面积或普遍降价,造成的持续观望会更长,市场反而会出现停滞,从营销角度开发商不会那么傻;而真正想买房,必须买房的还大有人在,他们会否选择随大流,等房价降到不能再降的时候出手,这是小儿科问题.
第三,有多少开发商具备降价能力?表象是开发商暴利了,没有开发商赔本.实际并不如此.武汉工商局按照规定应提交年审资料的去年缺口是366家,今年情况也不理想.至少这几类开发商在完成并购前不敢降价:
1\负债率超过70%的中小型项目开发商.这些开发商往往是较低地价拿地,但用于开发链的关系成本\谋求改变规划条件的成本\基于对房价普涨的认识囤积房源增加的成本并不低,而生产环节账务处理不畅\无储备用地没有下文要等房市着陆才敢定论的,指望与其他开发商或拟进入者谈判收购等原因,让这些开发商不敢盲目跟风.
2\政策性住房建设向开发商敞开大门,让有自留地的开发商不会盲目将手中仅有的少量项目甚至单一项目选择降价销售.各地统计的情况表明保障住房的资金\用地\存量房源都不是百分百能够满足需要,加上经适房等政策性商品房在操作过程中还存在炒作,转移交易权等情况,减弱了政策性住房的供应.唯一真正寄望政府宽大为怀的,实际可以不计入市场需求.
3\由于前四年房价普涨,导致开发商跟风增产,一下子紧缩银根让他们措手不及.而在盲目乐观甚至类似海南当年的开发状况下,他们手中有多少流动资金呢?如果与建筑承包商\营销商\材料供应商以及各服务机构严格清算,有多少家开发商一下子应付得过来?笔者参与了几家中型开发商的战略企划,没有开发商留有余地,他们都把在建工程与在建项目模拟入账了,其中预计均价并不低,更甚者是用新增出让用地楼面价加计建筑开发成本来核定的,自然一旦发生清理与紧缩,他们的日子并不好过,降价部分再不是"少赚些"而是面临着出局的危险.
所以,笔者认为,降价风潮不会蔓延,相反,局部地区因为沉淀需求(含异地投资)的原因还可能导致新一轮房价小幅多频上涨.
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