号外：房价协商机制花开慈溪

当今中国最紧缺的是什么？

    租金上涨影响到新房价格，有利增加投资性消费，自然会影响房价向上，为什么笔者提出有利房价稳定一说呢，大约有这么几个理由。

    一，如同说，房地产是一国发展进程的晴雨表，那么，租金，当然是合适的租赁市场的平均价格水平，就是房地产冷热的温度计，它能准确丈量出房地产市场赖以发展的基础，包括就业，流动人口，潜在置业人群的多少，生存成本或基尼系数的合理性等等，因此建设完善规范的租赁市场在中国楼市而言已经刻不容缓。

    二，租金，利润，资本成本，CPI共同衡量经济和谐程度，缺乏了租金这一条，相当于后院起火，整个市场的发展会出现相当大的投机弹性，也就是速度型，不谐型，有时快有时慢并且容易出现泡沫或通胀等，因为一个社会的经济发展，最主要的靠基础经济体而不是占GDP主要比重的主流基金或主流经济，同样地，提供就业机会，发展社会的微生存环境，承担中下层社会问题之解决的，往往是基础经济体，而基础经济体与一个城市的资源特点相关，而我国整体的特点就是人力资源比较丰富，所以从这个角度来说，大力发展房地产服务业是有必要的也是必须的，而租赁市场做为最后一极肩负着稀释调节二级市场的重任。

    三，租金的价格属性，实际是独立的而不是依存于新房价格或房地产普遍市场，但良好的三级市场订价机制却是规范完善发育成熟的理性房地产市场体系的重要一环，世界各国在发展一级市场二级市场的同时也都非常注重三级市场的规范发展，并且花大力气对三级市场进行建设，对三级市场的消费者进行补贴，并且在通胀严重的时候还会对三级市场的供应者进行补助，如房屋维修、免税或提供他项功能，如开设家庭旅馆。

    四，房租与政府所致力调控的房地产市场关系最为紧密，其供应链主要来源于非正规商品房，保障住房的一部分，小产权房以及投资性持有的商品房，还有一部分来自于投机性持有，因此，健康的租赁市场，实际担负着具体测量房价稳定性的重任，如果一地的房租变化莫测，则这个城市的房价肯定落差非常大，其势能，即落差中的垄断利润，自然归属于供应商所有，既不利税收，也不利于买房理性，因为，一段时间内如果出租率非常高价格浮动非常大，则投机新房市场会增加，导致泡沫消费滋生。

    所以，稳定的租赁市场，稳定的租价确定机制，是建设三级市场的关键。

    在目前的环境中，为什么租金上涨有利于房价稳定呢？

    这主要依存于这么几个方面，一是前期的消费中，确实有不少非理性消费，大部分是炒房性质的投机消费，并且由于房价上涨过快，有些消费实际属于用租价来计算的贷款消费，无形中把房价与租价固定起来，而实际上这两者都应该是市场订价，是浮动的。怎么办，只有先还原一个规范有效的租赁市场，这个比政府救市，在税费管制方面进行松动还要有效；二是目前的楼市症结是观望，那么哪些消费是可以提前或率先启动从而让楼市保持正常稳定发展呢，显然是投资性消费，是换代消费，而不会是价格型的自住消费，因为既然房价下行，自然价格型客户多半出现房价继续下行的预期从而延缓出手，相反投资性消费，换代消费，它们的利益相关点，房价是其一，最关键的晴雨表实际是租金，如果预期租金持续上扬并且保持稳定，则这些消费的启动，将让政府所有的努力，让地方政府的所有救市企图，释放出最有效的信息与价值指向，从而真正让楼市回到正常发展的轨道上来。

    有了先遣消费，自然探底一说才能着陆，从而房价在有需求的条件下回暖，这个时候只要政府控制一下需求实现速度，利用好税收调节手段，而开发商吸收教训，消除投机心理，理性订价，则一个稳定的房地产市场是可期的。

    1\欲罢不能。(逐步将博首文章汇集于此的一文)