为什么房价不降反升,或者打着降价旗号,行涨价之实,为什么普遍性的开发商均没有实质降价行为,在成交萎缩之际.一个根本的原因是,市场中的需求在发生,而开发商会依据需求变化决定提供什么房源,这就是为什么市场中价格没有实质变化,而成交在继续,并且是在明降暗涨中继续的一大原因.
以前开发商捂盘是为了惜售,预期看涨条件下通过捂盘来求得更多的利润.现在,房价无论涨跌需求不旺态势下,按道理开发商会降价促进销售,但事实并非如此,通过有节奏地提供市场中的紧缺房源依然是开发商营销的法宝,并且基于象探价销售,让消费者排队买房,产生集群消费与过急消费.有节奏推售有限的市场紧缺产品,也是变相的捂盘行为,但政府及主管对此却视而不见.
这种捂盘行为是刺激房价上涨或不变情况下需求发生的关键做法,它直接导致市场拉锯战.我们经常看到,一项目批准的可售面积达到几万平米甚至十几万平米,但售楼点能够提供的房源却始终仅仅几百套甚至百余套,并且这些房型与市场中的需求要求非常吻合.在这种条件下,消费者角逐有限房源,而这些房源的共同特点是符合一次置业或购买力比较紧凑,再辅之以非降价措施,如分期首付与零首付,让一些门外买房者急着进入有笼子的生活.笔者调查了一组客户,十五人中有十三人都是等不及型的,有的要买房结婚,有的急着买个房子躲避过高的房租,有的是有购买力,也认为政府无力让房价快速下降,加上物价过猛上涨后生活成本上升,有人干脆长痛不如短痛,凑足购买力来实现安居梦,这些需求是目前在发生的现实需求,他们的唯一购买瓶颈是进入成本,即首付问题,开发商通过房源控制,消费者之间的相互角力,让消费者猎取有限的买得起的房源,从而促进房价上涨条件下的有效成交.
笔者统计了一下,新近武汉市五一前后共计开盘项目69个,其中直接打广告首付多少月供多少并且数字非常诱人的31个,大都位于二环边或之外;市内中心区新开盘项目12个,表现为两大特点,新盘直接降价起步价,但对面积比较紧凑的房源无一例外地加价,对主力房型则视角逐者的多少进行控制,既有免管理费用的,也有送装修的,但均不与房屋首付挂钩.对存量项目则以最后多少套,现房折扣等形式吸引购房者的视线.
当下,开发商急需用钱,如果政府能够将销售信息进行管制,将促进开发商实质性降价销售,以回收资金.而进行有效信息管制的一个重要条件就是对可售房源及已销售房源进行信息公示与管制,由此堵塞开发商捂盘式销售促进.
堵死了买房的第一道门槛,开发商才有可能基于生死进行大面积实质性降价销售,从而消费存量,促进开发商的盘整,形成大面积降价销售,直到房价出现阶段性拐点,结束市场非正常观望,让楼市在正常条件下发展.
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