北京房价削峰填谷被烫平_马跃成

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北京房价削峰填谷被烫平

(2008-04-09 12:22:09)

标签：

杂谈

北京房价

削峰填谷

坐井观天

分类：地产风云

北京房价削峰填谷被烫平

今年再也见不到去年楼盘争着向上的盛况了，低价开盘紧造势、等待观望慎上市成了当下北京房市的一景。看楼盘的人多不多、签约的客户有没有已经成了鉴定项目成功的标准，只要能够和客户坐下来谈一谈就已经让业务人员感到兴奋和满足。

由于今年的拆迁量减少，城市中心地带的项目已经很少。因此再拿城中心地区的房价作为北京房价涨跌已经意义不大。现在集中上市的楼盘基本上都是三环以外、甚至五环附近的房子了。相对来说，越往外走房价当然也越低，这种趋势将成为拉低北京房价的一个重要原因。

同时，外城地区楼盘比重的加大，相对也会影响到中心城区房价的变化，中心城区的房价也不会因为项目减少了，房屋稀缺了，价格就止不住地往上涨了。这主要也是羊群效应，当人们都往外迁的时候，外迁也就成了时尚。最近东城区宣布将外迁15万人到朝阳区，这次东城区采取了人走、房子走，但是隶属关系不变的政策，也就是东城区要在朝阳区建自己的领地。

外城地区由于集中了大量的人口也就自然给当地带来了繁荣，同时交通建设速度的加快，特别是城铁的开通，也大大拉近了市区与城郊的距离。特别重要的一方面是外城地区住宅项目的品质的提高，已经走在了时代的前列，过去那种远郊的乡村印象已经被完全的现代都市所代替，可以说人们对城市的价值取向正在发生变化。

可以相信，城铁系统的进一步完善，公交条件的进一步改善，当北京不再是首堵之后，当人们可以便利地进城出城的时候，人门肯定是愿意住的更远。这是非常可能的，人们知道，北京人口在世界不是最多的城市，北京的车辆不及东京的一半，但是北京却是最堵的城市，虽然最堵，也不能责怪北京的道路不够宽、不能抱怨北京的立交不够大。北京之堵的根本原因还是在于管理，管理者没有让公交的运力和条件更好。

三环也好、五环也好，通州也罢，大兴也罢，都是北京规划的城区的一部分。不能指望政府调控房价的手段只在城区部分喊口号。如果把调控的范围只限制在金融街，那只能是枉费心机。站的更高，才能看的更远，在整个区域内调控只成功的根本途径。

去年3、4月间广州市国土房管局的统计资料显示，广州的房价骤然下降了700多元/平米，下降幅度达到9.1%。惹的社会一片质疑声，很多的广州市民反应没有感到房价的下降。很多人怀疑是不是当地政府在为市长的高调承诺制造舆论，因为就在2个月前的两会上，市长张广宁曾承诺一定会将房价控制下来。

然而在国家发改委的《2007年一季度房地产市场运行情况》报告中，3月广州新建商品住房销售价格同比上涨8.6%，环比(今年2月)上涨了1.2%。一个地方的房价却出现两个截然相反的统计结果，这让人们更加满腹疑虑。这让外界普遍质疑国土部门在数据上做了手脚。一时间，广州的房价成为全国关注的焦点，广州的房价真实面目上了各类媒体的头条。

广州市国土房管部门的统计数据来源于房地产交易登记中心备案的商品住房买卖合同。住房均价等于所有登记备案合同的成交金额总值除以所有成交面积总值，统计方法符合建设部的住宅均价方法。那为什么两个统计结果差距竟然这么大呢？后来的调查证明是因为两家机构统计的住宅构成有差别。

确实是因为结构变动拉低了整体价格水平，广州当月价位较高的中心城区交易量减少，价位较低的非中心城区交易量增加，高价区域交易量减少和低价区域交易量增加，一减一增拉低整体价格水平。

好在广州市国土房管部门的结果是计算出来的，不是抽样调查的，因此还是有说服力的，虽然广州市国土房管部门这样的统计结果是真实的，但是仍然让人们难以相信房价变化的合理性。人们总愿意相信眼看着的楼盘价格往下跌，才愿意相信房价确实跌了，这是有点坐井观天。