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陈真诚：海南泡沫或致物业税提前开征
(2010-02-09 14:05:26)
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分类： 我举手并没投足 |
陈真诚：海南泡沫或致物业税提前开征
文/陈真诚
（内容导读：海南房地产市场再次疯狂，可能助长投资投机行为，对调控形成威胁，导致政府采取更严厉的调控政策，甚至导致物业税提前开征…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价依据。）
2003年开始，物业税开始进入中国人的视野。2003年10月，在十六届三中全会上提出要“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。2007年十届全国人大五次会议审议的财政预算报告中，首次提出将“研究开征物业税的实施方案”。自2006年起，物业税已在多个省区市试点“空转”运行。2009年5月25日，国务院批转公布发展改革委的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，明确提到“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。这意味着，政府已明确将物业税提上政策决策、研究立法的日程。
只要没有实征，由于房价上涨过快、价位过高，物业税无疑将是个令人永不厌倦的热点话题，也是“两会”的舆论热点。最近，从各地各级“两会”来看， “两会”代表、委员们纷纷建议开征物业税，与诸多老百姓要求开征物业税的呼声相呼应。即将到来的今年全国“两会”，把物业税舆论将再次被推向新的热点高点，虽然可能会有激烈争论。
基于政府一直在推进财税体制改革及种种迹象来看，虽然从2003年开始一直没有实征，不过，综合诸多信息来看，物业税是肯定要开征的，不排除在2010年实际开征（或在部分城市就部分物业类别试点开征）物业税的可能。
尤其是，近来，在本地经济基础海南，“国际旅游岛”概念就被人利用成了房地产暴炒，使其房地产泡沫已经到很严重的地步。海南房价在短短一个月内翻倍上涨，暗藏泡沫危机，甚至有可能进一步恶化，可能成为中国的“迪拜”。
海南房地产市场再度疯狂，其令人瞠目结舌的房地产泡沫、一天一价的房价上涨和极端不理性的投资投机等等，无疑将对房地产调控效果及市场心态、价格预期等会产生不小的影响，可能促使政府进一步深化调控，对其采取针对性调控措施。而本文作者陈真诚分析认为，最能抑制房地产投资投机、遏止房价非正常上涨、挤压房地产泡沫对有效的工具之一，除了连续大幅度加息外，就是开征对投资投机、恶意哄抬房价具有惩罚作用的物业税。因此，海南房地产泡沫，可能导致提前物业税开征。
实际上，在美国、巴西、加拿大、奥地利、韩国、墨西哥、波兰、中国香港、法国、新西兰和澳大利亚等国家或地区，都已开征了物业税。也就是说，开征物业税，是世界上许多国家通用的做法。
在中国，基于长远来看，作为房地产税制改革的重要组成部分，开征物业税，将是优化社会财富二次分配的标志之一，有利于实现社会效益和经济效益的最大化，而且客观上将是遏制房价上涨、打击投资购房投机炒房最有效的手段，是我国房地产市场走向成熟的标志之一，具有积极的社会、经济意义。也就是说，将成为房地产调控新工具的物业税，开征已成“必然”，只是迟早的事。
首先，由于持房、囤地的成本极低，高回报预期、低风险的房地产市场环境，很容易刺激购房人买房、开发商囤地的冒险意识。政府为应对金融危机而采取“宽松货币政策”，市场流动性过剩拉升了通货膨胀预期，刺激资金追逐房地产等资产价格上涨，可能继续推高房价。如果开征物业税，哪怕只是释放何时开征物业税的具体信息，就有可能影响房价预期，引导房价回归理性，对目前的高房价形成有效的调控。
其次，开征物业税，政府强力调控房价，打击投资投机，挤出房产市场存在的过多泡沫，有利于解决因制度建设等所不能解决的房地产问题，促使房地产趋向正常化发展。
第三，开征物业税，不但会抑制一些开发商从土地一级市场疯狂拿地囤地的冲动，也会逼迫大量囤积的土地向市场抛售，增加二手土地的供应。这种合力作用，有利于打击囤地闲地行为，抑制地价过快上涨，挤出地产市场存在的过多泡沫。还有利于加速房地产项目的开发速度，短期内增加市场供应，满足市场需求。
第四，开征物业税，可从根本上改变现行的房地产消费观念，促进居民购房自居行为的理性化，有利于打击过热的房地产投资行为，打击囤房，减少空置率，提高房屋资源的使用效率。这样，不但将有利于抑制房价非正常上涨，还可合理调控房屋租赁市场，促使租金合理下降，有利于通过降低房租水平而促进其他产业发展。
第五，开征物业税，有利于打击通货膨胀预期，尤其可以防止国内外热钱把房地产等资产价格推向过高，消除减少未来宏观经济发展可能遭遇的隐患。
第六，如果政府现在及时开征物业税，可以因开征初期可集中收取数量可观的税收而增加政府收入，缓解经济危机带来的压力。
第七，1994年分税制改革之后，土地出让金全部划归地方政府，土地出让金成为了地方政府收取房地产税费的主要来源，但属于预算外收入。长期以来，地方政府已经形成了依赖土地出让金成为地方政府的重要财政收入来源的发展增长模式，而忽略其他经济增长模式。这种即期土地财政的做法，不但事实上推高了地价、房价，而且破坏了可持续发展基本要求，可能从而使地方财政收入缺乏长期性保障。如果开征物业税，改变现行土地财政的做法，可从根本上抑制地方政府的“卖地冲动”，有利于地方政府财政收入的可持久化。
第八，开征物业税，有利于社会财富的二次分配，均衡社会财富，防止财富向少数人集中的趋势进一步严重化。
总之，基于目前的房地产市场形势和财富分配差距拉大的现实情况来看，2010年是开征物业税的最好时机：既能在短期内突击增加一笔财税收入，更能达成中央政府所希望抑制、打击投资性购房、投机性炒房的目的，防止房地产泡沫破灭给社会经济带来威胁。
需要指出的是，任何一个新税种开征，哪怕是其他税种的税率调整，早期是全国人大委托国务院起草方案。国务院委托国家发改委和财税部门调研、论证、起草方案。草案上报国务院，提交全国人大审议通过后，立法或发布条例。财税部门，再行出台细则。本文作者陈真诚分析认为，由于物业税是一个新税种，在全国人大没有审议通过进而立法前，或国务院没有出台条例前，任何职能部门无权就是否开征或如何开征物业税做出正式表态，因此一直看不到有关政府就物业税问题正式表态，但这不等于说今年不会开征物业税。
目前，客观上，虽然中央政府已经开始了新一轮房地产调控，多次强调并已采取措施打击盛行乃至猖獗的投资投机行为，遏止房价过快上涨，但调控效果依然有限。尤其是，海南房地产市场再次疯狂，可能助长投资投机行为，对调控形成威胁，导致政府采取更严厉的调控政策，甚至导致物业税提前开征。因此，可以说，2010年“两会”后，政府无疑还将进一步深化房地产调控，物业税或提前开征。一旦开征物业税，将不仅是财税体制改革内容，而将成为房地产调控新工具、新思路。
（原文刊2010年2月8日《法制日报》第三版“不表态不代表物业税不会开征”http://www.legaldaily.com.cn/bm/content/2010-02/08/content_2052565.htm?node=20731，此处发出文章为作者所提交的原稿。）
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