08年房价四季度跌到谷底_马跃成

08年房价四季度跌到谷底(2008-03-16 17:50:41)

08年房价在四季度跌到谷底的理由
sina博客:房价第四季度恐将跌到谷底

最近随着天气的转暖，春风又吻上了我的脸，告诉我现在是春天。万物复苏、绿意昂然，清明前后正是备耕、下种的好时节。无奈最近的股市却没有一点即将回归的意思，就像是真的进入了熊市，上周末上证指数最低3891.7点，跌破3900点，一周跌幅达到7.86%。人们无不感叹，大盘的底究竟在哪里？

与股市不同，虽然房市的景况好不到哪里，但是房价的跌幅却总是羞羞答答，而房市就要回暖的开发商声音越来越大。经常听到有人问开发商，什么时候买房最好？现在、现在，现在正是时候，人家又总是这么回答。王石有一次建议人们过三四年再买房，直到现在还是众多同行批判的对象。

向开发商请教买房的意见，就好像问王婆，你的瓜甜吗？有人惊叹，房地产发展20年来，从来没有买房的大好时机，现在已经到来了。不知道该怎样理解这样的宣传，如果说房价上涨20年来，现在终于开始下降了，这是事实。如果说去年10月份没有买房现在确实比那会选择的余地要大的多了，而且还能享受到折扣、优惠的待遇。

但是，从去年开始的房屋交易量下跌的形势直到今天依然是欲演欲烈，房价去年是在交易量下跌的过程中上涨的，叫一升一降。今年以来房价终于开始低头，但是交易量也没有上去，这叫双降。这说明了什么问题呢？开发商们总说，有2.5亿农民要进城、城市土地越来越少、北京也不是北京人的北京，因此房价上涨就一定是刚性的，是不变的趋势。

但是，房价这样涨下去，农民进的了城吗？如果农民都进城了住到高楼里了，农村的土地不是能腾出更多的耕地吗？重庆不是就在做这样的试验吗？国家保的是18亿亩耕地红线。北京奥运期间的空气质量一直是外国人担心的焦点，北京还在摊大饼，世界人民迁居北京有多少可能性？

北京楼市住宅销售量萎缩态势还在延续，上月，北京市期房住宅网上签约仅为3536套，日均仅126套。销售面积为39.2万平方米，月成交量和成交面积都创了2006年以来的历史新低。而从2月北京楼市住宅地块的供应和成交情况看，住宅用地呈现放量态势；而从3月至今市建委已经核准的17个预售许可证看，北京楼市新盘供应量开始逐渐增多。

回顾1月的前三个星期，京城楼市商品房住宅签约4964套，签约面积59万平方米，环比上个月同期，签约套数下降32.71%，签约面积缩水35.19%;对比2007年1月同期的销售情况，签约套数和面积分别下降了40.38%和43.25%。北京房地产交易管理网的信息显示，1月北京住宅期房日均签约258套。

去年12月的情况是住宅期房销售7,861套，日均交易量为254套，比11月日均交易量365套减少了111套，下降超过三成，降幅达30.4%。该数字比2006年同期460套则减少了206套。

虽然交易量一直在萎缩，卖房的难度越来越大，打折风日盛。但是除了万科在进行系统性调整之外，很多的开发商依然很“知足”，依然相信“3月会回暖”，奥运后还会迎来新一轮的黄金上涨期，并且再这样繁荣下去20年不成问题。由于已经在多个场合听到这样的言论，就不能不对形势进行一下分析，这样的导向是正确的方向吗？

据调查，两会上有80%的民众在关注房价，这是出乎意料之外。因为两会主要讨论国家大政方针的问题，按道理反腐败应该受关注。这么多人关注房价，是因为房地产市场存在问题，说明房价不稳，可能涨也可能降，才会这么多人关注。

房价在今后继续上涨也好，或者是回暖也好，不能回避这样的几个问题。一是奥运话题，开完奥运后再炒作奥运形势就没有说服力了，前一段时间我们一直在谈奥运，认为奥运创造了千哉难逢的好机会，还有100多天这样的好机会是不是也随着运动会的结束而结束呢？

另一个是股市的影响，股市今年大家普遍认为是动荡期，动荡期人们既难以进入也难以退出，目前股市是往下动荡，下一阶段会不会往上震荡。去年有人分析，股市最低能够达到3500点，最高能达到7000点，如果现在离3500点已经不远了，那么下半年股市就能达到7000点就成了人们的期待。因此一方面股市上的资金不大会往房市上转，而当股市上涨时倒有可能购房的钱回转移到股市，因为进入股市比较容易。

第三个原因是开发商的资金链比较紧张，这两年开发商的商品房交易量一直下降，因为开发住宅大概有两年的周期，资金拖的时间太长没有经济实力做不了。因此对于开发商也好，对于炒房子的人也好，资金永远是压力，交易冷淡已经一年多的时间了，房子卖不出去累计的成本就会更高，成本越高越需要高房价支撑，而高房价就难有交易量增加。打破僵局只有降价这一招，万科已经走上了这条路，其示范意义明显，别人再撑能撑多久？

第四是人们对现在房价方面虽然有不同的认识，但是从舆论方面来说，给大家的印象来说是房价会下降。这对人们购房的心理影响极大，特别是一些项目采取打折、送礼的方式，逐渐在给人们形成买房子也要讨价还价的习惯。虽然都是低价出手但是以前那种低开高走的方式，能刺激人们快点买房。而打折会加重人们的观望心理，很多人还会再等一等。

第五就是今年的供应量还会大量增加，增加的来源有这么几个方面，往年捂盘惜售的滞压楼盘不能在拖下去了；政府保障房大量推出，同时也分流了一批购房需求；土地放量计划增加；土地政策施压，大量囤积土地不得不开盘建设。

有人担心房价下降会不会导致全国的经济危机，也有人说房价下降的结果是银行倒闭。因此，政府不会对房价下降坐视不管。确实是这样，很多人早就提醒，房价邪涨的结果是国家经济被挟持。但是应当看到，房价继续上涨才会继续把国家经济推向深渊，实际上部分的房价下降远远没有到合理成本的基础上，现在做的只是挤泡沫的工作，就好像给一个病人住院治疗一样，卧床甚至手术都是必要的，再让他跑下去，只有死路一条。

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