住宅不到四成调控任重道远_马跃成

http://blog.sina.com.cn/u/1224900857

首页博文目录关于我

个人资料

微博

加好友发纸条

写留言加关注

博客等级：
博客积分：

博客访问：
关注人气：
获赠金笔：0支
赠出金笔：0支
荣誉徽章：

正文字体大小：大中小

住宅不到四成调控任重道远

(2008-04-15 01:29:36)

标签：

普通住宅

公寓式住宅

酒店式公寓

调控形势

房产

分类：地产风云

普通住宅还不到四成调控任重道远

公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等。

公寓大致可分为三类，第一，出租型。它以出租给租客使用为目的，因此这类公寓可称之为出租公寓。第二，自住型。如果是自住型的公寓，公寓的每个单位属于不同的拥有者，有独立的产权。还有一种类型，即混合型。混合型通常有一部分为商业用的办公室、店铺等，另一部分为寓所单位。

公寓这种东西虽然是从国外进来的，但是中国人有着极强的模仿能力和创新能力，第一类出租型的公寓目前叫卖的较多，有人取名叫酒店式公寓。虽然叫酒店，但是他与酒店又有很大的差别，主要提供给中短期的客人租用，一般户型小、设备好，酒店式公寓出售的一般都是统一标准的物业，购买者也不用自经营，通常开发商都聘用了知名物业管理公司来负责运作管理，投资者只可以坐收赢利。

由于国内开放了公寓内办商业用房的口子，因此混合型公寓遍地开花，而纯粹的自型性公寓大楼并不多见。亦投资亦自住是混合型公寓备受青睐的主要原因。这种公寓与酒店式公寓差别很大，由于使用者的要求不同，因此装修一般很简单，也有提供毛坯房的。

在咱们看来公寓与普通住宅的基本区别就是公用设施和公用空间的不同，公寓一般都有较大的休息大厅、足量的电梯设备、通信传达功能类似写字楼的标准。由于公寓的投资功能明显，因此挂上公寓两个字后，虽然增加的成本不高，但是销售价格会有较大的增长，这是开发商热衷于搞公寓建设的重要原因之一。

其实，还有另外一个重要原因就是由于公寓划入了商业地产的范畴，因此可以逃避银行二套房贷的监管。二成的首付比例可以堂而皇之地公开叫卖而不受相关政策的约束，开发商和合作银行有着相当大的活动空间，和运作的余地。同时销售公寓的比例提高也大大地提高了房屋价格的平均水平，为一些人的房价上涨论提供了依据和借口。

根据有关机构提供的资料分析：
今年4月份北京市开盘新项目共有10个。其中公寓5个，别墅1个，普通住宅只有4个。普通住宅只占到40%。4月份开工的老项目共有16个。其中公寓5个，别墅7个，普通住宅仅有4个，普通住宅项目只占25%。

另外根据对最近热度比较高的城四区、朝阳、海淀、丰台、通州、大兴的2008年7月以前开盘放量资料统计显示，2008年这些地区共有73个项目入市，其中公寓项目41个，别墅5个，普通住宅项目27个。普通住宅项目只占到36%。在这项资料中，如果去掉大兴、通州两个远郊区的资料，则普通住宅所占的比例依然只有38%。

以上资料分析证明，无论怎么演算，普通住宅所占的比例也超不过所有项目的40%。难道在北京都人人向往住公寓、住别墅了？显然不是。中央政府多次指出，要加大中低价位、中小户型项目的开发，但是实际差距与中央政府的要求却是越来越远。

其实，我们了解了这些情况后，就会对潘石屹讲的8000元以下的项目要降价，而中高价位项目不会降价有了新的理解。实际上这么搞下去，哪里还有中低价位的房子吗？不管怎么说，当前人们最需要的还是普通住宅，而不是公寓别墅。国家越调控，房屋结构反而更乱的情况应当引起注意。

不过这么集中的公寓放量，也不一定能达到开发商的目的。可以肯定的是决不会有60%多的购房者的购房目标是公寓别墅，这些高档物业如果过剩，那时即使降价也未必有人问津。开发商也要当心，不要搬起石头最后砸了自己的脚。