房价稳定应在下跌之后(2008-02-14 15:58:51)
房价颓势不可逆转稳定应在下跌之后
建设部副部长姜伟新近日提出，今年建设部要抓紧做好三项工作。一是要抓紧完善住房保障体系。要加快廉租住房建设力度，增加供给量。建设廉租住房，主要采取配建方式，也可以相对集中建设。二是把帮助中等收入家庭解决住房问题作为一项重要任务。切实增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，加大限价商品房供应规模。
三是抑制房价过快上涨。姜伟新强调，“总的原则是既要防止房价过高过快上涨，也要防止过快过猛下降。”当前，重点还是要防止和抑制房价过高过快上涨。要从大局出发，充分认识房价大幅波动对经济运行和民生的重大影响。
其实前两项政策是措施、是条件、是关键，后一条是结果。只要保障住房确实增加了供给量，加大限价商品房的供应规模，抑制房价过快上涨的目标才能有实现的可能。不过现在谈论抑制房价过快上涨好像与当前的房市境况有些不对路子，因为这些日子人们关注的最多的是房市、房价的拐点问题，以及销量日减的交易危机问题，大量的中介关门也让也内为之一震。
从今天的形势来看，房价像去年那样过快上涨的局面已经难以再现，首先是在多种调控手段的打压下从去年12月以来房价呈现下跌趋势，这更导致了人们的观望情绪越来越强烈；另一方面舆论导向的掉头动摇了人们关于房价只涨不跌的预期，这种认识确实挤出了大量的投资需求；还有国家调整了住房市场化的政策，更加注重保障类房屋建设，根本性扭转了房地产产市场的供求关系。
不过房地产市场出现现在这样凋零局面，更重要的原因还是房价过高，房价泡沫太大。这可以从三个方面来论证，一是房价与房屋的成本严重脱离，开发商们普遍承认现在楼盘的定价方法就是比对法，周围楼盘的销售情况是本楼盘的价格的唯一参照标准，这样在互相攀比中把房价一步一步地推向了峰值；二是高房价与人们的收入严重地不协调，虽然去年高房价一路走高，似有火暴场面连连，但是实际上去年的交易量一路下滑，人们的实际购买能力已经被严重透支；三是房屋的销售价格与房屋的租赁价格严重背离，很多人的以房养房的投资计划落空，一般的租房收入难以抵消贷款的月付额。而租房的费用大大低于买房成本支出，如果把购房款用做其他投资，其收益更是让买房的机会成本大幅度提高。
因此，房价太高是一个基本事实，在市场经济规律下，在房屋属于民生基本需求的要求下，高房价一定会回归到理性的价格区域，任何托市的企图都是徒劳的，也只有房价落到了坚实的基础上，稳定房价的目标才能实现。现在房价刚刚出现拐点，就担心起来实在没有必要。在担心会不会出现大跌的时候，首先应当回顾一下去年的大涨是不是合理的，是不是有其上涨的基础？
如果上涨期间放任上涨，而下跌了就千方百计防止，那不就成就了房价只上不下的歪理？漂浮的高房价不可能求的稳定，泡沫化的高房价也不可能稳定。“从大局出发”不是高房价维持下去的借口，无论这个大局多么的大，可能也难以托市。资本是逐利的，高房价不能继续上涨，租金收入又难抵利息支出，资本只有退出房市一条路可走。
“防止房价大起大落”是人们的愿望，如果房价没有曾经大起过，大落也无从谈起，但是既然去年房价已经大起来了，今后大落也就可能是必然的了。所以说，现在来说“防止房价大起大落”可能真的已经晚了。2007年8月25日，曾培炎副总理在全国城市住房工作会议上提出“继续调整住房结构，稳定住房价格，促进房地产市场健康发展。”这里的稳定住房价格不是稳定高房价的意思，更不是稳定去年房价上涨速度的意思，因为曾副总理强调了促进房地产市场健康发展这个根本要求，高房价的市场是健康的吗？显然不是。
因此说，建立成本与售价基本协调、供求关系基本稳定的市场才是一个理想的市场，而这个市场一定需要把房价拉下来，而不是推上去。
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