流拍、打折证楼市危机已经到来(2008-01-31 12:12:24)
流拍、打折再证楼市危机已经到来
虽然目前人们对当前的房市仍有“已拐”和“没拐”两种看法，对未来房市的预期也有‘悲观“和“乐观”两种态度，但是大家对当前房地产市场上出现的交易量明显下降，市场观望情绪渐浓的认识是一直的。同时还有两个现象值得注意，一是和半年前地王频出的时候相比，从地产博客中可见唱衰的人数明显增多；二是开发商群体内部争论激烈，有分成“北涨”“南衰”两派的可能。
虽然大家都认为交易量减少是楼市衰退的特征，观望情绪渐浓是预期不好的表现。但是仍有一些人认为楼市危机离我们太远，甚至认为春节过后的三月随着天气的转暖，将再次迎来房市的春天。春天虽然是人们向往的季节，但是房价回暖却让人心寒，这样的预言实在有点让人害怕，最近的楼价才刚刚开始下探，还远没有到底，难道会掀起又一次的上涨高潮？
有开发商认为，人们对市场的高度关注，本身表明了旺盛的需求和强大的购买力的存在，意思是楼市并无危机之忧。他们认为，在目前经济高速发展的过程中，人们总会不断产生大量潜在的置业和投资需求，这种大方向不变，楼市运转的轨迹也不会发生逆转。
最近，“买房送精装修、送车”、“一次性付款可以打9折”的消息充斥着形形色色的媒体和广告。有的楼盘以低于周边楼盘近3000元/平方米的价格入市，在房地产业内掀起了轩然大波。时值2008年伊始，北京将近有50多个楼盘打出了促销打折的策略，而折扣的点数为历年来最高。然而仍有一些人认为，销售的过程中价格有所起伏是再正常不过的了，甚至认为是往年低开高走销售策略的继续。
确实即使在现有价格基础上打9折，由于去年的涨价结果已经把房价大大地提到了高于基本成本的水平，赚取的利润远远高于预期，因此开发商根本不会受到任何损失，但是这次的房市动荡让购房人们对房市的信心受到的影响确实是难以消除的，如果买房人认为价格泡沫太大，观望的情绪就不会消除，这样房价继续下降的可能性就一定存在，因为从房价成本上来说，这样的空间还是蛮大的。供求关系决定价格，房价不降也就不会达到均衡状态。
人们还记得2006年11月，60多家房企角逐广渠路36号地块，最终以26亿元成交，成为当年的北京“地王”。2008年1月16日，仅一街之隔的广渠路15号地块，因为只有两家企业投标，竟意外流标。仅仅过去14个月，两个地块的出让命运竟有天壤之别。之前2007年出让的建筑面积最大的住宅地块，来广营乡清河营村的住宅及配套、商业金融（1号地）项目用地曾经流拍，然而该项目在最近再次挂牌后的投标者也只有3家开发商，勉强达到开标的要求，这么好的项目遭受如此景遇在几个月前是不可想象的。实际上，最近各地的土地流拍流标的现象还是比较多的，这与一年前争相拿地、地王频出的情景形成了鲜明的对比。
2007年12月6日，广州12宗地块大规模出让，其中两宗商业地块因无人报价而流拍，5宗地块只有一家开发商报价仅以底价成交，剩余5宗也以较低价格成交。成都西郊郫县三宗地块因开发商反应冷淡而全部流拍，总面积约258亩。2007年12月8日，南京流拍的是一块地铁沿线、距当地最繁华的商圈之一新街口仅5分钟车程的黄金地块。同月21日，在厦门2007年的最后一场土地拍卖会上，6宗地块中有4宗流拍，另外两宗无人竞拍，以底价成交。25日，福州市区与闽侯区4宗地块因竞买人数不足而流拍，总面积近600亩。这些现象都说明开发商对后市的预期并不乐观，也表明紧缩的货币政策已经给开发商拿地造成了压力，确实不少开发商都面临资金匮乏的问题。
房市有消费者的观望，而土地市场因为开发商对后市预期不明，也在观望。这两方面观望的相互影响却是负面的。同时紧缩的货币政策，无疑给拿大宗地的开发商造成很大的融资难度，而购房贷款比例的提高和利率的增长也让购房需求大受影响。因此交易量的下降和土地频遭“流拍”也是国家调控放地产市场的正常反应。房市危机虽然不是政策调控的目的，但是土地流拍、房价打折给楼市敲响了危机的警钟，这就正如往年房价上涨一样，常常是不以人的意志为转移的。
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